Luxuswohnen In Berlin ist echter Luxus selten

Als Erstes kamen die Diplomaten zurück. Mit markanten Botschaftsgebäuden prominenter Architekten erlebte das Gebiet südlich des Tiergartens nach dem Mauerfall seine erste Renaissance. Aber lange bevor dort im Dritten Reich das Diplomatenviertel entstand, hatten sich schon vornehme Bürger herrschaftliche Villen in der Nähe des Tiergartens errichten lassen. Die einstige FriedrichVorstadt erlebt nun eine neue Blütezeit. Auf einem 2,4 Hektar großen Gelände zwischen Köbis- und Tiergartenstraße entstehen insgesamt zehn Villen mit Luxuswohnungen.

Bauherren sind die internationale Projektentwicklungsgesellschaft Diamona & Harnisch sowie die Groth-Gruppe um den Berliner Bauträger Klaus Groth mit den Partnern Reggeborgh und Kondor Wessels. Wer in ihrem „Diplomatenpark“ wohnen will - die Rede ist von mittelständischen Unternehmern aus dem In- und Ausland -, zahlt bis zu 12 500 Euro pro Quadratmeter. Für Berlin sind das absolute Spitzenpreise. Im Luxussegment mit Preisen von mehr als 5000 Euro pro Quadratmeter sei der Diplomatenpark das einzige Projekt in der Hauptstadt, sagt Marktbeobachter Andre Adami vom Analysehaus Bulwien-Gesa. Verglichen mit anderen Metropolen, ist der Markt für Luxusimmobilien in Berlin immer noch klein. In München wurden nach einer Auswertung der Maklergesellschaft Dahler & Company im vergangenen Jahr 318 Häuser und Wohnungen für 750 000 Euro und mehr verkauft; in Berlin waren es nur 149.

Treptow-Köpenick könnte vom neuen Flughafen profitieren

Eine Stufe unterhalb der Topliga, auf dem Markt für gehobene Wohnansprüche, holt die Hauptstadt jedoch mächtig auf. Von „enormen Vermarktungspotentialen“ spricht Adami. In Berlin-Mitte, dem Schwerpunkt der Neubauaktivitäten, entstehen derzeit mehr als 750 gehobene Wohneinheiten, mehr als 1000 weitere sind in Planung, fand Bulwien-Gesa in einer kürzlich vorgestellten Erhebung für Diamona & Harnisch heraus. Rege Bautätigkeit herrscht auch in den populären östlichen Bezirken Pankow und Prenzlauer Berg, wo mehr als 400 Wohnungen für Kunden gebaut werden, die Preise von mehr als 3000 Euro pro Quadratmeter zahlen. „In den kommenden Jahren wird sich der Angebotsschwerpunkt jedoch auch nach Köpenick und Lichtenberg verlagern“, sagt Adami. Die beiden grünen und familienfreundlichen Stadtteile östlich der Innenstadt belegen nach Berlin-Mitte die Plätze zwei und drei bei der Zahl der geplanten Eigentumswohnungen. Lichtenberg werde von der Nachfrage nach Wohnungen in Prenzlauer Berg und Pankow profitieren, erwartet Alexander Harnisch, Geschäftsführer von Diamona & Harnisch. Und Treptow-Köpenick sei wegen der Nähe zum neuen Flughafen Berlin Brandenburg International attraktiv. Die Investoren setzten unter anderem darauf, dass der Flughafen neue ausländische Unternehmen nach Berlin bringen wird, vor allem aus dem asiatischen Raum.

Schon jetzt sind die positiven Entwicklungen auf dem Markt für gehobenes Wohnen vor allem den Zugezogenen zu verdanken. Die Hauptstadt mit gegenwärtig knapp 3,5 Millionen Einwohnern wächst jedes Jahr um rund 10 000 Personen. Mindestens bis 2025 wird sich dieser Trend nach den Prognosen fortsetzen. Vor allem bei Single- und Zwei-Personen-Haushalten wird ein Zuwachs erwartet, während die Zahl der Haushalte mit drei und mehr Personen weiter abnehmen dürfte. Trotzdem werden zunehmend relativ große Wohnungen verlangt.

Steigende Ansprüche

Insgesamt steigen die Ansprüche. Nur Stadtteile, die hohe Lebens- und Wohnqualität sowie eine gute Infrastruktur bieten, werden von der steigenden Nachfrage nach hochwertigen Wohnungen profitieren, sagen Marktforscher und Investoren voraus. Aber auch in Top-Lagen läuft nicht jedes Projekt. Mit dem Bau von 75 Wohnungen des „Prenzlauer Bogens“ sollte eigentlich schon 2009 begonnen werden. Ob das ambitionierte Vorhaben, das 30 Millionen Euro kosten soll, tatsächlich verwirklicht wird, erscheint Fachleuten jedoch zunehmend zweifelhaft. Andererseits zeigt die Kaufpreisentwicklung für neue Kauf- und Mietwohnungen, dass Investoren auch in Stadtteilen mit relativ geringer Neubautätigkeit Erfolge erzielen können. Mit Preiszuwächsen von rund 30 Prozent beziehungsweise 28 Prozent führen die Kieze Kreuzberg und Schöneberg die Statistik an. Doch nicht alle Stadtteile können von dem positiven Trend profitieren. In Marzahn und Hohenschönhausen sind die Preise für neue Wohnungen von 2003 bis 2009 im Durchschnitt um 10 Prozent gefallen.

Die teuersten Eigentumswohnungen befinden sich weiterhin in Berlin-Mitte. Im vergangenen Jahr lag der Durchschnittspreis dort bei 3300 Euro pro Quadratmeter. Den zweiten Platz bei den östlichen Bezirken belegt Prenzlauer Berg mit 2900 Euro. Preislich dazwischen liegen die etablierten westlichen Stadtteile Zehlendorf, Charlottenburg und Wilmersdorf, wo bis zu 3200 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen gezahlt werden.

Günstige Metropole

Verglichen mit anderen Metropolen, sind die Mieten in Berlin noch günstig. Aber für Neubauwohnungen in begehrten Lagen werden mittlerweile auch in der Hauptstadt Mieten von bis zu 14 Euro akzeptiert. Rasant gestiegen sind die Mieten vor allem im Szeneviertel Prenzlauer Berg. Wer dort 2009 einen Mietvertrag unterschrieb, zahlte im Durchschnitt 43 Prozent mehr, als Mieter im Jahr 2003 ausgeben mussten. Mit Mietsteigerungen zwischen 5 und etwas mehr als 10 Prozent verzeichneten Bezirke wie Steglitz und Wilmersdorf zwar in den vergangenen Jahren geringere Zuwächse. Aber in der Breite haben die Viertel im Westen der Stadt ein höheres Preisniveau als die im Osten. Dass die Mietpreise in gesuchten Lagen deutlich anzogen, führt Hanisch maßgeblich auf demographische Veränderungen zurück. „Zugezogene sind höhere Preise gewohnt als Berliner.“