13.10.2011 · Ein neues Shoppingcenter in Stettin zeigt das Potential des polnischen Marktes.
Von Steffen Uttich
© ECE
Großes Gedränge: Die neue Galeria Kaskada in Stettin
Mangelnde Geduld muss sich der größte deutsche Shoppingcenter-Entwickler nicht vorwerfen lassen. Um die Jahrtausendwende ließ die Hamburger ECE Projektmanagement kurz nach dem Markteinstieg in Polen noch dem einheimischen Projektentwickler Echo Investment den Vortritt, um in der Innenstadt von Stettin (Szczecin) ein großflächiges Einkaufszentrum zu errichten. Der Grundstückspreis war ihnen offensichtlich zu hoch. Rund zehn Jahre später sieht das schon ganz anders aus. Inzwischen hat auch die ECE ihr Shoppingcenter in der Hauptstadt der Region Westpommern (Zachodniopomorskie) fertiggestellt. So wenig wie an Geduld mangelt es den Hamburgern auch nicht an Selbstbewusstsein: Ihre „Galeria Kaskada“ liegt in Sichtweite des Echo-Centers, gerade einmal 400 Meter entfernt.
Im Windschatten der Parlamentswahl in Polen und der Immobilienmesse Expo Real in München ging die Eröffnung des neuesten Shoppingcenters aus dem Hause ECE Ende September fast unter. Dabei macht gerade dieses Objekt mit einem Investitionsvolumen von 190 Millionen Euro in der Stadt an der Odermündung gleich zwei interessante Entwicklungen sichtbar: zum einen den kontinuierlichen wirtschaftlichen Aufschwung in Polen, der eine immer breitere kaufkräftige Mittelschicht entstehen lässt, und zum anderen die gelungene Erschließung einer neuen Eigenkapitalquelle durch die ECE.
Die polnische Wirtschaft profitiert seit geraumer Zeit von einer stark steigenden Binnennachfrage, getragen nicht zuletzt auch durch EU-Fördermittel. Welchen Sprung das Land seit dem Fall des Eisernen Vorhangs vollzogen hat, wurde spätestens in der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise deutlich: Polen war das einzige EU-Land, das nicht in eine Rezession abglitt. Mit einer sich stetig vergrößernden Mittelschicht steigen auch die Konsumausgaben kontinuierlich. Gleichzeitig ist der Nachholbedarf an modernen Einzelhandelsflächen vielerorts nicht zu übersehen. Für die großen in- und ausländischen Shoppingcenter-Spezialisten besteht die Kunst darin, die vielversprechenden Standorte zu erkennen.
Stettin steht diesbezüglich auf der Liste internationaler Immobilieninvestoren nicht zwangsläufig ganz oben. Durch die Entfernung zu den großen Zentren Warschau im Osten und Berlin im Westen wird die Stadt mit ihren rund 400 000 Einwohnern - im Einzugsgebiet leben noch einmal mehr als 300 000 Menschen - als Einzelhandelsstandort leicht unterschätzt. Die Kaufkraft lag zuletzt immerhin 26 Prozent über dem polnischen Durchschnitt, während die Einzelhandelsfläche je 1000 Einwohner mit 447 Quadratmetern im Vergleich zu anderen polnischen Großstädten (537 Quadratmeter) unterdurchschnittlich ausfällt.
Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass es nach ECE-Angaben keine größeren Probleme gab, um die neue „Galeria Kaskada“ mit ihren 43 000 Quadratmetern Handelsfläche voll zu vermieten. Der große Konkurrent mag in Sichtweite sein. Doch ein klassischer innerstädtischer Einzelhandel mit Fußgängerzone existiert nicht in Stettin - das lässt Raum für beide Shoppingcenter. Welche Mieten in Stettin zu erzielen sind, darüber macht die ECE keine Angaben. Nach einer Aufstellung des Maklerhauses Cushman & Wakefield liegen sie in der Spitze bei monatlich 40 Euro je Quadratmeter. Stettin spielt damit in einer Liga mit den anderen polnischen Großstädten wie Krakau und Danzig. Lediglich Warschau liegt mit rund 80 Euro je Quadratmeter deutlich über diesem Niveau.
Für die ECE ist die Stettiner „Galeria Kaskada“ schon das sechste Shoppingcenter in Polen. Alle scheinen weitgehend nach Plan zu laufen - Klagen werden jedenfalls nicht laut. Vielmehr ist schon das nächste Einkaufsparadies in Bydgoszcz geplant. Nur um die Hauptstadt selbst machen die Hamburger noch einen Bogen, weil Grundstück und Geschäftsmodell in Warschau noch nicht so recht zusammenpassen. „Wir wollen in die Top-Lagen - an Standorte, wo man uns noch haben will“, sagt Rüdiger Dany, Geschäftsführer von ECE Polska.
Intern genießt Stettin eine große Aufmerksamkeit, weil mit der Fertigstellung des dortigen Shoppingcenters auch das Portfolio des ECE European Prime Shopping Center Fund konkrete Formen annimmt. „Derzeit gibt es noch gute Chancen im Ankauf“, begründete Alexander Otto, Vorsitzender der ECE-Geschäftsführung, im Juli die Erschließung dieser neuen Eigenkapitalquelle. Fonds könnten dabei den Handlungsspielraum des Unternehmens erweitern. Mit dem zur Premiere eingesammelten Eigenkapital von 775 Millionen Euro können zusammen mit dem Fremdkapitalanteil rund 2 Milliarden Euro investiert werden. Die „Galeria Kaskada“ ist das erste Objekt in dem Fonds - und gleich etwas ungewöhnlich für die angestrebte Strategie, vor allem auf bestehende Einkaufszentren mit Wertsteigerungspotential zu setzen. Schließlich ist das Objekt in Pommern brandneu.
Steffen Uttich Jahrgang 1970, Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.
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