Wohnungsbau Auf einem neuen Tiefpunkt

Die Wohnbauaktivitäten in Deutschland sind auf einem neuen Nachkriegstief angelangt. Nach den in dieser Woche vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden veröffentlichten Zahlen kamen im vergangenen Jahr nur noch 176.000 Wohnungen auf den Markt - 39.000 weniger als im Vorjahr. Damit setzt sich der seit Mitte der neunziger Jahre zu beobachtende Trend in unverminderter Geschwindigkeit fort. 1995 waren noch gut 600.000 neue Wohnungen entstanden.

„Diese Zahlen sind alarmierend“, sagte Lutz Freitag, Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) in einer ersten Stellungnahme. In Ballungszentren wie Hamburg, München und dem Rhein-Main-Gebiet zeichne sich schon heute eine Wohnungsknappheit ab. „Leerstehende Wohnungen in Ostdeutschland können nicht den Wohnraummangel in westdeutschen Ballungsgebieten ausgleichen.“

Krise mit Ankündigung

Der rückläufige Wohnungsbau hatte sich schon in der zuvor veröffentlichten Anzahl der erteilten Baugenehmigungen im vergangenen Jahr angekündigt. Die fertiggestellten Wohnungen sind allerdings die aussagekräftigere Statistik. „Die Schere zwischen dem Bedarf an neuen Wohnungen und dem Neubau klafft immer weiter auseinander“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD), in dem vor allem Makler und Sachverständige zusammengeschlossen sind. Weiter nach unten dürfe es im Wohnungsbau nicht mehr gehen. Das Eduard-Pestel-Institut bezifferte kürzlich in einer Studie den jährlichen Zusatzbedarf an Wohnungen bis 2025 auf rund 400.000.

Die Ursache für den rückläufigen Trend macht die Wohnungswirtschaft längst nicht mehr nur an der staatlichen Förderung fest, die in den vergangenen Jahren kontinuierlich zurückgefahren wurde - zuletzt mit der Abschaffung der Eigenheimzulage, für die die neue Wohn-Riester-Förderung keinen adäquaten Ersatz darstellt.

Immer stärker in den Blickpunkt rückt die restriktive Kreditvergabe für Bauvorhaben. „Wenn der Blutkreislauf der Branche - der Kredit - nicht mehr zirkuliert, hat das fatale Auswirkungen auf die immobilienwirtschaftlichen Akteure“, sagt Walter Rasch, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). „Wo früher eine Eigenkapitalquote von 10 Prozent ausreichte, sind es heute 40 bis 50 Prozent - oftmals werden Kredite sogar gar nicht mehr vergeben.“

Abwehrkonditionen

Die Banken würden teilweise Anforderungen stellen, die Abwehrkonditionen gleichkämen, bestätigt Gerhard Blum, Geschäftsführer von Bernhard Bauträger aus Friedrichsdorf bei Frankfurt. Von kleinen und mittelständischen Bauträgern seien diese jedenfalls kaum noch zu erfüllen. Aber auch die gestiegenen gesetzlichen Anforderungen sind nach Einschätzung von Blum als Dämpfer für den Wohnungsbau nicht zu unterschätzen. So müssten mit dem Forderungssicherungsgesetz seit Jahresbeginn 8,5 Prozent - statt zuvor 3,5 Prozent - des Kaufpreises über die Bauzeit vorfinanziert werden.

Klaus Schmitt, Vorstandsmitglied der Augsburger Patrizia Immobilien AG, verweist zudem auf die Verschärfung der Energieeinsparvorgaben, die steigende Baukosten mit sich bringt: „Investoren investieren nur, wenn es sich rechnet.“ Der Bund stehe nun in der Verantwortung, steuer- wie mietrechtliche Rahmenbedingungen zu schaffen, die die notwendigen Investitionsimpulse schaffen.

Forderungen an die Politik

In diese Richtung gehen auch die Lösungsvorschläge von BFW-Präsident Rasch: „Investitionsimpulse, wie die Wiedereinführung der degressiven AfA, aber auch eine wirtschaftlich vertretbare Energiepolitik im Gebäudebereich sind notwendig, um die Bautätigkeit nicht weiter in den Keller rutschen zu lassen.“

Zudem müsse über geeignete Maßnahmen für eine Förderung des privaten Wohneigentums nachgedacht werden. Bauträger Blum hält die degressive AfA für den schnellsten Weg, um dem Wohnungsbau einen deutlichen Schub zu geben. Elegant ließe sich dies auch mit energetischen Anforderungen koppeln. Tatsächlich sollen entsprechende Pläne trotz des laufenden Wahlkampfs in der Bundesregierung schon kursieren.