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Wohnen Neuanfang im Wedding

Der Historiker Michael Wolffsohn und seine Frau bringen eine heruntergekommene Wohnanlage in Berlin auf Vordermann. Ihr Vorgehen zeigt, worauf es im Umgang mit Wohnimmobilien ankommt.

© Christian Thiel Vergrößern Grüne Insel: die Gartenstadt Atlantic in Berlin

Schwierige Entscheidungen können verborgene Talente sichtbar machen. Bis zum Jahr 2000 hatten Michael Wolffsohn und seine Frau Rita mit Immobilien überhaupt nichts zu tun. Er machte sich einen Namen als Historiker und Publizist, lehrte an der Bundeswehruniversität in München Neuere Geschichte und schrieb vielgelesene und vieldiskutierte Bücher, bevorzugt über das deutsch-jüdische Verhältnis. Sie ist gelernte Apothekerin. „Wir interessierten uns für Immobilien wie die Kuh für das Seiltanzen“, erzählen sie im Rückblick.

Im Februar 2000 änderte sich das jedoch schlagartig. Michael Wolffsohns Vater starb und vererbte seinem Sohn eine Wohnanlage im Berliner Ortsteil Wedding, nahe dem Bahnhof Gesundbrunnen. Der Name klang durchaus vielversprechend: Gartenstadt Atlantic. Doch dahinter verbarg sich ein heruntergekommenes Ensemble in einer schlechten Gegend. Der Wohnanlage drohten „Gettoisierung, deutsch-türkische Polarisierung und Verslumung“, so der Regierende Bürgermeister Klaus Wowereit. Der Leerstand betrug 30 Prozent - Tendenz steigend.

Seiteneinsteiger im Wohnungsgeschäft

Ein halbes Jahr nahm sich das Ehepaar Wolffsohn damals Zeit, um zu einer schlüssigen Entscheidung zu kommen. Der Weg des geringsten Widerstands wäre der sofortige Verkauf gewesen. „Ich hätte es aber als emotionalen Verrat an der Familie empfunden, wenn ich es verscherbelt hätte“, sagt Michael Wolffsohn. Die Alternative war jedoch eine aufwendige Modernisierung - mit allen damit verbundenen finanziellen und emotionalen Zumutungen. Letztlich nahmen Michael und Rita Wolffsohn die Herausforderung an - und so ist heute im Wedding eine Erfolgsgeschichte zu besichtigen, wie sich Seiteneinsteiger im Wohnungsgeschäft behaupten können, wenn sie aus den vorgefundenen Gegebenheiten die richtigen Schlussfolgerungen ziehen. „Wir haben Zeiten hinter uns, da war jeder Tag ein Crash-Kurs“, blickt das Ehepaar zurück.

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Die Gartenstadt Atlantic wurde Mitte der zwanziger Jahre erbaut. Sie umfasst 49 Häuser, die drei begrünte Höfe umschließen, mit rund 500 Wohneinheiten und 30 Gewerbeeinheiten. Die Hälfte der Wohnungen sind Zwei- bis Zweieinhalb-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 80 Quadratmetern. Seit 1995 steht die Wohnanlage unter Denkmalschutz. Die Modernisierung erfolgte in zwei Bauabschnitten von 2001 bis 2005. „Dabei war uns von Anfang an klar, dass das unter Renditegesichtspunkten eigentlich Wahnsinn ist“, sagt Rita Wolffsohn. Die durchschnittliche Miete lag in der Gegend zum damaligen Zeitpunkt bei 4,23 Euro je Quadratmeter. In der Gartenstadt Atlantic fiel sie mit rund 3 Euro sogar noch deutlich niedriger aus.

Mittlerweile gibt es Wartelisten

Doch das riskante Vorhaben gelang. 32 Millionen Euro flossen in die Sanierung, 25 Millionen Euro davon als Kredit. Dafür hat die Wohnanlage wirtschaftlich tatsächlich wieder Fuß gefasst. Neuvermietungen sind inzwischen über 6 Euro pro Quadratmeter möglich. „Wir haben jetzt sogar Wartelisten“, sagt Rita Wolffsohn, selbst noch etwas ungläubig. Dabei wurde keine Luxussanierung vorgenommen. Immerhin ein Drittel der Mieterschaft hat schon vor den Arbeiten dort gewohnt.

Rita Wolffsohn hat den kaufmännischen Teil heute fest im Griff. Michael Wolffsohn wiederum sieht zu, dass der „kulturelle Mikrokosmos“ funktioniert. Beide können nun über die wesentlichen Erkenntnisse sprechen, die sie im Laufe der vergangenen gut zehn Jahre gesammelt haben. „Für den Umgang mit Banken und Baufirmen ist die Bereitschaft notwendig, ökonomische Grundsätze von der Pike auf zu lernen“, haben sie zum Beispiel gelernt. Oder dass es bei einer Größenordnung wie der Gartenstadt Atlantic besser ist, die Hausverwaltung selbst in die Hand zu nehmen. Damit lässt sich der direkte Zugriff auf die Zahlen sichern und direkt Einfluss auf den laufenden Betrieb nehmen. Heute halten sieben Mitarbeiter die Anlage am Laufen. Auch einige Tricks haben sich die heutigen Eigentümer abgeschaut, um die Vermietbarkeit zu sichern: „Wir müssen dafür sorgen, dass wir bei den Nebenkosten deutlich unterhalb des Marktdurchschnitts bleiben - das spricht sich herum.“

Funktionierende Nachbarschaft

Was das Ehepaar Wolffsohn jenseits der Zahlenwelt des Immobiliengeschäfts einbrachte, waren klare Vorstellungen über eine funktionierende Nachbarschaft. „Es ist notwendig, den Mietern ein Wir-Gefühl zu vermitteln“, lautet einer ihrer Grundsätze. Dann gingen sie auch pfleglich mit ihrem Umfeld um. „Die weichen Faktoren sind nur scheinbar weich - sie sind es letztlich, die das Zahlenwerk bestimmen“, haben sie festgestellt. „In der Immobilienwirtschaft wird zuweilen der ökonomische Ansatz überschätzt.“

Quelle: F.A.Z.

 
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