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Vermieter müssen sich auf härtere Zeiten einstellen: Wohnstraße in Görlitz
Angesichts der drohenden Rezession wird die Schuldnerberatung in der Wohnungswirtschaft an Aktualität gewinnen. Dabei ist ein alter Grundsatz der Juristen zu beherzigen: Ein magerer Vergleich ist noch immer kostengünstiger als ein fetter Prozess - ausgenommen für den Rechtsanwalt. Daher sollte man sich des Instrumentes der Schuldnerberatung bedienen.
In der wohnungswirtschaftlichen Diskussion stehen weniger die Mietschulden und die Mietausfälle im Fokus, wohl aber die Mietnomaden, die nicht nur erhebliche Mietschulden verursachen, sondern auch die Wohnungen ruinieren und Müllberge hinterlassen.
Zwar hat das Statistische Bundesamt festgestellt, dass im Kalenderjahr 2007 gegenüber dem Vorjahr ein Rückgang von 17 Prozent auf 9360 Fälle zu verzeichnen war, aber der Schaden belief sich auf etwa 30.000 Euro je Fall. Darin sind die Mietausfälle, die Gerichts- und Zwangsräumungskosten, die Beseitigung der Müllberge, die Renovierung und so weiter enthalten. Diese Kosten sind ein Anhaltspunkt, um die betriebswirtschaftlichen Folgen zu errechnen:
Mietnomaden sind teuer
Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hat in seinem Statistischen Bericht 2008/2009 die Nettokaltmiete für 2007 mit 4,55 Euro angegeben, die durchschnittliche Wohnung ist 60 Quadratmeter groß, das heißt, dass die monatliche Miete bei 275 Euro oder 3275 Euro jährlich liegt. Wenn die Mietnomaden einen Schaden von annähernd 30.000 Euro verursachen, dann müssen etwa neun Jahresmieten - netto kalt - aufgewendet werden, um die Schäden abzudecken.
Da die im GdW zusammengeschlossenen Wohnungsunternehmen einen Marktanteil von 29,8 Prozent am Gesamtwohnungsbestand haben - in Mecklenburg-Vorpommern 57,9 Prozent und im Saarland 10,7 Prozent -, können diese Angaben als realitätsnah oder sogar repräsentativ angesehen werden. Die Daten machen deutlich, welche Bedeutung das Schuldenmanagement in der Wohnungswirtschaft hat; denn die Mietnomaden sind nur die Spitze des Eisberges.
Eine halbe Milliarde Euro Mietschulden
Der GdW hat für seine Mitgliedsunternehmen für 2007 Mietausfälle in Höhe von 1181,5 Millionen Euro und Mietschulden in Höhe von 582,2 Millionen Euro ausgewiesen. Bezogen auf die Nettokalt-Sollmiete, belaufen sich die Mietausfälle auf 6,87 Prozent und bezogen auf die Mietschulden, auf 3,19 Prozent. Allerdings sind die Unterschiede zwischen den alten und neuen Ländern erheblich: Die Mietausfälle beliefen sich in den alten Ländern auf 4,44 Prozent, in den neuen hingegen auf 11,48 Prozent; die Mietschulden lagen in den alten Bundesländern bei 2,62 Prozent und in den neuen bei 4,30 Prozent.
Selbst wenn diese Werte nicht exakt sein sollten - dabei sind die Mietausfälle aufgrund des Leerstandes nicht berücksichtigt -, wird die Dimension der Mietschulden und die der Mietausfälle deutlich; alle übrigen Wohnungsanbieter dürften ähnliche Probleme haben. Das bedeutet, dass die gesamte Wohnungswirtschaft an der Minimierung dieser Verluste interessiert ist.
Es gibt bessere Möglichkeiten als den Rechtsweg
Hierfür bieten sich mehrere Möglichkeiten an:
Das traditionelle Verfahren ist der Rechtsweg: Wenn der Mieter mit seinen Zahlungen in Verzug gerät, wird der Rechtsweg beschritten, das heißt, der Mahnung folgt die Klage, die Zwangsräumung, die Zwangsvollstreckung. Dieses Verfahren ist zeit- und kostenträchtig und führt häufig zu dem Ergebnis, dass eine Pfändung fruchtlos ist und der Vermieter sämtliche Kosten der Zwangsmaßnahmen tragen muss. Nicht selten befindet sich die Wohnung in einem desolaten Zustand. Um diese Wohnung wieder vermietungsfähig zu machen, muss der Vermieter die Kosten für die (Schönheits-)Reparaturen tragen. Nicht selten kann es sich um Kosten bis zu 10.000 Euro oder drei Jahresmieten handeln.
Eine Alternative zum Rechtsweg ist das Schuldenmanagement, das heißt, dass der Vermieter so früh wie möglich einen Sozial- oder Schuldenberater einschaltet, um im Vorfeld des Rechtsweges die Probleme zu klären. Aufgabe des Schuldenmanagers ist, die Einnahme- und Ausgaben-Buchführung des Mieters zu übernehmen, die vorhandenen Schulden festzustellen, Zahlungspläne aufzustellen, mit den Gläubigern zu verhandeln und so weiter.
Vermieter müssen weniger Erlös hinnehmen
Das Ziel sollte sein, den kostenträchtigen Rechtsweg zu vermeiden, um sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter eine friedliche Lösung zu finden. Der Rechtsweg ist nicht ausgeschlossen, wenn der Mieter unfähig oder unwillig ist, seine Finanzen in Ordnung zu bringen. Bemerkenswert ist, dass die Mietausfälle der Mitgliedsunternehmen des GdW in 2007 gegenüber 2006 um 3,7 Prozent zurückgegangen sind; allerdings sind darin auch die Erlösschmälerungen der Leerstandswohnungen enthalten.
Diese Entwicklung wurde durch die günstige Wirtschaftsentwicklung - Rückgang der Arbeitslosigkeit - und nicht zuletzt durch die Schuldnerberatung positiv beeinflusst:
Der GdW weist darauf hin, dass mehr als 70 Prozent der Mitgliedsunternehmen im Bundesgebiet Schuldnerberatung betreiben, in Westdeutschland sind es mehr als 60 Prozent und in Ostdeutschland sogar 80 Prozent. Der hohe Anteil der Schuldnerberatung in den neuen Bundesländern ist darauf zurückzuführen, dass die Mietausfälle mit 11,5 Prozent wesentlich höher als in den alten Ländern sind mit 4,4 Prozent.
Auch eine Mediation ist denkbar
Daneben gibt es die Mediation - Schlichtung oder Vermittlung. Die konsensuale Streitbeilegung liegt jenseits des gerichtlichen Verfahrens und hat seit den neunziger Jahren an Bedeutung gewonnen. Der neu gefasste Paragraph 278 Zivilprozessordnung (ZPO) trägt die Überschrift: „Gütliche Streitbeilegung, Güteverhandlung, Vergleich“. Auch wenn Juristen die Mediation als rechtsfremd ablehnen, sollte sich die Wohnungswirtschaft dieses Instrumentes bedienen.
Große Wohnungsunternehmen werden eigene Sozial- oder Schuldnerberater einstellen, mittlere Unternehmen werden Kooperationsverträge mit Wohlfahrtsverbänden abschließen, die diese Funktion übernehmen. Aber kleine Unternehmen und insbesondere private Anbieter, die nur einige Wohnungen vermieten, bedürfen der Hilfe.
Hier bieten sich die Verbände der Haus- und Grundbesitzer sowie der Mietervereine an. Sie können nahezu flächendeckend Vereinbarungen mit qualifizierten örtlichen Schuldnerberatern schließen, die ihre Mitglieder beraten und betreuen. Das zu zahlende Honorar dürfte häufig niedriger als die Kosten des Rechtsweges - Anwaltskosten, Räumungsklage, Zwangsräumung, vergebliche Pfändung - sein.
