Home
http://www.faz.net/-gzc-14ldd
HERAUSGEGEBEN VON WERNER D'INKA, BERTHOLD KOHLER, GÜNTHER NONNENMACHER, HOLGER STELTZNER

Immobilienrecht Rechteck

Die Mietkaution ist ein leidiges Thema. Die Gerichte beschäftigen sich mit stets neuen Facetten. Ein ebensolcher Dauerbrenner ist sind auch die Nebenkosten. Und wer ist für den Unterhalt eines Mietobjekts in welchem Umfang verantwortlich? Auch so eine Frage, um die immer wieder gestritten wird. Aktuelle Urteile.

© F.A.Z. Vergrößern

Dach und Fach

Die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses können vereinbaren, dass der Mieter für die Erhaltung des Mietobjekts verantwortlich ist. Eine individuell vereinbarte Regelung, die dem Mieter die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache einschließlich Schäden an Dach und Fach auferlegt, ist wirksam, entschied das OLG Brandenburg. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch sei der Mieter danach auch für Schäden an der Dachsubstanz und den tragenden Gebäudeteilen einschließlich tragender Wände mit Außenfassade zuständig. Umfasst sei aber nur die vom Gesetz vorgesehene mietrechtliche Erhaltungslast. Der Mieter sei also nur für Schäden verantwortlich, die während oder durch seinen Mietgebrauch auftreten und die er verschuldet hat. Für andere Schäden wie anfängliche Baumängel muss er nicht aufkommen. OLG Brandenburg, Urteil vom 18. März 2009, Az 3 U 37/09.

***

Nebenkostenabrede

Die Vereinbarung im Mietvertrag, dass „die Heiz- und Nebenkosten, die üblicherweise vom Mieter zu tragen sind“, umgelegt werden sollen, ist inhaltlich ausreichend bestimmt. Dies entschied das OLG Karlsruhe. Geklagt hatte der Vermieter auf Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung. Der Mieter weigerte sich zu zahlen, da aus seiner Sicht nach dem Mietvertrag nicht klar sei, welche Positionen auf den Mieter umgelegt werden sollen. Das Gericht lehnte dies ab. Die hier in Streit stehende Klausel ermögliche durch die Einschränkung, dass eben nur die „üblicherweise“ von den Mietern zu tragenden Nebenkosten umgelegt werden können, den Rückgriff auf die Anlage 3 zu Paragraph 27 der II. Berechnungsverordnung, die die einzelnen Position auflistet und die bei Vertragsschluss Geltung hatte. Da die Umlage der darin enthaltenen Positionen auf den Mieter im Geschäftsverkehr üblich sei, sei die Regelung ausreichend bestimmt, so das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 14. Mai 2009, Az 9 U 174/08.

***

Investitionen

Hat der Gewerberaummieter im Vertrauen darauf, dass der Mietvertrag über die vereinbarte Zeit läuft, in das Mietobjekt investiert und kündigt der Vermieter frühzeitig, kann der Mieter einen Anspruch auf Ausgleich der Investitionen haben. Dies hat der BGH in seiner aktuellen Entscheidung noch einmal bestätigt und dabei festgestellt, dass dieser Anspruch sich gegen den Ersteigerer richtet, der das Objekt im Zwangsversteigerungsverfahren erwirbt und dann gemäß Paragraph 57 a ZVG kündigt, und nicht gegen den vorherigen Vermieter. Grund hierfür sei, dass die Bereicherung des Vermieters allein darin liege, dass sich der Ertragswert des Mietobjekts erhöht, der Vermieter also die Möglichkeit hat, das Objekt aufgrund der Investitionen zu einer höheren Miete zu vermieten. Dies käme allein dem neuen Vermieter zugute. Der neue Vermieter muss aber nur zahlen, wenn er eine höhere Miete erlangt. BGH, Urteil vom 16. September 2009, Az XII ZR 71/07.

***

Mietkaution

Eine formularmäßige Vereinbarung einer Mietkaution in Höhe von fünf oder sechs Monatsmieten (ohne Berücksichtigung von Zahlungen auf Betriebskosten) in einem Mietvertrag über Geschäftsräume ist unbedenklich. So entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf. OLG Düsseldorf, Urteil vom 28. Mai 2009, Az. I-10 U 2/09.

Von Bettina Baumgarten und Lars Kutz, Rechtsanwälte in der Kanzlei Bethge und Partner - Immobilienanwälte in Hannover.

Quelle: F.A.S.

 
 ()
   Permalink
 
 
 

Hier können Sie die Rechte an diesem Artikel erwerben

Weitere Empfehlungen
Bundesgerichtshof Mitmieterin muss Gasrechnung bezahlen

Weil ihr Freund sich die Miete für sein Haus allein nicht leisten konnte, unterschrieb eine Frau aus Berlin den Mietvertrag mit - obwohl sie nie darin wohnte. Jetzt hat der BGH entschieden, dass sie auch die Gasrechnung bezahlen muss. Mehr

22.07.2014, 16:51 Uhr | Finanzen
Das Haus in Zeiten steigender Preise Versuchen Sie einmal, ein Haus wegzutragen

Immobilien sind eine ganz eigene Art von Eigentum: Man kann sie nicht verpflanzen, kann nicht einfach die Mieter feuern, und wenn es ganz schlimm kommt, werden sie auch noch Objekte von Spekulationsblasen. Ein Essay. Mehr

19.07.2014, 19:25 Uhr | Finanzen
Kolumne „Mein Urteil“ Muss ich Straftaten im Unternehmen verhindern?

In einem Unternehmen werden schwarze Kassen geführt und nigerianische Diktatoren geschmiert - trotz eines Compliance-Systems. Das Unternehmen verklagt einen Ex-Manager auf Schadensersatz in Millionenhöhe. Wie entscheidet das Gericht? Mehr

14.07.2014, 16:00 Uhr | Beruf-Chance

Der Regionalflughafenwahn

Von Bernd Freytag

Steuergeld in kaputte Geschäftsmodelle zu stecken ist keine Lösung. Trotzdem wird die baldige Schließung des Verkehrsflughafens Zweibrücken eine Ausnahme bleiben. Die EU traut sich nicht. Mehr 1 5


Die Börse
Name Kurs Änderung
  Dax --  --
  F.A.Z.-Index --  --
  Dow Jones --  --
  Euro in Dollar --  --
  Gold --  --
  Rohöl Brent --  --

Wirtschaft in Zahlen Russen glauben nicht an westliche Stärke

Die Vereinigten Staaten oder Europa als Wirtschaftsmächte? Daran glauben die Russen nicht. Viel eher sehen sie China vorn. Vielleicht zeigt sich Präsident Putin deshalb weitestgehend unbeeindruckt von Sanktionen. Mehr 6