22.12.2011 · Ein ehrgeiziges Verkehrskonzept soll den Standort aufwerten. Davon kann auch der Immobilienmarkt profitieren.
Von Andreas Schiller
© Reuters
Autofahrer-Demonstration in Moskau
Wer schon einmal in Moskau war, kennt das große Dilemma der russischen Hauptstadt. Die Straßen sind chronisch verstopft. Zum Teil kilometerlange Staus schränken die Mobilität ein. Das Verkehrsproblem betrifft auch die Immobilienwirtschaft. Die Erreichbarkeit über den Individualverkehr sowie die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr zählen mittlerweile zu wichtigen Kriterien, wenn es um die Attraktivität eines Objektes geht. "Der Zusammenhang von Immobilien und Infrastruktur wird zwar manchmal immer noch unterschätzt, ist aber extrem wichtig", sagt Thomas Beyerle, Chefanalyst bei der IVG Immobilien AG.
Doch genau mit der Erreichbarkeit hapert es in Moskau. Das weiß auch die Stadtregierung. Und sie ist sich inzwischen auch der Gefahren bewusst, die von einer Verkehrsmisere auf die Standortqualität ausgehen. Deshalb hat die Stadt Moskau unter dem seit einem Jahr amtierenden Oberbürgermeister Sergej Sobjanin dem Dauerstau den Kampf angesagt. "Entwicklung des Transportsystems in den Jahren 2012 bis 2016" heißt das Programm, das für Besserung sorgen soll. Die Verkehrssysteme sollen danach modernisiert und an künftige Anforderungen angepasst werden. Beim diesjährigen Auftritt von Moskau auf der Immobilienmesse Expo Real in München stand das im vergangenen August verabschiedete Programm im Vordergrund.
Tatsächlich nimmt die Stadtregierung enorme Summen in die Hand, um der Probleme Herr zu werden. Für die Umsetzung des auf vier Jahre angelegten Programms sollen 2,2 Billionen Rubel (rund 50 Milliarden Euro) eingesetzt werden, von denen 1,6 Billionen Rubel (rund 36 Milliarden Euro) aus dem städtischen Haushalt kommen. "Das Vorhaben selbst besteht aus 13 Teilprogrammen, in denen es um die Entwicklung des oberirdischen städtischen Transports, der Metro sowie des Transports per Bahn, auf dem Wasser und in der Luft geht", erklärte Juri Mazikin, stellvertretender Leiter des Departements für Transport und Entwicklung der Straßeninfrastruktur von Moskau, auf der Expo Real.
Unter anderem sollen neue Verbindungsstraßen zwischen den großen Ausfallmagistralen entstehen sowie eine ausreichende Anzahl neuer Umsteigeknotenpunkte im öffentlichen Nahverkehr geschaffen werden. Auch die Einführung eines Verkehrssteuerungssystems ist vorgesehen. Zudem sollen transportintensive Betriebe aus der Innenstadt an den Stadtrand verlagert werden, um den Lastverkehr aus dem Zentrum herauszuhalten und wertvolle Flächen mit teilweise historischer Bausubstanz zu erschließen. All dies soll in enger Kooperation zwischen der Stadt und der Region umgesetzt werden, weil zu dem großen Teil der rund 12 Millionen Einwohner, die in Moskau unterwegs sind, noch die zahlreichen Bewohner aus dem Umland hinzugerechnet werden müssen.
Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht ist das Mobilitätsprogramm nicht nur wegen seiner Aufwertung der Standortqualität interessant. Als ein vielversprechendes Geschäftsfeld könnten sich die geplanten Parkhäuser erweisen. Dieses Marktsegment ist in Moskau bislang weitgehend unbekannt. Für Kurz- und Langzeitparker haben die städtischen Planer einen Bedarf an Parkmöglichkeiten für 1,5 Millionen Fahrzeuge errechnet. Wladimir Ermolaev, Leiter des Amtes für die Vorbereitung und Realisierung der Bauprogramme beim Moskauer Komitee für Investitionsprojekte, sprach bei seinem Besuch in München von der "Notwendigkeit von Parkhäusern, damit geparkte Autos nicht mögliche Straßenflächen und Bürgersteige einengen und wertvoller Boden nicht als Parkplatzfläche, sondern möglichst effizient genutzt wird". Er verwies jedoch auch darauf, dass Erfahrungen im Bau von Parkhäusern kaum oder gar nicht vorhanden seien. Deshalb seien internationales Fachwissen und ausländische Investitionen sehr willkommen.
Allerdings lassen sich westliche Erfahrungen nicht so einfach übertragen. Bislang kennen Russen bezahltes Parken in ihren Städten kaum. Und da es bei der Vielzahl der Autos um breite Bevölkerungsschichten geht, müssen die Parkgebühren auf jeden Fall erschwinglich sein. Während also für den ober- und unterirdischen Verkehr Unternehmen wie zum Beispiel Siemens nicht nur ihr Interesse bekunden, sondern auch schon konkrete Lösungsvorschläge offerieren, hält sich trotz des sichtbaren Bedarfs an Parkhäusern und der explizit ausformulierten Unterstützung durch die Stadtregierung bei dieser Spezialimmobilie das Interesse westlicher Investoren und Projektentwickler derzeit noch in engen Grenzen - selbst innerhalb des Gartenrings.
Zwar werfen Architekten, Projektmanager und Betreiber ein Auge auf Parkhäuser. Das notwendige Kapital bringen sie aber nur ganz selten mit. "Die Entwicklung von Parkflächen beziehungsweise Parkraumbewirtschaftungssystemen wie Parkhäusern verläuft zumeist um zwei Immobilienzyklen versetzt - besonders bei Märkten in der Transformation", erklärt IVG-Chefanalyst Beyerle die Zurückhaltung westlicher Investoren.
Mit Parkflächen ließe sich am Anfang zunächst ohne allzu großen Aufwand rasch Geld verdienen. So entfielen zum Beispiel die Mietersuche und die Verhandlung einzelner Mietverträge. Wichtig seien lediglich die Auswahl eines guten Betreibers und die Akzeptanz des Objekts unter den Autofahrern, hat Beyerle beobachtet. "Aber erst mit einer gewissen Marktreife - zumeist geprägt durch das Motiv der Sicherheit - entwickelt sich für diese Spezialimmobilie ein Zweitmarkt, so dass ein Parkhaus eventuell auch mit Gewinn weiterverkauft werden kann."
