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Draußen vor der Tür : Wann muss ich den Vermieter in die Wohnung lassen?

Klare Ansage - doch Mieter müssen den Eigentümern unter bestimmten Bedingungen den Zutritt gewähren. Bild: dpa

Wenn der Vermieter unangekündigt an der Tür klingelt, schwant den meisten Mietern nichts Gutes. Muss ich ihn reinlassen? Und wenn ja, unter welchen Bedingungen? Was Mieter wissen sollten.

          Muss man seinen Vermieter hereinlassen, wenn er unangekündigt an der Tür klingelt, um in der Wohnung mal nach dem Rechten zu sehen? Die Antwort lautet erst mal nein. Der Mieter besitzt das Hausrecht und darf daher bestimmen, wer die Wohnung wann betreten darf - und wer nicht.

          Anne-Christin Sievers

          Redakteurin in der Wirtschaft.

          Um Einlass in die vier Wände des Mieters zu bekommen, benötigt der Vermieter einen berechtigten Grund. Den hat er, wenn Heizkostenverteiler oder Wasseruhren abgelesen werden müssen, wenn er gemeldete Mängel oder Reparaturen begutachten will oder einen begründeten Verdacht hat, dass die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt wird - der Mieter etwa Tiere hält, an Untermieter vermietet oder die Wohnung verwahrlosen lässt. Auch wenn der Eigentümer die Wohnung Mietinteressenten zeigen möchte, hat er ein Recht, sie zu betreten.

          Allerdings muss der Vermieter seinen Besuch rechtzeitig ankündigen und den Termin mit dem Mieter absprechen. Dies sollte er schriftlich tun, drei Termine zur Auswahl stellen und den Grund des Besuches nennen. Wenn der Bewohner nicht berufstätig ist, genügt es laut Deutschem Mieterbund, ihn 24 Stunden vorher zu benachrichtigen. Bei Arbeitnehmern sollte der Vermieter eine Vorlaufzeit von drei bis vier Tagen einrechnen, bei Wohnungsbesichtigungen sogar von 14 Tagen. Hat der Bewohner zu den vorgeschlagenen Terminen keine Zeit, kann er sie ablehnen, wenn er Alternativen anbietet.

          In der Regel dürfen Besichtigungstermine nur zu üblichen Tageszeiten vereinbart werden, an Wochentagen von 10 bis 13 Uhr und von 16 bis 18 Uhr. An Sonn- und Feiertagen sollte der Besuch des Vermieters die Ausnahme bleiben. Bei berufstätigen Bewohnern muss der Hausbesitzer besondere Rücksicht nehmen. Arbeitnehmern sind Besichtigungen dreimal monatlich werktags zwischen 19 und 20 Uhr mit einer Besichtigungsdauer von 30 bis 45 Minuten zumutbar, hat das Landgericht Frankfurt am Main geurteilt (Urteil vom 25. Mai 2002, 2/17 S 194/01).

          Will der Eigentümer die Wohnung neu vermieten oder das Haus verkaufen, muss der Mieter keine Dauer- und Massenbesichtigungen dulden. Er kann darauf bestehen, die Besucherzahl auf ein bis zwei Interessenten pro Termin zu beschränken. Möchte der Vermieter weitere Personen wie Makler oder zukünftige Mieter mitbringen, muss er diese vorher namentlich anmelden. Weder Interessenten noch Vermieter dürfen dabei Fotos oder Videos von den privaten Räumen machen, geschweige denn sie im Internet veröffentlichen - es sei denn, der Bewohner erlaubt es ausdrücklich.

          Vermieter darf keinen Ersatzschlüssel behalten

          Der Vermieter darf die fremde Haustür auch nicht eigenmächtig, zum Beispiel mit einem Zweitschlüssel, öffnen - sonst droht ihm eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Anders sieht es natürlich in Notfällen aus: Steht die Wohnung wegen eines Rohrbruchs unter Wasser, brennt es gar und der Mieter ist nicht erreichbar, darf der Vermieter sich ohne Anmeldung Zutritt zur Wohnung verschaffen. Ist der Bewohner längere Zeit im Urlaub, auf Geschäftsreise oder aus anderen Gründen wenig zu Hause, empfiehlt es sich, einen Zweitschlüssel bei einer Person des Vertrauens zu hinterlegen und den Vermieter darüber zu informieren.

          Darüber hinaus darf der Vermieter aber ohne Einverständnis des Mieters keinen Ersatzschlüssel für die vermieteten Räume zurückbehalten. Denn ein generelles Recht, die Wohnung zu besichtigen, besitzt er nicht - auch nicht, um sich alle ein bis zwei Jahre einen allgemeinen Eindruck vom Zustand der Wohnung zu verschaffen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 4. Juni 2014 entschieden (VIII ZR 289/13). Auch eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter erlaubt, die Wohnung generell und uneingeschränkt zu betreten, ist unwirksam.

          Gewährt der Bewohner dem Vermieter keinen Einlass, obwohl ein triftiger Grund besteht, bleibt ihm nur übrig, den Mieter vor dem zuständigen Amtsgericht auf Zutritt zu verklagen - das kann drei Monate bis zu einem halben Jahr dauern. In eiligen Fällen sollte er eine einstweilige Verfügung beantragen.

          Quelle: F.A.S.

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