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Ferienhäuser in der Türkei : Wacklige Verhältnisse

Trotz politischer Turbulenzen sind Luxusvillen nicht zum Schnäppchen zu haben. Bild: mauritius images

Terroranschläge, Massendemonstrationen und willkürliche Verhaftungen. Die Türkei geht durch brisante Zeiten. Davon bleibt auch der Markt für Ferienimmobilien nicht unberührt. Wer kauft da noch?

          Immer wieder wackeln derzeit die Wände auf der türkischen Halbinsel Bodrum und auf der davor liegenden griechischen Insel Kos. Kleine und größere Erdbeben erschüttern die Region und haben einige Opfer gefordert. Gleichwohl ist die malerische Ägäis-Küste bei In- und Ausländern sehr beliebt, als Urlaubsziel und immer häufiger auch als Zweitwohnsitz. „Wir verzeichnen unter den Käufern ein steigendes Interesse an der Region als Ganzjahresdestination“, sagt Heike Tanbay, Geschäftsführende Gesellschafterin von Engel & Völkers in Bodrum.

          Christian Geinitz

          Wirtschaftskorrespondent für Österreich, Ostmittel- und Südosteuropa und Türkei mit Sitz in Wien.

          Die von dem Maklerunternehmen vermittelten Objekte seien erdbebensicher und hätten daher keinen Schaden genommen. Generell seien Straßen und andere Infrastruktur auf der Halbinsel und in der gleichnamigen Stadt sehr gut in Schuss, der Lebensstandard gelte als hoch. „Damit bietet sich hier eine attraktive Alternative zu Großstädten wie Ankara und Istanbul.“ Vor allem türkische Käufer schlügen zu und sorgten so für mehr Neubauten und steigende Investitionen. Beliebt seien unter den Einheimischen Villen in Wohnanlagen im südlichen Teil der Halbinsel, berichtet Maklerin Tanbay.

          Hingegen bevorzugen die Sonnenhungrigen aus dem Ausland Häuser und Ferienwohnungen im Nordwesten von Bodrum. Bekannt ist die Gegend für Luxuslagen. Eine 300 Quadratmeter große Villa mit Schwimmbecken kostet hier ein bis zwei Millionen Euro. Bedauerlich für ausländische Käufer ist, dass sie von dem starken Kursverlust der Landeswährung Lira nicht profitieren können, da die Käufe zumeist in Euro oder Dollar abgewickelt werden.

          Kaufanfragen aus dem Mittleren Osten

          Doch potentielle Käufer treiben dieser Tage noch ganz andere Themen um. Die Türkei geht durch aufregende Zeiten, die sich auch am Markt für Ferienimmobilien widerspiegeln. Das vergangene Jahr war geprägt von Terroranschlägen, dem Putschversuch im Juli, den darauf folgenden Gegenschlägen des Regimes, dem Verfassungsreferendum und vielen Streitigkeiten zwischen Ankara und westlichen Ländern.

          Diese Anspannung spürt man auch in Bodrum. „Kaufinteressenten aus westlichen Ländern zeigen sich angesichts der aktuellen politischen Lage zurückhaltend“, berichtet die Immobilienvermittlerin. „Durch die Erklärung des Ausnahmezustands im vergangenen Sommer waren die Anfragen europäischer Kunden um etwa die Hälfte zurückgegangen.“ Doch zum einen ziehe die Nachfrage seit Beginn der Hauptsaison wieder deutlich an, zum Zweiten stamme traditionell nur ein Fünftel der Erwerber aus Europa, zum Dritten sprängen derzeit andere Ausländer in die Bresche: „Im Nordwesten der Halbinsel verzeichnen wir die meisten Anfragen von Käufern aus dem Mittleren Osten.“

          Der Ferienimmobilienmarkt der Türkei bleibt anziehend – allerdings verändern sich die Käufergruppen.
          Der Ferienimmobilienmarkt der Türkei bleibt anziehend – allerdings verändern sich die Käufergruppen. : Bild: Getty

          Diese Tendenz zeigt sich in der gesamten Türkei. Nach Angaben des Statistikamts in Ankara gingen zum Beispiel 2016 die Immobilienverkäufe an Deutsche um 18 Prozent zurück, bei den Schweden betrug das Minus 23 Prozent. Andere Nationen aber wittern Chancen, vor allem arabische Klienten. So rangiert der Irak seit längerem an der Spitze der ausländischen Käufer vor Saudi-Arabien und Kuweit. In den ersten fünf Monaten 2017 sind die Transaktionen von Käufern aus Saudi-Arabien um 18 Prozent gestiegen. Insgesamt stammte in dieser Zeit fast die Hälfte aller Erwerber aus einem arabischen Land.

          Die Russen kehren zurück

          Auch die Russen kehren in die Türkei zurück, seit die beiden Länder ihre wechselseitigen Sanktionen gelockert haben. Der Mai war mit 134 an Russen verkauften Apartments der stärkste Monat seit Dezember 2015. Insgesamt gingen im Mai rund 1800 Wohnungen an ausländische Eigentümer, zehn Prozent mehr als vor Jahresfrist. Mit Abstand die begehrtesten Orte waren wie stets Istanbul und die Mittelmeerhochburg Antalya, gefolgt von Trabzon am Schwarzen Meer und Bursa südlich von Istanbul.

          Es ist schwer abzuschätzen, wie die neuerlichen Verstimmungen zwischen Ankara und den westlichen Ländern die Märkte beeinflussen werden. Klar ist, dass die Preise für Haupt- wie für Zweitwohnsitze nach dem Putschversuch stark nachgaben, sich seitdem aber gefangen haben. Im März lagen sie nominal um elf Prozent über jenen ein Jahr zuvor; real betrachtet blieben sie weitgehend gleich. Über alle Kategorien hinweg kostet ein Quadratmeter Wohnraum in der begehrtesten Stadt Istanbul etwa 3700 Lira, nach derzeitigem Wechselkurs rund 900 Euro. In guten Stadt- und Küstenlagen können es aber auch sieben- oder achtmal so viel sein.

          Die nach wie vor positive Entwicklung zeigt sich darin, dass die Türkei bei den Preissteigerungen im Global House Price Index des Londoner Immobilienunternehmens Knight Frank zwar nicht mehr wie früher ganz an der Spitze rangiert. Aber noch immer schaffte sie es im ersten Quartal 2017 unter allen Weltregionen auf Platz fünf. Den nominalen jährlichen Preisanstieg geben die Briten mit 13,3 Prozent an.

          Häuserkäufe in der Türkei sind Vertrauenssache

          Es komme sehr darauf an, in welchem Segment man suche, gibt indes Servet Pinarak zu bedenken. Der Anwalt aus Hannover hat sich auf Immobilienkäufe von Deutschen in der Türkei spezialisiert. „Ferienwohnungen haben viel stärker im Preis gelitten als Investitionsobjekte“, sagt er. Seine Mandanten suchen keine Luxuswohnungen wie in Bodrum, wo Engel & Völkers das Preisniveau als „unverändert hoch“ bezeichnet. Eher geht es um Einheiten zwischen 60.000 und 30.0000 Euro. „Da liegen die Preise um 30 Prozent unter dem Niveau von vor einem Jahr“, sagt Pinarak.

          Den Wohnungsmarkt entlang der Türkischen Riviera bei Antalya und Alanya hält er für noch immer überlaufen und teilweise überteuert. Wer es aber richtig anpacke und sich eher Richtung Ägäis orientiere, der könne derzeit regelrechte „Schnäppchenkäufe“ tätigen, sagt der Fachmann. Der türkische Staat unterstützt den Erwerb seit einiger Zeit, um die Bauindustrie in Schwung zu bringen, eine der wichtigsten Stützen der Wirtschaft. Zu Beginn des Jahres wurde die Mehrwertsteuer von 18 Prozent für Erstkäufer, die eine Wohnung mindestens ein Jahr halten, komplett gestrichen. Auch sei die Grunderwerbsteuer von vier auf drei Prozent gesunken, weiß Pinarak.

          Anreize für ausländische Investoren schaffen

          Die Anreize gehen so weit, dass Ausländer die türkische Staatsangehörigkeit erhalten können, wenn sie mehr als eine Million Dollar in eine Immobilie stecken, die sie drei Jahre lang nicht veräußern. Besser als alleinstehende Häuser oder vereinzelte Wohnungen verkauften sich derzeit Apartments in geschlossenen Wohnanlagen, beobachtet der Immobilienanwalt. Jetzt zuzugreifen könne sich auszahlen, denn es sei in absehbarer Zeit wieder mit steigenden Preisen zu rechnen.

          Auch und gerade in der Türkei sind Häuserkäufe Vertrauenssache. Pinarak rät deutschen Interessenten dringend dazu, sich gut beraten und unterstützen zu lassen, am besten von Einrichtungen, die beide Länder, Sprachen, Rechtssysteme kennen. Fallstricke gibt es viele. Das beginnt schon damit, dass sich im Internet und in den türkischen Feriengebieten viele Personen als Makler andienen, die gar keinen Auftrag zur Kaufvermittlung haben. „Viele sind Taxifahrer oder Kioskbesitzer, darauf darf man nicht hineinfallen.“

          In jedem Falle sollte man sich eine Bestätigung des Hauseigentümers zeigen lassen, keinesfalls dürfe man an Makler Anzahlungen leisten. Riskant sei es auch, Verträge, Willenserklärungen oder Vollmachten zu unterschreiben, warnt der Anwalt. Er empfiehlt, zur Wertermittlung der Immobilie einen zertifizierten Sachverständigen hinzuzuziehen. Die Stellung eines Notars sei in der Türkei eine andere als in Deutschland, wo dieser die Eigentumsübertragung beurkunde. In der Türkei indes stelle ein vor dem Notar geschlossener Vertrag nicht viel mehr als ein Kaufversprechen dar. Ob die Übertragung trotz geleisteter Anzahlungen dann tatsächlich zustande komme, stehe auf einem anderen Blatt.

          Gang vor Gericht ist langwierig und kostspielig

          Als unabdingbar bezeichnet es Pinarak, dass die deutschen Kunden mit einem Dolmetscher beim zuständigen Grundbuchamt (Tapu Dairesi) vorsprechen. Nur dort lässt sich in Erfahrung bringen, wer der wirkliche Eigentümer ist, welche Belastungen, etwa Hypotheken, auf dem Objekt lasten und ob die möglicherweise nötigen Bau- oder Umbaugenehmigungen vorliegen.

          „Am besten ist es, Kaufvertrag, Auflassung und alles andere im Grundbuchamt zu erledigen“, rät der Fachmann. Die Finanzierung sollte zu diesem Zeitpunkt über Bankbürgschaften oder Treuhandkonten abgesichert sein. Endgültig bezahlt wird aber selbst jetzt noch nicht, da die Behörde erst ermitteln muss, ob der Ausländer überhaupt kaufberechtigt ist. Er ist es zum Beispiel dann nicht, wenn das Grundstück zu nahe an militärischen Einrichtungen liegt.

          Erst wenn der Beamte die Grundbuchurkunde übergibt, ist der Kauf wirklich abgeschlossen. Bezahlt werde üblicherweise in bar, zumeist in Euro. Wer einen Kredit brauche, sei gut beraten, sich an eine türkische Bank mit deutschen Niederlassungen zu wenden. Wer außerhalb des Amts keine Verpflichtungen eingehe, müsse im Zweifelsfall auch nicht klagen, weil er übers Ohr gehauen wurde. Der Gang vor Gericht stehe zwar Ausländern offen, sei aber langwierig und kostspielig. „In jedem Fall trübt das die Urlaubsfreuden“, sagt Pinarak.

          Der Name des Anwalts ist Servet Pinarak nicht Pinarek, wie es irrtümlich in einer früheren Version hieß.

          Quelle: F.A.S.

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