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Risiko am Ostseestrand : Wie man die Ferienwohnung richtig vermietet

Wann darf eine Wohnung eine Ferienwohnung sein? Bild: ddp Images

Mit Ferienwohnungen Geld verdienen - das klingt verlockend, ist aber nicht überall erlaubt. Wer als Anbieter ins Geschäft einsteigen will, muss sich mit Recht und Steuern beschäftigen.

          Sonne, Seewind, Strandnähe - nach Auffassung vieler Deutscher gehört das zum idealen Ferienhaus dazu. Die Ostseeküste zählt zu den beliebtesten Regionen, wenn es um Unterkünfte jenseits klassischer Hotels geht. Daher traf es Anbieter wie ein Schlag, als ab 2013 Gerichte ihre Appartements als illegal einstuften. Geklagt hatten Anwohner, die sich durch die in jedem Sommer in Ferienorte einfallenden Urlauberscharen gestört fühlten. Sicher geglaubte Renditechancen wurden zunächst vernichtet. Nicht nur in Berlin führen Einheimische einen Kampf gegen Touristenquartiere. Während es in der Hauptstadt um Wohnungen geht, die über Portale wie Airbnb vermittelt werden, sind beispielsweise im Ostseebad Rerik in Mecklenburg Appartements betroffen, die seit Jahren mit Wissen der Behörden angeboten wurden. Schätzungen gehen davon aus, dass mittlerweile 500 Ferienwohnungen in typischen Urlaubsregionen gezwungenermaßen leerstehen.

          Anne-Christin Sievers

          Redakteurin in der Wirtschaft.

          Timo Kotowski

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Entsprechend rät die Eigentümergemeinschaft Haus und Grund dringend, vor einem Kauf zu klären, ob eine Immobilie als Ferienwohnung vermietet werden darf. „Liegt die Immobilie in einem reinen Wohngebiet, muss ich im Vorfeld prüfen, ob ich hier überhaupt Urlaubsgäste aufnehmen darf“, sagt Inka-Marie Storm von Haus und Grund. Auf die Einschätzung der Finanzierer kann man sich dabei im Zweifelsfall nicht verlassen. Aus Sicht der Finanzdienstleister sind grundsätzlich nämlich gerade jene Ferienhäuser und -wohnungen kreditwürdig, die sich nicht von einer normalen Wohnimmobilie unterscheiden und in einer gewachsenen Umgebung liegen, wie Reinhard Straub, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG, erläutert. Wer sich Klarheit verschaffen will, sollte daher bei der Kommune nachfragen.

          Den Quartieren steht zuweilen deutsches Recht entgegen: in Berlin das Zweckentfremdungsverbotsgesetz, anderswo ein Regelwerk mit nicht minder sperrigem Namen - die Baunutzungsverordnung. Berlin droht mit Bußgeldern bis zu 100.000 Euro. Mecklenburgische Bauordnungsämter verlangen ebenso Strafgebühren und drohen mit der Versiegelung der Wohnung, sollte sie weitervermietet werden.

          In Vierteln, die als allgemeine oder reine Wohngebiete ausgewiesen sind, sind Unterkünfte nur ausnahmsweise erlaubt. Das zuständige Bauordnungsamt kann eine Genehmigung verweigern - erst recht seitdem das Oberverwaltungsgericht Greifswald 2013 eine Ferienwohnnutzung untersagte. Allerdings ist das Oberverwaltungsgericht Lüneburg der Auffassung, dass in als Kurgebiet oder Gebieten zur Fremdenbeherbergung deklarierten Orsteilen ein Nebeneinander von Dauer- und Ferienwohnen zulässig ist. Der Deutsche Ferienhausverband und der Deutsche Tourismusverband (DTV) sehen dennoch ein hohes Maß an Unsicherheit, zumal zwei Drittel aller Unterkünfte private Quartiere sind. „Tradierte, teils über Jahrzehnte gewachsene Strukturen in Tourismusorten müssen erhalten bleiben“, heißt es vom DTV. Während Berlin auf seinem Zweckentfremdungsverbot beharrt, gibt es in Bezug auf die Baunutzungsverordnung aber Bewegung. Das Bundesbauministerium von Ministerin Barbara Hendricks (SPD) hat eine Korrektur erarbeitet, die die Branche gutheißt. „Man hat eine pragmatische Lösung entworfen, damit Gemeinden Ferienwohnen zulassen können, wenn sie das wollen. Und die Mehrzahl der Gemeinden will das auch“, sagt Göran Holst, Rechtsfachmann im Vorstand des Ferienhausverbands. So soll ein neuer Paragraph 13a in die Nutzungsverordnung eingefügt werden, der Ferienwohnungen als nicht störende Betriebe einstuft. Der Verband rechnet noch in diesem Jahr mit einer Änderung. „Solange die Novelle nicht beschlossen ist, würde ich als vorsichtiger Immobilienkäufer reine Wohngebiete noch meiden“, sagt Holst. Andererseits sei zu erwarten, dass nach einer Verabschiedung die Immobilienpreise wieder steigen. „Rechtssicherheit erhöht die Preise“, weiß Holst.

          Gewerbe oder nicht Gewerbe - das ist hier die Frage

          Die Frage, ob eine Ferienwohnung erlaubt ist, ist aber nicht das einzige Risiko, auf das sich Anbieter einlassen. Eine Ferienwohnung kann als Gewerbe betrieben werden oder zum Zwecke der Vermögensverwaltung. Letzteres bedeutet, dass die Wohnung nur vermietet werden darf, um entstehende Kosten zu decken und einen moderaten Gewinn zu erwirtschaften. „Wenn Sie eine Ferienimmobilie erben oder kaufen, weil Sie sie vor allem selbst nutzen wollen, sparen Sie sich eine Menge Stress, wenn die Wohnung unter der reinen Vermögensverwaltung läuft“, rät Storm von Haus und Grund. Doch ein Eigentümer kann nicht völlig frei wählen, wie er eine Wohnung anbietet. „Um zu entscheiden, ob es sich um ein Gewerbe handelt, gibt es verschiedene Indizien“, erklärt sie. Dazu zähle, ob ein Vermieter mehrere Wohnungen besitze, nur in der Saison oder ganzjährig vermiete oder Extras wie Frühstück anbiete. Laute die Antwort bei vielen Fragen ja, deute das darauf hin, dass es sich um ein Gewerbe handele. Zudem müssen Mieteinnahmen versteuert werden, sind mindestens in der Einkommensteuererklärung anzugeben; für Gewerbebetriebe ist eine Gewerbesteuererklärung nötig, wenn der Gewinn 24.500 Euro im Jahr übersteigt. Auch Umsatzsteuer kann fällig werden, wenn die Einnahmen, nicht der Gewinn, mehr als 17.500 Euro im Jahr betragen. Zwar wird nur der ermäßigte Satz von 7 Prozent fällig, doch bei besonders knappen Kalkulationen hat das oft schon ausgereicht, einen Anbieter ins Minus zu reißen.

          Selbst wenn eine zusätzliche Steuerlast zu vermeiden ist, könne ein Ferienhausgeschäft fehlschlagen. „Auf Sylt kosten einige Wohnungen beim Kauf viermal so viel wie auf Fehmarn, die Tagesmieten steigen aber nie auf das Vierfache“, erklärt Holst. Andererseits ließen sich Appartements auf Sylt ganzjährig vermieten, während auf Fehmarn nur etwa ein halbes Jahr bleibe. Wenn im Durchschnitt 8 Prozent Rendite möglich seien, so reiche die Spanne im Einzelfall von Verlusten bis zu Renditen von mehr als 20 Prozent. Holst sagt: „Auf dem Ferienwohnungsmarkt gibt es Anbieter, die große Fehler begehen, und die, die alles richtig machen.“

          Quelle: F.A.S.

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