Wertsicherungsklauseln Immobilien inflationsfest machen

Im März dieses Jahres hat die Inflationsrate in Deutschland 3 Prozent überschritten. Die Geldentwertung trifft vor allem die Gläubiger langfristiger Zahlungsverbindlichkeiten hart, darunter Vermieter und Verpächter von Gebäuden und Grundstücken. Der Miet- oder Pachtzins, den sie erhalten, wird real weniger wert. Gegen einen solchen Wertverfall sollen Preisklauseln helfen, um den Zins an die Preissteigerung anzupassen. Verbreitet ist der Preisindex für Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Hier ist jedoch Vorsicht geboten. Die durch Preisklauseln ausgelöste Preiserhöhung wird ihrerseits verantwortlich gemacht für Geldentwertung. Preisklauseln sind deshalb nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.

Bei Mietverträgen über Wohnraum ist die Vereinbarung einer Indexierung des Mietzinses von vornherein beschränkt (Paragraph 557 b BGB). Bei Gewerbemiet- und -pachtverträgen gibt es eine solche enge Beschränkung nicht. Bis zum 13. September 2007 galten das Preisangabengesetz und die Preisklauselverordnung. Zwar sahen die Regelungen ein generelles Preisklauselverbot vor. Aber von diesem Preisklauselverbot hatte die Preisklauselverordnung Ausnahmen zugelassen. Darüber hinaus bestand die Möglichkeit, Preisanpassungsmechanismen durch das Bundesamt für Wirtschaft genehmigen zu lassen. Seit dem 14. September 2007 gilt das Preisklauselgesetz (PrKG). Die bisher in der Preisklauselverordnung geregelten Ausnahmen wurden nahezu wortidentisch in das neue Klauselgesetz übernommen.

Auch das Klauselgesetz kennt Ausnahmen

Auch das Klauselgesetz sieht ein generelles Verbot für Preisklauseln vor. Grundsätzlich darf der Betrag einer Geldschuld nicht unmittelbar und selbsttätig an den Preis oder den Wert anderer Güter oder Leistungen geknüpft werden, die mit den vereinbarten Gütern oder Leistungen nicht vergleichbar sind. Von diesem grundsätzlichen Preisklauselverbot nimmt das Klauselgesetz aber bestimmte Klauseln aus und lässt darüber hinaus weitere Ausnahmen zu. Folgende Vereinbarungen werden vom Preisklauselverbot erst gar nicht erfasst:

- Die Anpassung des Preises ist abhängig von der Ausübung eines an Billigkeitsgrundsätzen orientierten Ermessens - Leistungsvorbehaltsklauseln.

- Der Preis wird an die Entwicklung des Preises für im Wesentlichen gleichartige oder zumindest vergleichbare Güter oder Leistungen geknüpft - Spannungsklauseln.

- Die Preisentwicklung ist abhängig von der Entwicklung der Preise oder Werte für Güter oder Leistungen, als diese die Selbstkosten des Gläubigers der Zahlung bei der Erbringung der Gegenleistung unmittelbar beeinflussen - Kostenelementeklausel.

- Die Preisanpassung führt ausschließlich zur Verringerung des Preises.

Diese Ausnahmen vom grundsätzlichen Preisklauselverbot sind in der Praxis von Bedeutung: Leistungsvorbehaltsklauseln finden sich insbesondere in Mietverträgen, in denen dem Mieter weder eine Festlaufzeit von 10 Jahren noch das einseitige optionale Verlängerungsrecht auf 10 Jahre oder mehr eingeräumt werden soll. Bei Erreichen einer gewissen Indexveränderung wird die Anpassung der Miete nach billigem Ermessen getroffen, sei es durch den Vermieter oder durch einen Dritten, etwa einen Schiedsgutachter (Paragraph 317 BGB).

Spannungsklauseln eher selten

Spannungsklauseln werden in Mietverträgen in der Praxis eher selten verwendet, was auch darin begründet sein mag, dass Vergleichsgrößen schwer zu finden sind. So werden Wohnraum- und Gewerberaummiete bereits nicht als vergleichbar angesehen. Die Miete eines anderen Gewerberaums kann jedoch als Vergleichsmiete herangezogen werden (BGH NJW-RR 1986, 877, 878). Kostenelementklauseln finden sich vor allem bei der Miete von beweglichen technischen Geräten. Darüber hinaus verweist das Klauselgesetz auf weitere Ausnahmen vom Preisklauselverbot, von denen zwei für Miet- und Pachtverträge besondere Bedeutung haben.

Das Preisklauselverbot gilt nicht, wenn die letzte Rate des wiederkehrend zu zahlenden Zinses mindestens zehn Jahre nach Abschluss des Miet- oder Pachtvertrages fällig wird. Hier ist Vorsicht geboten, denn bei einem zehn Jahre laufenden Vertrag mit monatlicher Zinszahlung am Monatsanfang ist der letzte Mietzins 9 Jahre und 11 Monate nach Miet- oder Pachtbeginn fällig. Um den fehlenden Monat einzubeziehen, sollte man den Vertrag mindestens einen Monat vor Miet-/Pachtbeginn schließen, denn die Regelung knüpft die Zehnjahresfrist nicht an den Miet- oder Pachtbeginn, sondern an den Vertragsschluss.

Praktische Bedeutung für Miet- und Pachtverträge

Andere Möglichkeiten wären, den Vertrag mindestens einen Monat länger als zehn Jahre laufen zu lassen oder die Fälligkeit der Zahlung einer letzten Rate für einen Zeitpunkt nach Ablauf der zehn Jahre zu vereinbaren. Deutlich größere praktische Bedeutung für Miet- und Pachtverträge hat die zweite Ausnahmeregelung vom Preisklauselverbot für Vereinbarungen, nach denen der Vermieter oder Verpächter mindestens zehn Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mieter die Option zur Verlängerung des Vertrages auf mindestens zehn Jahre erhält.

Von diesem Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung für den Zeitraum von zehn Jahren bleibt zwar das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund unberührt. Aber bei der Formulierung von nicht im Gesetz geregelten wichtigen Kündigungsgründen ist Vorsicht geboten, denn die Vereinbarung eines nicht wichtigen Kündigungsgrundes könnte ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters begründen und die Indexierungsregelung eventuell unwirksam machen.

Keine Partei darf benachteiligt werden

Neben den formellen Voraussetzungen macht das Klauselgesetz auch inhaltliche Vorgaben. Verlangt ist, dass die Entwicklung des Miet- oder Pachtzinses geknüpft wird entweder an einen vom Statistischen Bundes- oder Landesamt ermittelten Preisindex für Gesamtlebenshaltung oder an einen vom Amt der Europäischen Gemeinschaften ermittelten Verbraucherpreisindex. Für die land- oder forstwirtschaftlich genutzten Flächen stehen die Entwicklung des Preises der jeweiligen Erzeugnisse oder die Preis- oder Wertentwicklung von Grundstücken als Indizes zur Verfügung.

Schließlich wird für die Ausnahmen vom Preisklauselverbot generell verlangt, dass die Vereinbarung hinreichend bestimmt ist und keine Partei unangemessen benachteiligt wird. Die Bestimmtheit der Preisklausel setzt voraus, dass der in Bezug genommene Maßstab ausreichend bestimmt ist. Eine unangemessene Benachteiligung liegt vor, wenn die Anpassung allein zu einer Preiserhöhung führen kann oder nur eine Partei die Anpassung des Preises verlangen kann oder der Preis sich im Verhältnis zur Änderung des Maßstabes unverhältnismäßig ändert.

Genehmigung von Preisklauseln gesetzlich nicht mehr vorgesehen

Unter Beachtung der rechtlichen Vorgaben ist die Indexierung des Miet- oder Pachtzinses also auch weiterhin zulässig. Bei Verträgen, die mindestens zehn Jahre laufen, ist - wie bisher - zusätzlich das mietrechtliche Schriftformgebot zu beachten. Wird es nicht eingehalten, ist nicht nur der Miet- oder Pachtvertrag vor Ablauf der Festlaufzeit kündbar. Vielmehr wird auch die Zehnjahresfrist als mögliche Voraussetzung für die zulässige Indexierung nicht erreicht. Der Verstoß gegen Regelungen des Klauselgesetzes könnte die Unwirksamkeit der Preisklausel zur Folge haben.

Zu beachten ist aber, dass bis zu einer gerichtlichen Feststellung der Unwirksamkeit die Preisklausel wirksam bleibt, wenn nicht die Parteien eine frühere Unwirksamkeit vereinbart haben. Demgegenüber kann man Preisklauseln - anders als zuvor - nicht mehr vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle genehmigen lassen oder aus Gründen der Rechtssicherheit ein Negativattest einholen, denn die Genehmigung von Preisklauseln ist gesetzlich nicht mehr vorgesehen. Bei der Formulierung der Preisklauseln ist deshalb größte Sorgfalt erforderlich.