Stadtteile im Wandel Im Frankfurter Osten viel Neues

„Lackmustest“, sagt Frank Otters knapp. Der Makler von Corpus Sireo steht im Dachgeschoss der früheren Lencoryt-Spinnerei am Frankfurter Osthafenplatz und blickt durch eine der Luken Richtung Süden hinab auf einen Transporter, der über die Lindleystraße brettert, auf die Containerhalden und die Sandberge der Hafeninsel, auf den großen Parkplatz von Raab Karcher, auf den Main. „Das hier wird der Lackmustest für das, was an diesem Standort nicht geht, und das, was angenommen wird.“

Otters führt alle Kaufinteressenten hinauf unters Dach, um ihnen den Blick auf den Hafenbetrieb zu zeigen. Denn der gehört zur Nachbarschaft der „Eastside Lofts“, in die die Berliner Premium Estate Group die denkmalgeschützte Spinnerei verwandeln will. Im Erdgeschoss sollen Büros, in den oberen Etagen wie auch im geplanten Neubau zum Hafen hin 75 bis 250 Quadratmeter große Wohnungen entstehen.

Klientel mit Faible für Industrieromantik

Der Anblick des Hafens ist nicht jedermanns Geschmack. Hier tänzeln auf den Wellen des Mains keine schicken Yachten, noch geht es zu Lande beschaulich zu. Im Osthafengebiet brummt, rasselt, scheppert es werktags - nicht ohrenbetäubend, aber beständig. Gleich ums Eck, auf der Hanauer Landstraße, klingeln sich Straßenbahnen ihren Weg zwischen den mehrspurigen Fahrbahnen für die Autos frei. Die Achse, für Fußgänger eine Herausforderung, hat sich in den vergangenen zehn Jahren immerhin den Ruf einer Ausgehmeile erworben: Restaurants und Clubs haben sich angesiedelt, ebenso Hotels. Vermarktungsprofi Otters setzt auf eine Klientel mit Faible für Industrieromantik: „So zu wohnen, das muss man mögen.“

Die Gegend vom Ostbahnhof stadtauswärts hat als Wohnstandort in Frankfurt keine Tradition. Sie ist die rauheste im ganzen Ostend. Erst im Sommer hatte die Stadt nach monatelangen Beratungen entschieden, der Premium Estate Group, die rund 28 Millionen Euro in die Eastside Lofts investieren will, den Bau zu genehmigen. Nicht alle im Viertel sind sich sicher, ob es gutgeht, wenn Wohnen und Gewerbe so dicht beieinander liegen. Das Vorhaben der Berliner passt den Stadtplanern allerdings ganz gut ins Konzept, denn nicht weit von der alten Lencoryt-Spinnerei liegt der alte Großmarkt, auf dessen Gelände die Europäische Zentralbank (EZB) ihr Hochhaus baut.

Schlechter Bahnhof - schlechtes Image

Seit davon die Rede ist, dass die EZB hierher zieht, befindet sich das gesamte südliche Ostend im Auf- und Umbau. Von 2014 an sollen 1400 Mitarbeiter in dem neuen Hochhaus arbeiten. „Nur wenige werden hier eine Wohnung suchen, aber die brauchen Infrastruktur“, sagt Otters. Das sieht auch sein Maklerkollege Ralph Schonder so. Dass an der Hanauer Landstraße unlängst die Restaurantkette Vapiano eine Filiale und Fitness First einen Premiumklub eröffnet haben, ist für den geschäftsführenden Gesellschafter von NAI Apollo Living ein kleines Zeichen für den Wandel des Viertels.

Deutlicher zeigen Großprojekte, dass hier bald nichts mehr sein wird, wie es einst war: So baut der Immobilienhändler Max Baum das 40.000 Quadratmeter große „Schwedler Carré“ am Güterbahnhof zum Büro- und Einzelhandelsstandort aus, den große Werbeagenturen wie Publicis und Leo Burnett prägen werden. Zwischen EZB und Osthafenplatz auf dem sogenannten Honsell-Dreieck will die B & L Gruppe aus Hamburg bis Ende 2013 ein Einkaufszentrum mit 31.000 Quadratmetern Verkaufsfläche und bis zu 5000 Quadratmetern Gastronomie fertigstellen. Krönung des Vorhabens soll ein großes Programmkino sein. Ebenfalls in der Nachbarschaft, auf dem Areal „Alte Feuerwache“, ist ein weiteres Großprojekt mit etwa 38.000 Quadratmetern für Handel, Wohnen, Büros und Hotelbetrieb geplant. Zudem will die Stadt den Danziger Platz, an dessen Ostseite der marode Ostbahnhof steht, neu gestalten, wenn die S-Bahnstrecke nördlich des Mains fertig ist. „Darauf warten die Menschen hier besonders“, erzählt Christiane Dubuque vom Nachbarschaftszentrum Ostend. Schließlich trage der heruntergekommene Bahnhof zum schlechten Image des Stadtteils maßgeblich bei.

Das Ostend wird zunehmend schick

„Die Veränderung ist rasant“, sagt Ralph Schonder, der das Ostend nicht nur aus der Maklerperspektive kennt. Er war unter den ersten, die sich eine Wohnung an der Oskar-von-Miller-Straße im Neubaugebiet „Weseler Werft“ westlich des alten Großmarkts kauften. Mittlerweile ist das Grundstück, an dem sich auch die Volkshochschule und ein Konservatorium angesiedelt haben, so gut wie komplett. Etwa 2000 Menschen leben hier. Im letzten der Neubauten, dem Mainbow, sind von 48 Wohnungen nach Schonders Angaben mehr als 80 Prozent verkauft - zu Quadratmeterpreisen zwischen 3700 und 4800 Euro. Die Lage hat sich binnen einer Dekade etabliert. „Unter den Käufern sind Familien, Singles, Paare: Menschen, die schon im Ostend gelebt haben, und solche, die aus dem Umland herziehen“, berichtet der Immobilienfachmann. Auf der anderen Seite der EZB-Baustelle verlangt Premium Estate zwischen 3000 und 4000 Euro. Das sind alles saftige Preise, wenn man bedenkt, dass im Bestand des Ostends der Durchschnitt laut Makler Rainer Ballwanz bei 2000 Euro liegt. Die Spreizung zwischen Alt- und Neubau zeige das „Nachholpotential“. „In den begehrteren Lagen liegen die Preise für Alt- und Neubau dichter zusammen“, erläutert er. Allerdings wird das Ostend zunehmend schick, und die Neubauten haben die Preise kräftig nach oben getrieben (siehe Grafik).

„Ganz schön teuer“ findet denn auch Matthias Jenny die Kaufpreise für die Eigentumswohnungen an der Oskar-von-Miller-Straße. Der Direktor des Frankfurter Palmengartens und sein Partner leben seit fünf Jahren dort. Zuvor wohnten sie in einer Altbauwohnung im feinen Westend - mit „herrlich hohen Räumen“. Doch weil erstens ein Balkon fehlte, und Jenny zweitens etwas Abstand zwischen Wohnung und Arbeitsplatz bringen wollte, entschieden sie sich für einen Umzug von West nach Ost. „Bereut haben wir das nicht“, sagt Jenny, der nicht nur vom unverbauten Ausblick auf den Main schwärmt, sondern als Fahrradfahrer wie sein Nachbar Schonder die „unbezahlbare“ Nähe zur Innenstadt preist. „Mit dem Fahrrad vom Main zum Palmengarten in knapp 20 Minuten.“

Das Ostend war lange Zeit das Stiefkind unter den Innenstadtvierteln

Mit Spannung beobachtet er, wie sich das Viertel insgesamt entwickeln wird. Vor allem, ob die Zentralbank-Mitarbeiter in der Pause und nach Feierabend die Gegend beleben werden. „Noch fehlen die Urbanität und der Zusammenhalt zwischen den einzelnen Quartieren“, merkt der gebürtige Schweizer kritisch an. Es gibt keine einheitliche Struktur, bestätigt Makler Ballwanz und klingt fast wie ein Soziologe. Unter Frankfurts Innenstadtvierteln, die in der Gründerzeit wuchsen, war das Ostend lange Zeit das Stiefkind. Das Westend ist seit jeher sehr nobel und das Nordend insgesamt sehr bürgerlich.

Das Ostend dagegen galt lange als Wohngegend der Arbeiter - und als Gewerbe- und Industriestandort. Bis heute sind seine Bewohner im Durchschnitt weniger vermögend als im Nord- und Westend.

Es ist eine Eigenheit von Frankfurt, das die Stadt alle paar Straßenzüge ihr Gesicht ändert. Im Ostend ist das besonders ausgeprägt. Wenn Matthias Jenny sein Neubauviertel verlässt und Richtung Zoo durch das südliche Ostend streift, hat er nicht das Gefühl, im gleichen Quartier zu sein, sagt er. Am nahen Paul-Arnsberg-Platz stehen lieblos gestaltete Miet- und Eigentumsanlagen jüngeren Datums hübschen Altbauten gegenüber. Wer von der unspektakulären Ostendstraße in die Uhlandstraße einbiegt, sieht auf den wenigen Metern bis zur schmuddeligen Hanauer Landstraße schöne Gründerzeithäuser. Um den Zoo herum ist das Ostend dann beschaulich und am feinsten an seinem nördlichen Ende.

Preise erreichen Westend-Niveau

In der Gegend um den Parlamentsplatz stehen kleine Stadthäuser mit Gärten, denkmalgeschützte Altbauten und gepflegte Siedlungen. Von „Upper Bronx“ sprechen die Ostend-Bewohner im Scherz. Der Ostpark ist nahe. Fließend ist die Grenze zum Stadtteil Bornheim, dem die Makler diesen Teil des Ostends gern zurechnen - schließlich teilt man die gleiche Postleitzahl. Ruhig ist es hier, im Vergleich zum viel dichter besiedelten Nordend mit all den Kneipen und kleinen Geschäften, Kinderläden und Krabbelstuben, wo der Aufwertungs- und Sanierungsprozess schon in vollem Gange ist. Nicht zuletzt weil Miet- und Kaufpreise in den etablierten Wohnlagen kräftig zulegten, haben in jüngerer Vergangenheit immer mehr Wohnungssuchende und Käufer die Adressen um den Parlamentsplatz entdeckt. Mit der Folge, dass dort laut Mietspiegel die Preise teilweise schon Westend-Niveau erreicht haben.

Die Makler haben in den zurückliegenden Jahren etliche Fälle registriert, in denen Altbauten ihren Besitzer gewechselt haben. Viele Käufer hätten sich ein Objekt gesichert - und warteten ab, berichtet Ballwanz und meint, dass der geplante EZB-Umzug einige opportunistische Investoren auf den Plan gerufen habe. Je nach Lage seien in den zurückliegenden Jahren die Preise um 10 bis 20 Prozent gestiegen. „Die angestammten Bewohner bekommen diesen Wandel oft schon zu spüren“, sagt er.

Mehr Mittelstand und Bildungsbürgertum

Auch Christiane Dubuque vom Nachbarschaftszentrum in der Uhlandstraße beobachtet seit längerem eine Veränderung des Stadtteils. Durch die Neubauten an der Oskar-Miller-Straße und in der Ostendstraße habe sich im südlichen Ostend die Bewohnerschaft deutlich verändert, erzählt die Pädagogin. Viel mehr Mittelstandsfamilien und Bildungsbürger als früher zählt die Mannschaft in der Uhlandstraße zu ihrer Klientel. „Wir haben hier insgesamt eine andere Mischung als vor 25 Jahren - das ist schön“, freut sie sich.

Der Wermutstropfen: In jüngerer Vergangenheit sind die Mieten im Umfeld der EZB-Baustelle teilweise rasant gestiegen. Das habe auch Ladenbesitzer und Gastronomen getroffen, deren einstige Kundschaft mit dem Großmarkt verschwunden sei. Auch das Nachbarschaftszentrum selbst muss, seit die Immobilie den Eigentümer gewechselt hat, eine deutlich höhere Miete zahlen. Im kommenden Jahr soll die Mietzahlung abermals kräftig steigen. „Das ist zu viel, wir werden uns nach etwas Neuem umsehen müssen“, kündigt Dubuque an. „Vielleicht findet sich ja ein Investor, der unser Zentrum unterbringen will.“