Energiepass Unangenehme Überraschungen

Für Haus- und Grundeigentümer - ob Eigenheim oder Büroturm - beginnt unter dem Schlagwort „Energieeffizienz und Klimaschutz“ eine aufregende Zeit. Dabei geht es um mehr als um Dämmstoffe und Heizanlagen. Es geht um ein neues Bewusstsein oder - besser noch - eine neue Kultur in der Immobilienwirtschaft. Immerhin sind Gebäude die größten Energieverbraucher und Umweltverschmutzer - vor allem in den Städten.

Es geht nicht mehr darum, ob klimaschonende Gebäude als sinnvoll und Häuser ohne Schornstein als ein Modetrend empfunden werden. Wer das unterstellt, wird schon bald die Schockwellen der Energiewirtschaft mit den jüngsten Preissteigerungen verspüren - also den ökonomischen Zwang. Auch wird er die Reaktionen auf die politischen Vorgaben verspüren - den rechtlichen Zwang.

14 Millionen Wohngebäude sind betroffen

Der erste Akt beginnt am 1. Juli. An diesem Tag wird der Energiepass - in Etappen bis Mitte kommenden Jahres - für die vierzehn Millionen Wohn- und sieben Millionen gewerblichen Gebäude in Deutschland zur Pflicht. Zwar gibt es viele Wege zum Energiepass: per Ferndiagnose im Internet bis zum Bezirksschornsteinfegermeister für weniger als 70 Euro für die einfache Version. Bei ihm wird schlicht zusammengerechnet, was der Vormieter oder Wohnungseigentümer in den vergangenen drei Jahren an Energie für Heizung und Warmwasser verbraucht hat. Und so kann sich schönrechnen, wer viel Zeit im Ausland oder bei der Freundin verbracht hat.

Doch wird schon jetzt deutlich, dass der Energieausweis unter dem rechtlichen Druck zu einem Menetekel werden kann, denn er identifiziert und separiert die Guten von den Schlechten. Zwar ist die Vorlage des Energieausweises für Wohngebäude nur bei Verkauf oder Neuvermietung vorgesehen, so dass Haus- und Wohnungseigentümer der Entwicklung eigentlich gelassen entgegensehen könnten.

Häuser mit hohem Verbrauch kommen unter Preisdruck

Doch täuscht der Schein. Wer nicht begreift, dass konventionelle Gebäude mit hohem Energieverbrauch schon bald unter Abwertungsdruck geraten, wird spätestens eines Besseren belehrt, wenn er in seine Immobilien investieren und ein Bankdarlehen beantragen will. Schon heute weisen bekannte Bankmanager darauf hin: Ohne aussagefähigen Energiepass - der die Qualität der Gebäudehülle und Heizeinrichtungen misst - gibt es keine Fördermittel und bei Immobilienkrediten im Zweifelsfall Risikoaufschläge oder Ablehnung.

Zwar wird ein schönes Haus oder eine attraktive Etagenwohnung in guter Lage wohl auch ohne Energieausweis gemietet. Doch spätestens wenn überraschend hohe Nebenkostenabrechnungen ins Haus flattern, wird vermutlich die Reißleine gezogen. „Das wird eine spannende Frage“, sagt Franz Georg Rips, Präsident des Deutschen Mieterbundes.

Kein Rechtsanspruch durch den Energieausweis

Zwar gebe der Energieausweis dem Mieter keine Rechtsansprüche, selbst wenn sich der Zeiger auf dem Gebäudeausweis im roten Bereich befindet. Doch wenn der Ausweis nicht vorgelegt wurde oder einen niedrigen Verbrauch vortäuscht und gegen die neue Heizkostenverordnung oder die Energieeinsparverordnung verstößt, könne es ganz anders aussehen. So verpflichtet schon die alte Energieeinsparverordnung von 2004 zum Austausch alter Heizkessel. Wenn sie vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut wurden, hätte der Betrieb bis Ende 2006 eingestellt werden müssen. Doch gibt es nach Angaben der Schornsteinfegerinnung annähernd 750 000 Haushalte, die das gar nicht wissen wollen. Diese Zeiten gehen mit dem Energieausweis zu Ende.

Von einer ganz anderen Qualität ist der Energiepass für Gewerbebauten wie Bürogebäude, Schulen, Geschäftshäuser und Einkaufszentren, der vom 1. Juli kommenden Jahres an vorgeschrieben ist und in Gebäuden mit Besucherverkehr öffentlich ausgehängt werden muss. Als Arbeitshilfe steht den Eigentümern eine umfangreiche Berechnungsgrundlage zur Verfügung - die DIN V 18599. Sie reicht von der Heizung, über die Kühlung, Lüftung, Wasserver- und -entsorgung bis zur Beleuchtung.

Schwierigkeiten beim Verkauf

Tatsächlich werden Gebäude kaum noch verkauft werden können, wenn sie die rechtlichen Vorgaben nicht einhalten. Und die werden sich weiter verschärfen. Zahlreiche Unternehmen haben bereits begonnen, ihr Geschäft auf umweltfreundliche Methoden auszurichten. Sie stellen Umweltprogramme und Nachhaltigkeitsberichte auf - wie die Deutsche Lufthansa und die Deutsche Bank - und streben umweltzertifizierte Gebäude an.

So will die Deutsche Bank ihre Hauptverwaltung in Frankfurt nach dem amerikanischen Leed-System (Leadership in Energy and Environmental Design) zertifizieren lassen. Und sie überlegt, ob sie außerdem das von Bundesverkehrs- und -bauminister Wolfgang Tiefensee vorgestellte Qualitätssiegel der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) anstreben sollte. Die Deutsche Bank ist Gründungsmitglied.

Zeitenwende am Immobilienmarkt

Werner Dorß von der Kanzlei FPS Fritze Paul Seelig in Frankfurt spricht von einer Zeitenwende am Immobilienmarkt. Der Energieausweis sei Pflicht und das Gütesiegel für nachhaltiges Bauen die Kür. Das Siegel dokumentiere nicht nur die soziale Verantwortung der Unternehmen, sondern könne zu einem Wettbewerbsvorteil führen, denn in Zukunft hingen Vermietbarkeit, Preise, Wiederverkaufswert und Rendite einer Immobilie auch von ökologischen Standards ab. Die dafür erforderliche Dokumentation sei außerdem Voraussetzung für eine subventionsbezogene Projektoptimierung.

So listet der Ratgeber des Bundesumweltministeriums „Fördergeld für Energieeffizienz“ 900 Förderprogramme auf, die auch elektronisch abrufbar sind. Anreize sind erforderlich, da die Rentabilitätsgrenzen bei vermieteten Immobilien eng sind. Schon die systematische Erfassung des Energieeinsatzes und der Verbrauchsstellen überfordert so manches Unternehmen. Auch deshalb erleben wir die Geburtswehen einer der spannendsten Branchen der Welt: Wer es versteht, den Inhabern großer und kleiner Immobilienbestände die Investitionsrisiken für Energie- und Umwelteffizienz abzunehmen und sie überwiegend oder vollständig aus dem erwarteten Erfolg zu finanzieren - das Performance-Contracting -, hat die Chance, Unternehmen von internationalem Format aufzubauen.

Nachweispflicht für Neubauten

Rechtsanwalt Dorß, der Energiewirtschaftsrecht an der Ruhr-Universität Bochum lehrt, weist darauf hin, dass in den meisten Köpfen Immobilien und Energie immer noch zwei Themen sind, die wenig miteinander zu tun hätten. Auch das könne zu unangenehmen Überraschungen führen, denn für Neubauten gebe es vom kommenden Jahr an eine Nachweispflicht für die Treibhausgasreduzierung und Nutzung alternativer Energiequellen schon im Bauantragsverfahren.

Eindringlich warnt auch Jürgen Pöschk, Herausgeber des Jahrbuchs 2008 „Energieeffizienz in Gebäuden“ vom Berliner „Verlag- und Medienservice Energie“, davor, das Thema zu unterschätzen; es sei zu einem zentralen politischen und rechtlichen Handlungsfeld geworden. Mehrere Dutzend Fachleute aus Wirtschaft, Wissenschaft, Verwaltung und Politik lassen keine Zweifel daran aufkommen, dass Energieeffizienz und Umweltschutz mit ihren technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Aspekten das prägende Thema der Immobilienwirtschaft im 21. Jahrhundert darstellen werde. Doch fällt vieles, was als ökologisch etikettiert wird, beim späteren Betrieb weit hinter die Erwartungen zurück. „Die Abweichung von den Zielvorgaben ist zum Teil extrem“, heißt es in Pöschks Jahrbuch. Vieles halte nicht, was es verspricht, sei nicht ausgereift oder habe Folgen, an die kaum jemand denkt.

Die Konsequenzen sind zum Teil absurd

So gebe es heute eine Vielzahl von sich verändernden Versorgungsszenarien bei einzelnen Energieträgern - mit zum Teil absurden Konsequenzen. So ist auf Tagungen zu hören, dass wegen niedrigerer Preise Woche für Woche 20 bis 30 Lastwagen aus Tschechien Holzpellets nach Hessen und Nordrhein-Westfalen bringen. Auch fehlt es - wie beim Auto - an organisierten Serviceeinrichtungen in Sachen Gebäudetechnik. Stattdessen gibt es ein dreigliedriges System vom Hersteller über den Handel bis zum Handwerker. Das trägt zu unangenehmen Überraschungen bei, denn nicht jeder versteht es, damit sachkundig umzugehen. Auch vertragen sich anspruchsvolle technische Einrichtungen nicht mit schlampigen Nutzern.

Energiefachleute weisen darauf hin, dass zumindest in größeren Gebäuden ein laufendes Energiecontrolling eingerichtet werden müsse. Es gibt bereits eine Reihe von Unternehmen, die sich darauf vorbereiten, die umweltrelevanten Gebäudedaten - wie bei der kontinuierlichen Kreditprüfung - elektronisch in Bewertungssystemen zu erfassen. Dabei geht es nicht nur um den Energieverbrauch. Viel wichtiger wird die CO2-Einsparung und der sorgsame Umgang mit Ressourcen wie Energie und Wasser schon bei der Planung von Neubau und Umbau. Auf diese Weise kann sich die Nutzung umweltschonender Materialien und die Wiederverwertung von Baustoffen als segensreich für die Umwelt und den eigenen Geldbeutel erweisen.