Ferienwohnungen in Polen Abschied vom Schnäppchenparadies

Die Zeit der Passkontrollen entlang der deutsch-polnischen Grenze sind vorbei, und die Urlauber auf der Ostsee-Insel Usedom kommen sich näher. Manchmal sogar mehr, als ihnen lieb ist.

So gerieten in dieser Saison polnische Strandwanderer, von keinem Grenzzaun mehr zurückgehalten, schnurstracks in ein Nudisten-Paradies, das sich gleich hinter der Grenze auf deutscher Strandseite erstreckt - FKK ist in Polen in dieser Offenheit nicht denkbar. Im lokalen Hörfunk schwankte die Stimmung Irritierter von Ablehnung („Wie soll ich das meinem Enkel erklären?“) über Toleranz („Muss doch keiner hingucken“) bis Belustigung („Sie sehen aus wie Walrosse“).

Doch auch umgekehrt sind deutsche Besucher in Polen pikiert - wegen der überraschend hohen Preise. Polens Rolle als Billigparadies vor der Haustür geht zu Ende. Ausgerechnet jetzt, wo man ohne Zwangshalt zur polnischen Zapfsäule fahren kann, macht nicht einmal mehr der Tanktourismus richtig Spaß. Endgültig hört er aus deutscher Sicht bei den polnischen Ferienhäusern auf: „Wenn die Deutschen unsere Quadratmeterpreise hören, sind sie schockiert“, erzählt Krzystof Balsewicz, Swinemünder Vertreter der Stettiner Maklerfirma Rent.

2300 Euro für einen Quadratmeter Ferienwohnung

In dem Hafenort, polnisch Swinoujscie, steht momentan kaum eine Ferienwohnung unter 8000 Zloty (2300 Euro) je Quadratmeter im Katalog. Es sind Apartments in zwar modernen, aber auch nicht besonders luxuriösen drei- bis vierstöckigen Wohnblocks, wie sie überall in der alten Kurstadt neu errichtet worden sind. Näher am Strand oder gar in Dünenlage liegen die Preise sogar bei bis zu 6000 Euro. Dabei schlägt auch der ungünstige Wechselkurs zu Buche: War der Euro vor einigen Jahren noch 5 Zloty wert, rutschte er diesen Sommer erstmals auf weniger als 3 Zloty 30.

Doch auch gerechnet in Landeswährung sind die Preise für Immobilien derart schnell und kräftig gestiegen, dass selbst Profis staunen. Manches Feriendomizil in Swinemünde hat in knapp zwei Jahren seinen Preis verdoppelt. „Es hieß doch immer, die Anpassung ans Westniveau ziehe sich hin“, erinnert sich Makler Balsewicz. „Stattdessen haben wir den Großteil des Weges in anderthalb Jahren passiert.“ Sein Chef in Stettin, Ren-Eigner Piotr Romanowicz, tröstet sich: „Wir liegen immer noch unter deutschem Preisniveau, jedenfalls gemessen an der Insel Sylt.“

Das ist witzig gemeint und soll Gelassenheit demonstrieren vor dem möglichen Sturm. Denn in den Immobilienzentren des Mutterlands sind die dunklen Wolken schon unübersehbar. Vor allem bei neuen Mietwohnungskomplexen melden die Entwickler, dass sie die Preisvorstellungen nicht mehr so locker durchsetzen können wie bisher. Weniger diplomatisch kommentiert ein deutscher Jurist, der sich seit Jahren mit Polen-Immobilien beschäftigt: Der Markt sei dabei, zusammenzubrechen. Die Analysten des Ostsee-Immobilienmaklers Oberhaus melden bereits, Ausländer zögen sich „seit einigen Monaten“ vom polnischen Immobilienmarkt zurück. „Ausländer“ meint vor allem Briten und Skandinavier, die, den Boom im jeweiligen Heimatmarkt vor Augen, spekulativ polnische Wohnungen kauften und verkauften, in Krakau, Danzig, Breslau - und an der Ostsee.

Swinemünde ist bei Immobilienkäufern beliebt

Swinemünde hatte es ihnen dabei besonders angetan. Die 40.000 große Einwohner-Stadt, vom polnischen Mutterland durch einen Fluss getrennt und nur per Fähre verbunden, wirkt optisch wie ein Teil der deutschen Ferienküste samt der feinen Kurorte Ahlbeck, Heringsdorf, Basin, bietet aber, da viel größer, mehr Optionen für Einkauf und Kultur. In der polnischen Statistik lag die Kleinstadt in den letzten Jahren stets vorne, was die Zahl der Immobilienkäufe durch Ausländer betrifft: Nur Breslau, Warschau und Krakau vermeldeten mehr solche Geschäfte, gemessen an der Zahl der Abschlüsse.

Entwickler wie das dänische Unternehmen „Kristensen“ pflanzen weiter ganze Feriensiedlungen an den Stadtrand: Im Rahmen des Großprojekts „Baltic Park“ entstand eine eigene Promenade und daran entlang aufgereihte kastenförmige Viergeschosser, deren bereits fertiggestellte 280 Appartements zur Hälfte an Ausländer verkauft worden sind, so die Angaben der Dänen. In einer weiteren Bauetappe wollen sie zur Küste hin noch höher hinaus und mit dem Teilprojekt „Mole“ bis zu acht Stockwerke hoch in den Ostseehimmel kratzen.

Doch inzwischen stößt auch in Swinemünde ein mittlerweile üppiges Angebot auf eine verhaltenere Nachfrage. Noch wollen die Verkäufer, trotz des Zuredens der Makler, nicht auf ihre ambitionierten Preisvorstellungen verzichten. „Wir haben den Gipfel der Hausse gesehen“, meint Makler Balsewicz und hofft darauf, dass sich die Preise nun auf dem erreichten Niveau für längere Zeit stabilisieren.

Monopoly-Spekulanten aus dem Ausland

Immerhin sehen sich derzeit auch Interessenten um, die mehr Stabilität versprechen als die hektischen Monopoly-Spekulanten aus dem Ausland: Balsewicz hat es nach eigenen Worten verstärkt mit Landsleuten aus den größeren polnischen Städten zu tun, die sich endlich den Traum von der eigenen Ferienwohnung erfüllen wollen. „Die verdienen jetzt gut und haben hervorragend Zugang zu Krediten, also kaufen sie.“ Der Preis spiele dabei keine so große Rolle.

Eine buchstäblich nahe liegende Käufergruppe aber hält sich zurück: Deutsche. Die, denen etwas gehört, seien bereits 2005 oder 2006 eingestiegen, glaubt Balsewicz, der in diesem Jahr erst ein einziges Objekt an einen Deutschen vermittelt hat. „Die sind einfach dichter dran und haben ein besseres Gespür für den Preis und für Übertreibungen“, vermutet er. Ohnehin rechneten Deutsche genau und seien für überflüssigen Schnickschnack nicht zu haben. „Die wollen soliden Ikea-Standard“, sagt sein Chef Romanowicz.

Viele gemischte deutsch-polnische Paare schlugen in den vergangenen Jahren ein, nach dem Motto: Ich kaufe meiner polnischen Freundin eine Wohnung an der Ostsee. Oder: Heimatvertriebene sichern sich ein Stück Erinnerung. Um das in großem Stil zu verhindern, erschwert Polen eigentlich den Immobilienkauf durch Ausländer und hat einige EU-Übergangsregeln (siehe Kasten) durchgesetzt, etwa eine Genehmigungspflicht des Innenministeriums in vielen Fällen. Auch wenn der Zugang inzwischen formal erleichtert wurde und im Mai nächsten Jahres weitere Hürden fallen, erfüllen die Schutzregeln ihren Zweck, denn Deutsche sind skeptisch: „Kann man hier überhaupt was kaufen?“, fragt ein Urlaubspaar leicht ungläubig, das einen Tagesausflug nach Polen gemacht hat.

Die Fassade blieb originalgetreu

Klaus Utpatel brauchte seinerzeit sowieso noch das Minister-Okay aus Warschau. Der Berliner, in Swinemünde geboren, erstand bereits im Jahr 2000 eine Wohnung in einem der wenigen alten erhaltenen Häuser Alt-Swinemündes. Zuvor hatte ein Bekannter Utpatels aus Berlin, ein ausgewanderter Pole, auf der Suche nach Investmentchancen die alte Stadtvilla vis-à-vis dem ehemaligen Kurpark entdeckt. „Wir waren mit die Ersten, die davon erfuhren, und konnten uns eine der schönsten Wohnungen aussuchen“, freut sich Utpatel.

Wo bis Kriegsende vermutlich nur drei Familien wohnten, wie er glaubt, haben Um- und Anbauten nun Platz für 20 Wohnungen geschaffen. „Vom Keller bis zum Dach, wo früher der Heizungskeller und der Trocknungsraum viel Platz einnahmen, ist jetzt jeder Zentimeter ausgenutzt“, erzählt der Deutsche. Auf der Vorderseite wurde die Fassade originalgetreu hergerichtet; hier durfte wegen des Denkmalschutzes nicht angebaut werden.

Utpatel, ein pensionierter Lehrer, hat seine Archivalien nach Swinemünde verfrachtet und geht dort lokalhistorischen Forschungen nach. Das alltägliche Miteinander der Hausgemeinschaft gestalte sich ähnlich wie in Deutschland: „Einmal im Jahr trifft sich die Hausgemeinschaft, um über wichtige Fragen abzustimmen“, erzählt er. Die rein deutschsprachigen Mietparteien brächten dann eben einen Übersetzer mit.

Usedomer Bäder-Bahn bald bis Swinemünde

Mittelfristig erwartet Makler Balsewicz mehr Interesse aus dem Land, das gleich hinter der Stadtgrenze beginnt und dessen „Usedomer Bäder-Bahn“ bald bis ins Swinemünder Stadtzentrum rollen soll: „Die Deutschen werden langsam verstehen, dass man hier sicher und unbeschwert seinen Urlaub machen kann“, glaubt der Pole. Auch was den Widerwillen vieler Deutscher gegen die hohen Preise betrifft, kennt er einen Ausweg: Weiter östlich an der Küste bis hoch nach Kolobrzeg (Kolberg) seien die Preise noch nicht so geklettert, wirbt er.

Zwar stiegen die Preise für Ferienhäuser in den polnischen Urlaubsregionen in den vergangenen Jahren nach Schätzungen von Oberhaus im Schnitt um 20 Prozent im Jahr. Daraus ergebe sich eine Preisspanne von jetzt 3500 bis 7000 Zloty (1000 bis 2000 Euro) je Quadratmeter. Indes ist die Anfahrt von Usedom kommend schon beschwerlicher als nur nach Swinemünde, da erst die Fährverbindung passiert werden muss. Doch immerhin hier trumpft das „preiswerte“ Polen noch einmal auf. Die Überfahrt ist bis auf weiteres kostenlos.