© Maponya Mall
Die Maponya Mall in Soweto - ein Musterbeispiel für die neuen Shoppingcenter in Südafrika.
In Südafrika kommt nun schon seit einigen Jahren eine riesige Einkaufspassage nach der anderen auf den Markt. Die Entwicklung gleicht derjenigen in China, Indien und Russland vor 15 Jahren - es besteht Nachholbedarf. Die Betreiber der „Malls“ haben es dabei voll allem auf die schnell wachsende und auf Statussymbole versessene schwarze Mittelschicht im Land als Kundschaft abgesehen.
So steckten die Eigentümer von Sandton City im gleichnamigen Bankenvorort von Johannesburg - angeblich die teuerste Quadratmeile Afrikas - vor kurzem umgerechnet 180 Millionen Euro in den Ausbau des Einkaufstempels. Im weniger schillernden Vorort Midrand liefert sich der Finanzkonzern Old Mutual gerade einen Wettstreit mit einem lokalen Immobilienunternehmen um zwei „Mega-Malls“, die nur einen Steinwurf voneinander entfernt liegen sollen. Die geplante Zonk Izizwe Mall von Old Mutual wäre mit einer Fläche von 160 000 Quadratmetern das größte Einkaufszentrum in Afrika. Das andere Projekt nennt sich mit 115 000 Quadratmetern selbstbewusst „Mall of Africa“.
Die Luft ist raus
Die ehrgeizigen Pläne können trügen: Zwar hat Südafrikas Immobilienmarkt die globale Finanzkrise besser überstanden als viele Märkte in Europa oder Amerika; vollständig kann er sich aber nicht vom globalen Geschehen abkoppeln. „Die Immobilienblase ist nicht geplatzt, aber sie hat viel Luft verloren“, lautet eine beliebte Umschreibung der Marktlage.
So wird in diesem Jahr nur ein Wirtschaftswachstum von 2,7 Prozent und 2013 von 3,4 Prozent erwartet. „Unsicherheit in der heimischen und der globalen Wirtschaft, Inflationsrisiken und eine schwache Bauaktivität dämpfen die Wachstumsaussichten“, stellt der internationale Gewerbeimmobilienmakler Jones Lang La Salle fest.
Unumgängliche Korrektur
Teilweise handelt es sich aber auch um die unumgängliche Korrektur nach einer Überhitzung. Seit den ersten demokratischen Wahlen Mitte der neunziger Jahre, mit denen die internationale Isolierung Südafrikas zu Ende ging, haben sich die professionell verwalteten Gewerbeflächen nach Schätzung der Investment Property Databank (IPD) auf 35 Millionen Quadratmeter fast verdoppelt. In der Spitze des Aufschwungs von 2004 bis 2007 konnten Investoren mit Jahresrenditen von bis zu 30 Prozent rechnen. Heute beziffern die Marktforscher den Gesamtertrag mit 10,4 Prozent. Die Mieten stiegen zuletzt um 6,2 Prozent im Jahr und damit nur etwas schneller als die Verbraucherpreise.
Dass der Aufschwung vorbei ist, macht sich vor allem auf dem Markt für Büroimmobilien bemerkbar. Zwar ragen in Sandton ständig neue, verwegene Wolkenkratzer in die Höhe. Schon wenige Kilometer davon entfernt reiht sich aber in älteren Bürozentren ein „To-let“-Schild an das nächste. Im ganzen Land sind nach IPD-Angaben mehr als 12 Prozent der Büroflächen ungenutzt - das ist der höchste Wert seit 2005. Wohl auch deswegen halten sich die Investoren zurück. In Sandton seien eine Million Quadratmeter an Gewerbeflächen ausgeschrieben, berichtet Ndibu Motaung von Jones Lang La Salle. Die Projekte kämen jedoch nicht in Gang, weil das Kapital fehle.
Attraktive Shoppingcenter
Als weiterhin attraktiv gelten dagegen Handelsimmobilien, vorausgesetzt, sie befinden sich in guter Lage. Zum Beispiel gebe es in den früher nur der schwarzen Bevölkerung vorbehaltenen Vororten immer noch Nachholbedarf, sagt Angelique de Rauville von Investec Asset Management. Handelskonzerne wittern dort eine Klientel, die zahlungskräftiger sein soll als gemeinhin angenommen. Andere wiederum halten das Potential für überschätzt. „Insgesamt gibt es ein Überangebot“, stellt Stan Garrun, Direktor von IPD in Südafrika, fest. „Die großen Malls halten sich gut, aber zu Lasten der kleineren und älteren Einkaufszentren.“ Letztlich können die Prunkbauten nicht die Realität verdecken: mehr als jeder vierte Südafrikaner ist arbeitslos gemeldet. Gleichzeitig steigen die Preise für Strom, Transport und Lebensmittel stark an.
