Edelwohnungen Keine Angst vor hohen Preisen

Über Geld sprechen? Aber gern. Bei Alpha Invest muss man sich nicht lange winden. Im Gegenteil: Schließlich hat der Bauträger aus München einen Rekord zu vermelden. 14 Millionen Euro soll ein Unternehmer für ein 700 Quadratmeter großes Penthouse nahe dem Gärtnerplatz bezahlt haben. Es gehört zu etwa 25 Wohnungen, die in einem früheren Maschinenturm entstehen. Mit seinen 56 Metern wird er das höchste Wohnhaus der Stadt werden – und einigen seiner künftigen Bewohner einen Rundblick bieten, der an schönen Tagen bis hin zu den schneebedeckten Gipfeln der Alpen reicht.

Bis Ende 2012 soll das Gelände eines ehemaligen Heizkraftwerks in einen Wohn- und Geschäftsstandort verwandeln. Die Vermarktung läuft unter dem Namen „The Seven“ – in Anspielung auf die Adresse Müllerstraße 7. Die aber würde viel zu gewöhnlich für ein Vorhaben klingen, das Außergewöhnliches verspricht. Zwischen 8000 und 20.000 Euro je Quadratmeter verlangen die Bauherren für den Wohnraum im Turm. Für die Wohnungen im benachbarten Neubau veranschlagen sie zwischen 7000 und 15.000 Euro. Die Käufer bekommen dafür unter anderem Wellness und Spa im Haus, einen Concierge-Service am Eingang und Architektur von Léon Wohlhage Wernik aus Berlin.

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München toppt sich selbst

20.000 Euro je Quadratmeter sind auch in der als teures Pflaster bekannten bayerischen Landeshauptstadt kein Preis, den Käufer für Wohnungen im Spitzensegment üblicherweise hinblättern. „München toppt sich selbst ... und in Deutschland nahezu alles“, melden die Alpha Invest und ihr Joint-Venture-Partner, die Immobiliengesellschaft der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW), daher nicht ohne Stolz.

Björn Dahler bleibt jedoch gelassen. Als „klaren Ausreißer“ wertet der Geschäftsführer des auf die Vermittlung von Luxusimmobilien spezialisierten Maklerhauses Dahler & Company den Rekordpreis im Süden des Landes. Solche Einzelfälle kämen immer wieder vor. Manchmal, weil ein Käufer mit seinen Extrawünschen den Preis nach oben treibe; manchmal, weil die Immobilien etwas wirklich Einzigartiges biete wie im konkreten Fall die Sicht auf den Alpenrand. In Hamburg ist ähnliches zu erwarten, wenn die geplanten Wohnungen in der Elbphilharmonie auf den Markt kommen. Dann könnten die Quadratmeterpreise ebenfalls in die Region von 20.000 Euro klettern, vermutet Dahler. „Doch eine Benchmark für das Segment ist das nicht“, tritt er möglichen übersteigerten Erwartungen anderer Bauherren entgegen.

Besonders gefragt sind Neubauten in den Innenstädten

Auch wenn die Spitzenpreise à la „The Seven“ Einzelfälle sind – in den deutschen Großstädten haben die Käufer für neue Wohnungen, die das gewisse Extra verheißen und eine begehrte Adresse bieten, im vergangenen Jahr jedenfalls oft mehr bezahlt als in der Vergangenheit. Der Markt für Luxusimmobilien sei im ersten Halbjahr 2010 deutlich in Fahrt gekommen, resümieren die beiden in ganz Deutschland tätigen Maklerhäuser Engel & Völkers und Dahler übereinstimmend. Getrieben von der Furcht vor einer möglichen Inflation, setzen betuchte Käufer verstärkt auf Wohnimmobilien als Kapitalanlage. Besonders gefragt sind Neubauten in den Innenstädten, die edlen Holz -und Natursteinboden ebenso vorweisen können wie raumhohe Fenster und flexible Grundrisse. Sie haben in der Gunst der Käufer den Villen den Rang abgelaufen.

Jürgen Schorn weiß, wie begehrt Edelwohnungen in München sind. Die Kundendatei zähle 12.000 Interessenten, die auf die richtige Wohnung warteten, behauptet der Gründer der Bauwerk Capital AG. Seit 2003 ist der Bauträger in der bayerischen Landeshauptstadt am Markt und wirbt damit, Wohnhäuser zu bauen, die sich durch anspruchsvolle Architektur im Inneren und im Äußeren auszeichnen. „Teuer und schlecht – davon haben wir in München genug“, urteilt Schorn. Von den 100 bis 150 Wohnungen, die jährlich für eine Million Euro und mehr verkauft werden, stammen seinen Angaben zufolge mehr als 40 Prozent aus dem Bauwerk-Angebot. Zwischen 5000 bis 15.000 Euro je Quadratmeter zahlten die Käufer in München für Luxuswohnimmobilien, wobei die Grenze nach oben offen ist.

Es geht um das Produkt, nicht das Projekt

Schorn rechnet damit, dass im nächsten Jahr „keine einzige Dachgeschosswohnung unter 10.000 Euro den Quadratmeter mehr zu haben ist“. Im laufenden Jahr werde sich der Anteil seines Unternehmens am Nischenmarkt auf 70 Prozent erhöhen. Derzeit bewirbt Bauwerk „L10“ – einen Neubau mit nur zehn Wohnungen, der nahe dem Gasteig und dem Deutschen Museum liegt.

Wenn Schorn über Wohneigentum der obersten Preisklasse redet, dann spricht er gern vom Produkt, nicht vom Projekt. Und wie immer mehr Anbieter teurer Wohnungen will auch Bauwerk sein Angebot mit dem der Automobilindustrie verglichen sehen. Man schwärmt von deren Produktlinien und sieht sich dabei als Audi, nicht als Volkswagen. Schließlich ist der Versuch von VW, sich auch mit dem Bau einer Edelkarosse am Markt einen Namen zu machen, nicht sonderlich erfolgreich gewesen.

Eine kleine, aber rasant wachsende Nische

Bei der Präsentation des „Vero“, einer neuen Anlage mit 118 Wohnungen im Frankfurter Westend durch den Bauherrn Patrizia Immobilien AG, war ebenfalls viel davon die Rede, was man alles von der Automobilindustrie gelernt habe. So will man mit verschiedenen ausgefeilten Konzepten unterschiedliche Käufergruppen unter das Dach des exklusiven Wohnhauses bringen. Mit Quadratmeterpreisen bis zu 7800 Euro mag das Angebot im Vergleich zu Hamburg und München nicht teuer erscheinen – für den Frankfurter Markt allerdings ist das ein Spitzenniveau. Im Premiumsegment seien Quadratmeterpreise zwischen 6000 und 7000 Euro Standard, hat Makler Jürgen Ballwanz beobachtet. Er spricht von einem „historischen Hoch in dieser kleinen, aber rasant wachsenden Nische“.

In der hessischen Großstadt buhlen die Bauträger derzeit mit zahlreichen Angeboten um die Gunst betuchter Käufer. Lange Zeit machten Luxusneubauten jenseits der Marke von 600.000 Euro höchstens 1,7 Prozent des Gesamtmarktes aus. 2009 waren es dann schon 2,5 Prozent. „Und für 2010 rechnen wir mit einem Anteil um 3 Prozent“, erwartet Ballwanz. Vor allem im Westend – in der näheren Umgebung des „Vero“ – sollen in den nächsten Monaten Luxuswohnhäuser wie Pilze aus dem Boden wachsen. „Abwarten, was sich davon tatsächlich am Markt durchsetzt, da fehlt noch der Beweis“, gibt sich Ballwanz skeptisch hinsichtlich des Gesamtangebots.

„Premium kann nicht jeder“, schränkt auch Bauwerk-Gründer Schorn ein. Er weist aber zugleich darauf hin, dass an Standorten wie München die gewaltig gestiegenen Grundstückspreise in den Innenstädten den Bauträgern im Wohnungsbau keine andere Wahl ließen, als mit teuren Angeboten auf den Markt zu kommen. Ein Selbstläufer sind Luxuswohnungen nicht. Der Verkauf an vermögende Kunden ist im Normalfall eine langwierige Angelegenheit. Diese Käufergruppe prüfe ganz genau, bestätigt Björn Dahler. Und das kann dauern. „Wohnungsnot hat von denen schließlich niemand.“