Privatisierung Kommunen halten an ihren Wohnungen fest

Die einst verbreitete Neigung in vielen deutschen Städten und Gemeinden, mit dem Verkauf von kommunalen Wohnungsbeständen Haushaltslöcher zu stopfen, ist im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise nahezu komplett verschwunden. Welche Stimmungslage derzeit in den Rathäusern herrscht, gab in der vergangenen Woche der Regierende Bürgermeister von Berlin, Klaus Wowereit (SPD), auf dem in seiner Stadt stattfindenden Kongress der kommunalen und öffentlichen Wohnungsunternehmen beispielhaft wieder. Der Verkauf von etwa 100 000 Wohneinheiten aus reiner städtischer Geldnot von den neunziger Jahren an würde heute so keinesfalls mehr stattfinden, sagte er. „Ganz im Gegenteil plant die Stadt Berlin, in der nächsten Legislaturperiode weitere Wohnungen zu kaufen, um einen Bestand von insgesamt 300 000 Wohneinheiten zu erreichen.“ Derzeit sind es rund 270 000 Wohnungen.

„Mit Nachschub für den Wohnungstransaktionsmarkt aus den kommunalen Beständen ist auf absehbare Zeit nicht zu rechnen“, sagt Edgar Mathe, Geschäftsführer der Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Augsburg und Vorsitzender der Bundesarbeitsgemeinschaft kommunaler Wohnungsunternehmen im Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW). Auf dem Kongress in Berlin hätte das Thema nur noch am Rande eine Rolle gespielt - im Gegensatz zu der lebhaft geführten Debatte nur wenige Jahre zuvor.

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Große Zurückhaltung

Tatsächlich hegten nach einer breit angelegten Umfrage des Berliner Instituts für Stadtforschung (IfS) im vergangenen Jahr nur noch 13 Prozent der befragten Kommunen Verkaufspläne. Aus der Transaktionsdatenbank des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) geht sogar hervor, dass 2010 kein einziger größerer kommunaler Verkauf stattfand.

Diese Zurückhaltung gehe einher mit einer veränderten Strategie der Kommunen, auf eine wirtschaftliche Konsolidierung beziehungsweise Ertragssteigerung ihrer Wohnungsgesellschaften zu setzen und dies teilweise mit konkreten Vorgaben zur Ausschüttungshöhe zu verbinden, hat das IfS beobachtet. Das schlägt sich schon in einer spürbar verbesserten wirtschaftlichen Situation der kommunalen Wohnungsunternehmen nieder.

Fehlendes Angebot

Der Einbruch im Transaktionsgeschäft mit Wohnungsportfolios in den Jahren 2009 und 2010 lässt sich somit nicht nur auf die schwierigere Finanzierung zurückführen, sondern eben auch auf das fehlende Angebot von kommunaler Seite. Das Experiment mit der Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände, das vor fünf Jahren im Verkauf der Dresdner Wohnungsgesellschaft Woba an die von Finanzinvestoren gehaltene Gagfah gipfelte, ist erst einmal auf Eis gelegt. Gerade die Woba-Transaktion liegt nun als Schatten auf dem Marktgeschehen. Stadt und Gagfah sind in einen heftig geführten Rechtsstreit verwickelt, der deshalb auch außerhalb Dresdens genau beobachtet wird.

Problematisch ist aus kommunaler Sicht vor allem der Mehrfachverkauf von Mietwohnungsbeständen. Die in den vergangenen Jahren gesammelten negativen Erfahrungen spiegeln sich in einer IfS-Studie für das BBSR. Danach wurden von nahezu allen Käufern die Bestandsinvestitionen nach dem Erwerb spürbar gesenkt beziehungsweise auf niedrigem Niveau gehalten. Zudem war nur ein kleiner Teil der Käufer bereit, in der Quartierentwicklung und im Stadtumbau mit den Kommunen zusammenzuarbeiten. Vor diesem Hintergrund seien die Städte und Gemeinden aufgerufen, als potentielle Verkäufer nicht zu Mehrfachverkäufen kommunaler Bestände beizutragen, heißt es in der Studie.