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Dach und Fach
Die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses können vereinbaren, dass der Mieter für die Erhaltung des Mietobjekts verantwortlich ist. Eine individuell vereinbarte Regelung, die dem Mieter die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache einschließlich Schäden an Dach und Fach auferlegt, ist wirksam, entschied das OLG Brandenburg. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch sei der Mieter danach auch für Schäden an der Dachsubstanz und den tragenden Gebäudeteilen einschließlich tragender Wände mit Außenfassade zuständig. Umfasst sei aber nur die vom Gesetz vorgesehene mietrechtliche Erhaltungslast. Der Mieter sei also nur für Schäden verantwortlich, die während oder durch seinen Mietgebrauch auftreten und die er verschuldet hat. Für andere Schäden wie anfängliche Baumängel muss er nicht aufkommen. OLG Brandenburg, Urteil vom 18. März 2009, Az 3 U 37/09.
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Nebenkostenabrede
Die Vereinbarung im Mietvertrag, dass „die Heiz- und Nebenkosten, die üblicherweise vom Mieter zu tragen sind“, umgelegt werden sollen, ist inhaltlich ausreichend bestimmt. Dies entschied das OLG Karlsruhe. Geklagt hatte der Vermieter auf Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung. Der Mieter weigerte sich zu zahlen, da aus seiner Sicht nach dem Mietvertrag nicht klar sei, welche Positionen auf den Mieter umgelegt werden sollen. Das Gericht lehnte dies ab. Die hier in Streit stehende Klausel ermögliche durch die Einschränkung, dass eben nur die „üblicherweise“ von den Mietern zu tragenden Nebenkosten umgelegt werden können, den Rückgriff auf die Anlage 3 zu Paragraph 27 der II. Berechnungsverordnung, die die einzelnen Position auflistet und die bei Vertragsschluss Geltung hatte. Da die Umlage der darin enthaltenen Positionen auf den Mieter im Geschäftsverkehr üblich sei, sei die Regelung ausreichend bestimmt, so das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 14. Mai 2009, Az 9 U 174/08.
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Investitionen
Hat der Gewerberaummieter im Vertrauen darauf, dass der Mietvertrag über die vereinbarte Zeit läuft, in das Mietobjekt investiert und kündigt der Vermieter frühzeitig, kann der Mieter einen Anspruch auf Ausgleich der Investitionen haben. Dies hat der BGH in seiner aktuellen Entscheidung noch einmal bestätigt und dabei festgestellt, dass dieser Anspruch sich gegen den Ersteigerer richtet, der das Objekt im Zwangsversteigerungsverfahren erwirbt und dann gemäß Paragraph 57 a ZVG kündigt, und nicht gegen den vorherigen Vermieter. Grund hierfür sei, dass die Bereicherung des Vermieters allein darin liege, dass sich der Ertragswert des Mietobjekts erhöht, der Vermieter also die Möglichkeit hat, das Objekt aufgrund der Investitionen zu einer höheren Miete zu vermieten. Dies käme allein dem neuen Vermieter zugute. Der neue Vermieter muss aber nur zahlen, wenn er eine höhere Miete erlangt. BGH, Urteil vom 16. September 2009, Az XII ZR 71/07.
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Mietkaution
Eine formularmäßige Vereinbarung einer Mietkaution in Höhe von fünf oder sechs Monatsmieten (ohne Berücksichtigung von Zahlungen auf Betriebskosten) in einem Mietvertrag über Geschäftsräume ist unbedenklich. So entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf. OLG Düsseldorf, Urteil vom 28. Mai 2009, Az. I-10 U 2/09.
