Plattenbau Der Wohnungsdiscounter

In Berlin kommt der Wohnungsbau tatsächlich in Schwung, wie in der zurückliegenden Woche bekannt wurde. Im vergangenen Jahr stieg die Zahl der Baugenehmigungen um rund ein Drittel gegenüber dem Vorjahr. Doch handelt es sich dabei meistens um Bauprojekte in guten und teuren Lagen. Echte Mangelware sind und bleiben dagegen kleine, günstige Wohnungen. Diese Vorhaben finden Investoren meistens nicht lukrativ.

Es gibt allerdings Ausnahmen. So setzt zum Beispiel ein Unternehmen aus dem Westerwald in Berlin-Lichtenberg gezielt auf einfache Einzimmerwohnungen, deren Warmmiete bei 300 bis 350 Euro liegen soll. „Wir sanieren leerstehende Plattenbauten, die eigentlich Abrisskandidaten waren“, sagt Lutz Lakomski, Inhaber und Geschäftsführer der Gesellschaft für Immobilien-Projektentwicklung und Unternehmensberatung (GPU) aus Dernbach. Das gehe schneller als neu zu bauen.

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Einstige Problem-Platten werden so zu Erste-Hilfe-Bauten auf dem immer engeren Wohnungsmarkt. GPU erreicht dabei eine durchaus nennenswerte Größenordnung. Die Firma errichtet mehr als 850 Wohnungen an drei Standorten: in einem ehemaligen Kaufhaus in Lichtenberg, in einem riesigen früheren Verwaltungsgebäude der Bahn und in einem alten Wohnobjekt für DDR-Athleten auf dem Gelände des Sportforums Hohenschönhausen.

Dem Unternehmen schwebt eine Art „Wohnungsaldi“ vor

In dieser Gegend, die noch zentrumsnah, aber schon außerhalb des S-Bahn-Ringes liegt, sucht das Unternehmen noch weitere marode Plattenbauten. Dazu sind Lakomski und sein Miteigner Arndt Ulrich ständig unterwegs. Die Wohnungsbestände will das Unternehmen später selbst halten. Eine Art „Wohnungsaldi“ schwebt Lakomski als Modell vor. Er wolle wie ein moderner Discounter seine Ware günstig, aber mit verlässlicher Qualität anbieten.

„Gerade in einer Stadt wie Berlin gibt es einen riesigen Bedarf an Einzimmerappartements“, sagt der Unternehmer. Die allerkleinsten Wohnungen in ihren Häusern werden nur 20 Quadratmeter groß sein. Sie seien gedacht für Studenten, Auszubildende und andere junge Mieter, die in die Großstadt kommen und nur über ein Monatseinkommen von bis zu 1000 Euro verfügen; oder für alleinstehende Sozialhilfeempfänger. Die Miethöhen werden in etwa denen entsprechen, die die kommunale Wohnungsgesellschaft Howoge in den Ortsteilen Lichtenberg und Hohenschönhausen für vergleichbare Wohnungen verlangt. Nur sind diese sehr kleinen Wohnungen eben rar. Der Bezirk unterstützt deshalb sehr aktiv die Vorhaben von Lakomski und Ulrich. Dort hofft man vor allem, dass Lichtenberg dadurch für jüngere Einwohner interessanter wird.

Wohnen im Warenhaus

Eine ganz neue Klientel kam zum Beispiel schon in das umgebaute Warenhaus am Anton-Saefkow-Platz - das erste Plattenbau-Projekt der GPU. Mitten in einer alten DDR-Großsiedlung liegt dieser dreistöckige Bauklotz, der zeitweise einen Kaufhof beherbergte. Jahrelang war das Objekt geschlossen und verfiel - bis es die GPU erwarb. Nun gibt es 86 Wohnungen in den oberen Etagen, alle mit Balkon. Viele Neu-Berliner leben in den kompakten Eineinhalbzimmerappartements, die immerhin vier Meter hohe Decken haben. Der Charme der Hausflure ist rauh und funktional, als würden immer noch Waren angeliefert. Bei der Sanierung wurde nichts übertrieben. Es ging darum, günstig zu wirtschaften. Bei vielen Interessenten kam der Stil trotzdem an. Das Haus war nach seiner Fertigstellung Ende 2011 in kürzester Zeit voll vermietet.

Im Erdgeschoss sind nun mehrere Geschäfte zu finden. Gegenüber, auf der anderen Seite des Parkplatzes, wird ein Supermarkt gebaut. Auch das übernehmen Lakomski und Ulrich. Sie investieren insgesamt 15 Millionen Euro in das Exkaufhaus und den neuen Markt - Gewerbeentwicklungen sind ihr Hauptgeschäft. Sie haben viele Fachmarktzentren geplant und gebaut.

Offensichtlich werden die nüchternen Gesetze aus dem Umgang mit Handelsimmobilien nun auf ihre Wohnungsprojekte übertragen. Es würde zumindest zu der Discounteridee passen. Deshalb schreckten sie auch nicht vor dem brutalen Betonkoloss an der Frankfurter Allee nahe dem Bahnhof Lichtenberg zurück. Der Stahlbetonbau ist mehr als 140 Meter lang, neun Stockwerke hoch, schmutzig grau - und wird ebenfalls zum Wohnhaus umgewandelt. Früher war er ein Verwaltungsgebäude der Bahn.

„Die Platte darf man nicht verteufeln“

Eisig pfeift der Wind durch die entkernten Etagen. Hauptsache, der Abrissbagger ist bald da, dachte einst jeder in der Nachbarschaft. Doch Lakomski hat eine andere Sicht auf die Monotonie. Für ihn ist jede Etage eine ideale Fläche für Kleinstwohnungen. Aneinandergereiht passen 47 Stück in ein Stockwerk. Die Bauarbeiten haben schon begonnen, bis zum Herbst sollen die ersten 250 Wohnungen fertig sein. Insgesamt sind 450 Wohnungen geplant, im Erdgeschoss könnte eine Kinderbetreuung einziehen. Rund 15 Millionen Euro investiert das Unternehmen aus dem Westerwald in das Projekt.

“Die Platte darf man nicht verteufeln“, sagt Lakomski. Abriss und Neubau wären sehr viel teurer gewesen. Zudem musste schnell etwas passieren. Das Bezirksamt habe das Vorhaben zügig genehmigt, weil alle Vorgaben auf Anhieb erfüllt worden seien, sagt ein Sprecher der Verwaltung. Keine Sonderwünsche, so lautete die Devise. Es ging nur um Singlewohnungen - und um Schnelligkeit. Der Bezirk ist nun ein stadtplanerisches Problem los. „Der Schandfleck verschwindet“, freut man sich im Rathaus. Lakomski wiederum berichtet davon, wie er gerade für seine Großwohnanlage günstige Energielieferverträge aushandelt. Er schließe sich dazu der Wohnungsbaugesellschaft an, der alle umliegenden Häuserblocks gehören. So erhält er deren Konditionen. „Vom Discounter lernen“, nennt es der Bauherr. Genau nach diesem Prinzip geht er auch am dritten GPU-Standort vor - dem Plattenbauriegel am Sportforum Hohenschönhausen. 300 Wohnungen sollen dort entstehen. Die Erteilung der Baugenehmigung steht offenbar kurz bevor.

Trumpf in der Hand

Wo sonst sucht ein privater Investor so gezielt nach Plattenbauten? Und dann sogar nach solch maroden Kästen, um sie ausdrücklich für Wohnzwecke herzurichten? Bei dieser Frage müssen selbst die Wissenschaftler der „Bundestransferstelle Stadtumbau-Ost“ passen. Sie kennen keine entsprechenden Beispiele aus der jüngeren Vergangenheit.

Aus Potsdam wurden immerhin Fälle bekannt, wo sich Investoren für ganze Plattenbau-Wohnhäuser interessierten. Dort ist die Nachfrage nach Wohnungen enorm groß. Es wurden kaum Plattenbauten abgerissen. Stattdessen sind die Siedlungen voll vermietet. Einige Privatinvestoren konnten vor einigen Jahren noch Bauten von der Stadt kaufen. Doch das habe man eingestellt, sagt Jörn-Michael Westphal, Geschäftsführer von Pro Potsdam - einem kommunalen Verbund, zu dem auch die städtische Wohnungswirtschaft gehört. Plattenbauten seien wichtig für ihren Bestand, denn sie seien günstig im Unterhalt. Selbst wenn sie energetisch umgerüstet würden, sei dieses vergleichsweise preiswert zu machen. Solche Trümpfe gibt man nicht aus der Hand. Die Unternehmer aus dem Westerwald, die im benachbarten Berlin unterwegs sind, dürften das mit ihrer Discounter-Idee genauso sehen.