Immobilienrecht Ein Ombudsmann soll schlichten

Unberechtigte Courtageansprüche, eine untätige Hausverwaltung oder nicht nachzuvollziehende Reservierungsgebühren: die Liste möglicher Streitfälle zwischen der Immobilienwirtschaft und den Verbrauchern ist lang. Bisher endeten sie oft vor Gericht, was für den Kunden mit Aufwand und bei Nichterfolg auch mit Kosten verbunden ist. Hier soll der Ombudsmann Immobilien im Immobilienverband Deutschland (IVD) nun Abhilfe schaffen.

Der IVD bietet mit dieser neu geschaffenen Institution Verbrauchern, die mit dem Verhalten eines seiner Mitgliedsunternehmen nicht einverstanden sind, die Möglichkeit, dies unbürokratisch über den neutralen Ombudsmann prüfen zu lassen. Die Aufgabe des Ombudsmanns hat Anfang Oktober 2008 der Hamburger Rechtsanwalt Peter Breiholdt übernommen. Er ist seit 45 Jahren auf dem Gebiet des Immobilienrechts tätig und in seiner Funktion ausschließlich an Recht und Gesetz gebunden. Rechtlich beraten darf Breiholdt als Ombudsmann allerdings nicht. Ihm obliegt lediglich, die Rechtslage im Rahmen des Schlichtungsverfahrens zu prüfen und seinen Vorschlag daran auszurichten.

Bei Banken und Versicherungen bewährt

Die Institution des Ombudsmanns hat sich in den vergangenen Jahren bereits bei Banken und Versicherungen bewährt. Doch seine Akzeptanz braucht Zeit, denn damit seine Dienste auch in Anspruch genommen werden, ist eine Vertrauensbasis unerlässlich. „Der Verbraucher muss nicht fürchten, dass ihm durch die Inanspruchnahme des Ombudsmanns Nachteile entstehen oder in erster Linie die Interessen des Verbandes vertreten werden sollen“, erläutert Breiholdt.

Im Gegenteil: „Die Position bedingt absolute Unparteilichkeit, und alle Informationen werden vertraulich behandelt.“ Das Verfahren soll die Lage des Beschwerdeführers verbessern und die Streitigkeiten beenden. Wenn sich ein IVD-Mitglied rechtswidrig verhalten hat, drohen zudem Sanktionen des Verbandes, im schlimmsten Fall sogar bis zum Ausschluss. Zudem bleiben auch andere Wege offen: „Es steht dem Verbraucher selbstverständlich frei, trotz des Schlichtungsvorschlags die Gerichte anzurufen.“

Streitsumme mindestens 3000 Euro

Das Verfahren selbst ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft und soll möglichst in weniger als fünf Monaten abgeschlossen sein. Es ist nur dann zulässig, wenn der Beschwerdeführer ein Verbraucher ist und der Geschäftsvorfall nicht mit dessen gewerblicher oder selbständiger beruflicher Tätigkeit zusammenhängt. Zudem sollte der Betroffene seine Beschwerde zuerst direkt an das IVD-Mitgliedsunternehmen oder den zuständigen Regionalverband richten, bevor der Ombudsmann angerufen wird.

Voraussetzung des Verfahrens ist, dass der Wert der Beschwerde 3000 Euro überschreitet. „Der Ombudsmann stellt den Beschwerdewert fest. Ihm ist insoweit eine flexible Handhabung gestattet“, beschreibt Breiholdt die Vorgehensweise. Das Verfahren selbst ist kostenlos. „Lediglich eigene Kosten, etwa für Porto oder Telefongespräche, sind vom Verbraucher zu zahlen.“ Telefonische Auskünfte werden jedoch nicht erteilt. Alle Informationen sind schriftlich einzureichen.

„Eine Schlichtung ist nicht möglich, wenn die Beschwerde unzulässig ist oder die eingereichten Unterlagen für eine Beurteilung nicht ausreichen“, berichtet Breiholdt. Geht der Ombudsmann davon aus, dass eine Einigung möglich ist, unterbreitet er einen Schlichtungsvorschlag.

„Makler sind professioneller geworden“

Bisher sind rund dreißig Fälle auf Breiholdts Schreibtisch gelandet. Auch auf den verzweifelten Brief einer älteren Hausbewohnerin, die aus gesundheitlichen Gründen dringend Unterstützung brauchte, hat er entsprechend reagiert. Der weißhaarige Herr mit dem korrekt hanseatischen Auftreten kennt die Maklerbranche seit vielen Jahren. Er zeigt sich den Problemen der Menschen gegenüber aufgeschlossen und weiß um die kleineren und größeren Fallen, die im Immobilienrecht lauern. Dass er bisher noch nicht mehr Beschwerden zu bearbeiten hatte, hält er für ein gutes Zeichen.

„Die Maklerbranche hat sich in den vergangenen Jahren sehr verändert, ist professioneller und im Hinblick auf ihre Dienstleistungen anspruchsvoller geworden.“ Wenn sich die IVD-Mitglieder - und zu diesen zählten immerhin die Hälfte aller in Deutschland tätigen Immobilienmakler - dem Schlichtungsvorschlag eines Ombudsmanns anvertrauten, sei auch das ein Signal für die Verbraucher.

Zustimmung von der Mieterlobby

Bei dem Präsidenten des Deutschen Mieterbundes, Franz-Georg Rips, trifft der Ombudsmann Immobilien ebenfalls auf Zustimmung. „Der IVD hat sich als erster wohnungswirtschaftlicher Verband einen Ombudsmann verordnet und damit ein förmliches Verfahren zur Schlichtung von Verbraucherbeschwerden eröffnet. Das ist aus meiner Sicht ein durchaus anerkennenswerter Beitrag zum Verbraucherschutz.“ Natürlich gehe es dem IVD auch darum, das in der Öffentlichkeit noch immer vorhandene Negativimage der Maklerbranche abzubauen und das Vertrauen der Kunden in die Dienstleistung seiner Mitglieder zu fördern.

Vor allem aber stehe das Verfahren für eine stärker am Konsens ausgerichtete Rechtskultur, welche der Mieterbund und seine Mietervereine mittragen. „Die Idee des Ombudsmanns könnte als Modell auch von anderen Bundesverbänden aufgegriffen werden“, meint Rips. Ob die Einrichtung eines Ombudsmanns zu einem Erfolg werde, hänge jedoch nicht zuletzt davon ab, wie zügig die Beschwerden bearbeitet würden und ob sich die IVD-Mitgliedsunternehmen auf breiter Front den Entscheidungen des Ombudsmanns unterwürfen. Ansonsten könne die Anrufung eines Ombudsmanns eher zu einer Verzögerung des Verfahrens beitragen und damit den Beschwerdeführer verärgern.

Weitere Informationen über den Ombudsmann Immobilien und die Regeln für die Schlichtung von Verbraucherbeschwerden über Mitglieder des Immobilienverbands Deutschland IVD finden sich auf der Seite Ombudsmann Immobilien.