Wohnen in der zweiten Reihe Bauboom im Hinterhof

Mitten in Berlin führt ein Hofdurchgang geradewegs in ein Dorf. Vorne grenzt es an die Strelitzer Straße, hinten an die Mauergedenkstätte. Durch den Hofdurchgang führt ein Weg auf eine Gasse zu, die links und rechts insgesamt sechzehn bunte, schmale Häuser säumen. Überall wohnen Kinder. Das sieht man am Spielzeug, das selbst im Winter vor den Türen liegt. So gemütlich kann im Stadtteil Mitte nur wohnen, wer wie hier in einem geschützten Innenhof lebt.

„Eine traumhafte Lage ist das“, schwärmen die Architekten Beatrice Mosca und Wolfgang Schöning, die für sich und ihren Sohn auf einer Parzelle im Hinterhof der Strelitzer Straße ein Passivhaus geplant und gebaut haben. Seit etwas mehr als einem Jahr lebt die Familie in ihrem Eigenheim in zweiter Reihe. Es sei von Anfang an ein idealistisches Bauvorhaben gewesen, erzählt Wolfgang Schöning. Schon der Projektentwickler, der die große Fläche kaufte, habe etwas Besonderes gewollt: Das Grundstück an der Straße überließ er einer Baugemeinschaft, den Hof sechzehn Baufamilien, die ihre Häuser in der Reihe aber individuell entwickelten. Dem Initiator schwebte so etwas wie eine Bauausstellung auf engstem Raum vor. Die Bauwilligen, die er fand, sind allesamt Architekten, Künstler, Filmschaffende.

Die zentralen Stadtteile bekommen ihre „Hammergrundstücke“

Nebenan liegt gleich die nächste Hofidylle; auf einem ähnlichen Grundstück, das sich hinter einem Altbau tief ins Blockinnere zieht. Hier sind vierzehn Reihenhäuser entstanden, in eher uniformer Gestalt, aber locker gruppiert, immer in Dreier- oder Viererpäckchen. Den Zugang zur Straße bildet wie auf dem Nachbargrundstück eine schmale Gasse, die durch den Hofdurchgang des Vorderhauses führt. Daneben liegt eine Einfahrt zur Tiefgarage.

Solch ein Bild bietet sich an innerstädtischen Straßenfronten oft. Neben den klassischen Hauseingängen gibt es immer mehr solcher Zweitdurchgänge zu den hinteren Grundstücken. Denn in Höfen und Blockinnenbereichen entstehen Neubauten, nachdem schon unzählige Remisen und Gewerbe-Hinterhäuser, über die die Berliner Altbauviertel verfügen, längst in Wohnhäuser umgewandelt wurden.

Die ruhige Lage ist gefragt, und so werden die Bauplätze in der zweiten Reihe als begehrtes Gut gehandelt. Einst standen in den Innenhöfen einfache Wohnungen und Gewerbebauten. Heute wird dort um jeden Quadratmeter verfügbarer Neubaufläche gerungen - und zwar vornehmlich für hochwertigen Wohnungsbau. So bekommen jetzt auch die zentralen Stadtteile ihre „Hammergrundstücke“, die sonst so typisch für den Stadtrand sind. Dort ist die Verdichtung von Wohngebieten seit Jahrzehnten hoch, weil Flächen geteilt werden.

„Heute sagt man Gartenhäuser dazu“

In der Tiefe der Berliner Blöcke ist noch jede Menge Platz. An der Strelitzer Straße etwa verlief früher die Mauer. Nach deren Fall lagen auch die beiden Flächen brach, auf denen sich die heutigen Wohnhöfe befinden. In anderen Ost-Berliner Höfen gab es nach vierzig Jahren DDR nur noch zerfallene Nebengelasse, die nicht zu retten waren. Diese Höfe wurden geräumt, als man die Vorderhäuser sanierte.

In den folgenden Jahren dienten viele allenfalls als Grünfläche. Seit einigen Jahren steige die Zahl der Bauanträge für neue Hofgebäude stark an, heißt es im Planungsamt des Bezirks Mitte. Dutzende derartiger Vorhaben gab es jüngst. „Viele Altbaueigentümer wollen wieder Hinterhäuser bauen“, bestätigt auch Jens-Holger Kirchner, der Baustadtrat des Bezirks Pankow. „Heute sagt man Gartenhäuser dazu“, fügt er etwas süffisant hinzu.

Zu seinem Amtsbereich gehört Prenzlauer Berg. „Hier ist der Verwertungsdruck besonders groß“, berichtet der Baustadtrat. Die Lücken an den Straßenfronten sind geschlossen, doch im Inneren der Blöcke ist oft noch Platz. Das liegt auch an der Stadtteilsanierung zu DDR-Zeiten. Im nördlichen Prenzlauer Berg etwa ließen die damaligen Bezirksbehörden in den achtziger Jahren die alten Hinterhäuser abreißen. Der Kahlschlag war radikal. Selbst Anhänger grüner Innenhöfe räumen ein, dass auf den Flächen noch genug Platz für Neubauten vorhanden ist. Heute könne es natürlich nicht darum gehen, die Bebauungsdichte aus der Vorkriegszeit mit mehreren Innenhöfen wiederherzustellen, stellt der Baustadtrat klar. Er spricht von „einem behutsamen Wiederauffüllen der Stadt“.

Feuerpolizeilich keine Einwände

Doch der Bauboom im Hinterhof ist nicht allein ein Phänomen in Mitte. Auch in den westlichen Stadtteilen Berlins ist er ausgebrochen. Hier entstehen viele Neubauten hinter Fünfziger- und Sechziger-Jahre-Wohnhäusern. Diese typischen Blöcke der Nachkriegszeit mit ihren großen Grundstücken und Freiflächen geraten nun ins Visier der Projektentwickler. Als sie gebaut wurden, galt als Planungsmaßgabe die „Entdichtung“ der Stadt: Licht, Luft und Sonne sollten in die Höfe. So sind die Nachkriegs-Wohnhäuser gerade einmal zehn, zwölf Meter tief – im Gegensatz zu den Altbauten, deren Seitenflügel schon einmal bis zu dreißig Meter ins Grundstück hineinragen.

Den Anblick dieser Brandmauern kennt man aus vielen Höfen. Aus rechtlicher Sicht stehe der Verdichtung kaum etwas entgegen, sagt Rainer Latour, Leiter des Stadtplanungsamts Charlottenburg-Wilmersdorf. Faktisch ist die „entdichtete“ Stadt passé, Genehmigungen sind relativ leicht zu bekommen. Eine Faustregel könnte so lauten: Eine neue lockere Hofbebauung ist möglich, wenn auf den Nachbargrundstücken auch ein Hinterhaus steht. Diese Orientierung am Umfeld müsse sein. Darauf beharrt Latour. Feuerpolizeilich gäbe es keine Einwände gegen einen Neubau im Hof, solange ein Sicherheitstreppenhaus vorhanden sei. Das sei der Königsweg zur Genehmigung. Bauanfragen dieser Art registriert die Stadt massenhaft.

Kaum ein Straßenzug, in dem nicht gerade ein Wohnhaus umgebaut wird

In der Fasanenstraße, nahe dem Kurfürstendamm, steht etwa solch ein Nachkriegsbau, der zum Türöffner für das Hofgrundstück wurde. Das sechsgeschossige Vordergebäude ist schon umgebaut – zum Apartmenthaus. Einige Wohnungen haben Eigennutzer gekauft, andere bleiben Mietwohnungen. Oben auf dem Dach steht nun ein Penthouse. Dahinter aber wächst gerade das in die Höhe, worum es dem Artus Wohnungsunternehmen als Bauträger eigentlich ging: ein neues Gartenhaus mit insgesamt elf luxuriösen Eigentumswohnungen, das er als „Lofthaus“ vermarktet. Die Kaufpreise rangieren im Neubau zwischen 4200 und 6000 Euro je Quadratmeter, im sanierten Sechziger-Jahre-Bau liegen sie bei immerhin 3800 Euro. Praktisch ist, dass das Bestandsgebäude schon über eine breite Durchfahrt in den Hof verfügt, über die Gartenhaus und Tiefgarage erreicht werden können. Auch das ist typisch für die Bauweise der Nachkriegszeit – als das Schlagwort „autogerecht“ die Planung prägte.

Wer durch die Gegend streift, wird kaum einen Straßenzug entdecken, in dem nicht gerade ein einst mausgraues Wohnhaus umgebaut und das umliegende Grundstück entwickelt wird. Die Stadtteile Charlottenburg, Wilmersdorf und Schöneberg sind gefragt, gerade bei Neu-Berlinern, die in die Stadt ziehen und das gewachsene Umfeld schätzen; oder bei jenen, die einen Zweitwohnsitz in Berlin suchen, etwa zum Kauf.

Auf einmal klopfen die Entwickler an

Gerade diese Kunden seien beeindruckt von der Aussicht, mitten im Zentrum ganz ruhig in einem Hof wohnen zu können, berichtet der Projektentwickler Marco Wajselfisz. Er hat ebenfalls ein knapp fünfzig Jahre altes Mietshaus am Fasanenplatz gekauft, das er nun umbaut und mit einem Anbau im Garten vervollständigt.

Die Anlage soll zudem weiterhin über einen Gemeinschaftsgarten verfügen. Das Grundstück ist mit annähernd 1200 Quadratmetern groß genug dafür. Bisher nahm das Vorderhaus davon gerade einmal eine Grundfläche von 250 Quadratmetern ein, nun folgt der Neubau, der auf ungefähr 220 Quadratmetern stehen wird. Diese Gegebenheiten machten die Verdichtung so lukrativ, sagt der Unternehmer Wajselfisz. Denn Grundstücksgrößen von 1200 bis 1500 Quadratmetern sind keine Seltenheit. In Schöneberg plant er sein nächstes Projekt, dort besitzt seine Gesellschaft ein Ensemble aus dem Jahr 1955. Die 120 einfachen Wohnungen will Wajselfisz sanieren, im riesigen Wohnhof einen luxuriösen Neubau errichten.

Angesichts der Nachfrage nach Grundstücken rücken selbst manche Plattenbauriegel in Ost-Berlin auf einmal in ein neues Licht. Gewöhnlich sind diese DDR-Typenbauten unter Bauträgern verpönt, noch stärker als die einfachen Fünfziger-Jahre-Kästen. Es sei denn, sie liegen zufällig am richtigen Ort. Diese Erfahrung macht gerade die kommunale Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM). Sie besitzt mitten im angesagten Wohn- und Geschäftsviertel an der Rosenthaler- und der Auguststraße ein ganzes Plattenbau-Karree, das sie in Kürze sanieren lassen will. Auf einmal klopfen die Entwickler an, heißt es im Unternehmen. Und das nur der freien Höfe wegen – das sei doch klar.