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Veröffentlicht: 18.05.2016, 11:03 Uhr

Wohneigentum verpflichtet Was nach dem Wohnungskauf auf neue Eigentümer zukommt

Viele Mieter träumen von einer Eigentumswohnung, in der sie tun und lassen können, was sie wollen. Doch mit dem Wohnungskauf werden sie Teil einer Eigentümergemeinschaft - mit Rechten und vielen Pflichten.

von
© ZB Wer eine Wohnung kauft, kauft auch das ganze Haus mit. Und wenn das marode ist, kann es für alle Eigentümer teuer werden.

In den eigenen vier Wänden schalten und walten, wie man will - das wünschen sich viele Mieter und träumen von der Eigentumswohnung. Andere wollen sie als lukrative Geldanlage oder für die Altersvorsorge nutzen. Doch was viele nicht bedenken: Wer eine Wohnung erwirbt, dessen Verantwortung endet nicht an der Türschwelle. Der Käufer wird Teil einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern, und damit kommen viele Pflichten auf ihn zu.

Anne-Christin Sievers Folgen:

Welche Regeln für Eigentümer gelten, legen zwei Dokumente fest: Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. In der Teilungserklärung steht, wem was in der Wohnanlage gehört. Die Gemeinschaftsordnung regelt, um welche Formen von Eigentum es sich bei einzelnen Gebäudeteilen handelt, wer sie nutzen darf und welche Zahlungen die Eigentümer dafür leisten müssen. So ist der Eigentümer verpflichtet, das Sondereigentum, also seine Wohnung plus Balkon und Terrasse, auf eigene Kosten instand zu halten. Für Kosten am Gemeinschaftseigentum kommen alle Eigentümer zusammen auf. Dazu zählen das Dach, die Fenster, die Wohnungstüren, das Treppenhaus, tragende Gebäudeteile, das Grundstück inklusive Grünflächen sowie Heizung und Versorgungsleitungen.

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Um laufenden Kosten für Gartenpflege, Abwasser oder Verwalter zu finanzieren und Rücklagen für die Instandhaltung zu bilden, müssen Eigentümer ein Hausgeld zahlen. Seine Höhe richtet sich danach, wie alt, groß und reparaturanfällig die Immobilie ist. Mit Hilfe eines Gutachters, der die Anlage unter die Lupe nimmt, lässt sich ein Instandhaltungs- und Kostenplan ermitteln. Aus ihm wird die Rücklage abgeleitet und auf die Parteien anhand des im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteils umgelegt.

Instandhaltung, Modernisierung oder bauliche Maßnahme - das ist hier die Frage

Über die Verwendung der Instandhaltungsrücklage entscheidet die Eigentümergemeinschaft in ihrer jährlichen Versammlung, zu welcher der Verwalter mindestens zwei Wochen vor dem Termin einladen muss. Jeder Eigentümer hat eine Stimme, auch wenn er mehrere Wohnungen besitzt. Um eine Instandhaltung wie das Streichen des Treppenhauses zu beschließen, die nur den Status quo wiederherstellt, genügt eine einfache Mehrheit. Das gilt auch, wenn die Eigentümer die Betriebskosten anders verteilen wollen - etwa anhand des individuellen Verbrauchs statt an der Wohnungsgröße.

Als Modernisierung gilt eine Maßnahme, wenn sie den Gebrauchswert der Wohnanlage nachhaltig erhöht, indem etwa die Fassade gedämmt, ein Balkon angebaut oder eine energiesparende Heizungsanlage installiert wird. Hier müssen den Beschlüssen drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer zustimmen, die mindestens die Hälfte aller Anteile an der Wohnanlage besitzen. Fällt das Gesamtvotum für die Modernisierung aus, muss sich auch derjenige an den Kosten beteiligen, der dagegengestimmt hat. Profitieren manche viel und andere wenig, lassen sich Kompromisse schließen: Sollen etwa die Fenster in einer Wohnanlage erneuert werden, kann die Eigentümergemeinschaft die Kosten nach Anzahl der Fenster pro Wohneinheit verteilen anstatt nach den Eigentumsanteilen.

Geht der Bau so weit, dass er den Charakter der Wohnanlage verändert, durch Luxussanierung oder eine Photovoltaikanlage, handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Und der müssen alle betroffenen Eigentümer zustimmen. Stellt sich ein Betroffener quer, kann er die Maßnahme verhindern. Insgesamt genügt aber eine einfache Mehrheit der Eigentümergemeinschaft.

Vor dem Wohnungskauf über Eigentümergemeinschaft informieren

Doch was passiert, wenn für eine beschlossene Modernisierung nicht genug Geld im Topf ist? Dann muss jeder Eigentümer eine Sonderumlage leisten. Die kann jede Partei bei großen Arbeiten schnell Tausende Euro kosten. Kann oder will ein Eigentümer nicht zahlen, kann er innerhalb von vier Wochen gegen einen Beschluss vor Gericht ziehen. Verliert er, so muss er die Kosten des Verfahrens tragen. Ansonsten bleibt ihm nur übrig, die Wohnung zu verkaufen. Wer durch seine Gegenstimme oder Enthaltung eine dringende Sanierung verzögert, kann laut BGH-Urteil für den entstandenen Schaden haftbar gemacht werden. (Az. V ZR 9/14.)

Wer plant, eine Wohnung zu kaufen, sollte sich vorher über die Eigentümergemeinschaft informieren. Es ist ratsam, mit einem Gutachter die Höhe der Instandhaltungsrücklage zu prüfen und sie in der Finanzierung der Immobilie zu berücksichtigen. Mit einer Vollmacht des Verkäufers lässt sich beim Verwalter ein Blick in ihre Unterlagen werfen. Aus den Beschlüssen der Eigentümerversammlungen geht hervor, welche Regeln auf den Käufer zukommen, was zu welchen Kosten saniert wurde, worüber die Mitglieder gestritten haben und ob es schon Gerichtsverfahren gab.

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