Spree-Dreieck Solche Possen gibt es nur in Berlin

Wer Harm Müller-Spreer folgen will, muss gut bei Puste sein. „Ein fitter Körper sorgt für einen klaren Geist“, sagt der passionierte Segler und rast die Treppen des Rohbaus hinauf. Unterwegs kommt er an einer offenen Tür vorbei. Zwei Arbeiter bugsieren Materialien von einem Flaschenzug ins Innere des Gebäudes. „Die macht ihr aber zu, wenn ihr fertig seid!“, ruft Müller-Spreer. „Ich heize doch hier nicht umsonst.“ Dann ist er schon weiter auf dem Weg nach oben. Das Kopfschütteln der beiden sieht er nicht mehr.

Der Hamburger Investor ist stolz auf das Gebäude, das er auf dem geschichtsträchtigen Spree-Dreieck errichtet. Das Grundstück liegt direkt neben dem Bahnhof Friedrichstraße in Berlin, auf ihm befindet sich auch der Tränenpalast, wo sich einst DDR-Bewohner von den Besuchern aus dem Westen verabschieden mussten. Nur die Farbe der Aluminiumverkleidung ist ein wunder Punkt, wie der Bauherr zugibt (siehe auch: Speedreieck in Berlin: Die späte Rache der DDR). Sie soll eigentlich bronzefarben leuchten, wirkt aber jetzt, an einem trüben Wintertag, doch sehr grau. Viel mehr Sorgen hat Müller-Spreer momentan nicht. Die hat dafür der Berliner Senat, denn seit November beschäftigt sich ein parlamentarischer Untersuchungsausschuss mit den Vorgängen rund um das Spree-Dreieck. Mehr als 20 Millionen Euro soll der Senat hier versenkt haben.

Typisch für Berlin

Es ist eine Posse, wie sie typisch fürs Berliner Baugeschehen ist: ein Mix aus Unvermögen, mangelnder Kommunikation und folgenreichen Tauschgeschäften, verbunden mit einer gewissen Chuzpe nach dem Motto „Wird schon klappen“. Berlin hat viele solche Geschichten erlebt: den Steglitzer Kreisel, den Garski-Skandal, die Aubis-Affäre, die schließlich zum Bankenskandal führte, und zuletzt das Tempodrom.

Die Anfänge der Spree-Dreieck-Affäre reichen weit zurück. Es geht um die Immobilien des jüdischen Theatererneuerers Max Reinhardt, dessen Eigentum sich die Nazis einverleibten. 1991 stellten seine Erben einen Restitutionsantrag beim Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen in Berlin (LARoV). Drei Jahre später sprach ihnen das Amt das Deutsche Theater sowie mittelbar 78 Prozent der Fläche eines 5700 Quadratmeter großen Grundstücks Am Zirkus 1 neben dem Berliner Ensemble zu. Hier stand früher Reinhardts Großes Schauspielhaus. Ein Filetstück für Investoren, das 1994 rund 30 Millionen Euro wert war. Der Immobilienwert des Deutschen Theaters wurde auf 14 Millionen Euro taxiert.

Auch Dieter Bock war dabei

Das weckte Begehrlichkeiten, zumal nicht alle Erben auf den Restitutionsbescheid warten wollten. Die Nachkommen von Helene Thimig, der Witwe Max Reinhardts, verkauften schon vorher ihren fünfzigprozentigen Anteil für 2,9 Millionen Euro an die Ravenna Hotelbetriebs AG. Die gehörte dem Architekten Alfred Zschach, einem Bruder von Sigrid Kressman-Zschach, die einst den Steglitzer Kreisel baute und das Land Berlin 30 Millionen Euro gekostet hat. Zschach hatte 1990 am Potsdamer Platz Millionen mit Immobilienspekulationen verdient, die später die EU-Kommission beschäftigten.

Ein Viertel des Erbanteils übertrug Gottfried Reinhardt, der Sohn Max Reinhardts, an die Advanta Management Gesellschaft. Hinter der stand der Geschäftsmann Dieter Bock, der in den neunziger Jahren erst die Hotelkette Kempinski und dann den englischen Gemischtwarenkonzern Lonrho kaufte, um sie bald mit Gewinn weiterzureichen - begleitet von negativen Schlagzeilen und Prozessen.

Gewiefte Investoren

Das Land Berlin hatte es nun also nicht mehr mit privaten Erben zu tun, sondern mit gewieften Investoren. Nachdem der Restitutionsbescheid ergangen war, wollte die Advanta im Tausch für das Deutsche Theater ein Hochhaus auf dem Grundstück Am Zirkus 1 errichten. Die Senatsverwaltung lehnte ab. So kam das Spree-Dreieck ins Spiel. Warum nicht dort ein Hochhaus bauen, wo Mies van der Rohe schon in den zwanziger Jahren einen Wolkenkratzer errichten wollte? Doch auch dies wollte der Senat nicht.

Während die Advanta wieder ausschied, trat nun Harm Müller-Spreer auf. Über den Mittvierziger heißt es, man könne sich in Berlin-Mitte einmal um die eigene Achse drehen und dann beliebig irgendwohin deuten - der Finger zeige immer auf eine Immobilie von ihm. Müller-Spreer bot dem Land 17,2 Millionen Euro für das 2100 Quadratmeter große Grundstück. Man genehmigte ihm dafür acht Stockwerke mit 15000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche, was wohl einer Höhe von etwa 30 Metern entspricht. Die Erben bekamen 15,7 Millionen Euro vom Kaufpreis und verzichteten dafür auf das Deutsche Theater. Das Land erhielt die restlichen 1,5 Millionen. Im Dezember 2000 wurde der Kaufvertrag unterschrieben. Im gleichen Jahr verkauften die Erben auch das Grundstück Am Zirkus 1 für wenigstens 25 Millionen Euro. Nur die Ravenna Hotelbetriebs AG hatte nichts mehr davon, sie war inzwischen von ihrem Hauptgläubiger, der IKB-Bank, geschluckt worden.

Seltsame Tauschgeschäfte

Auch für das Land schien es ein gutes Geschäft zu sein. Denn der Restitutionsbescheid von 1994 war ausgesetzt worden, um eine „gütliche Einigung“ zwischen den Erben und dem Land zu ermöglichen, und wurde erst 1998 wieder aufgegriffen. Jetzt aber bewertete das landeseigene LARoV das Deutsche Theater zum Nachteil des Landes auf einmal nicht mehr als reine Immobilie, sondern als Unternehmen mit einem Wert von 30 Millionen Euro. Wie es darauf kam, ist völlig unklar. Noch seltsamer ist, dass die Erben, auch die IKB, sich trotzdem auf das Tauschgeschäft am Spree-Dreieck einließen und auf 15 Millionen Euro verzichteten.

Der schöne Vertrag war allerdings bald Makulatur. Auf dem Grundstück befindet sich nämlich ein S-Bahn-Eingang, unter der Erde liegt ein Bahntunnel. Die Oberfinanzdirektion hatte die Liegenschaft zwar 1995 dem Land zugeordnet, aber vorbehaltlich etwaiger Restitutionsansprüche. Die Deutsche Bahn klagte auf die Rückgabe aller Bahnanlagen und bekam im November 2000, einen Monat vor Vertragsabschluss am Spree-Dreieck, recht. In der Berliner Verwaltung will man davon nichts mitbekommen haben.

Der Senat wollte die Sache vom Tisch haben

Für das Land war das fatal, hatte es doch ein Grundstück samt Baurecht verkauft, das ihm nicht komplett gehörte. Bei den anschließenden Verhandlungen blieben Bahn und Investor hart: Die Bahn forderte eine Entschädigung und jederzeit freien Zugang zum Tunnel. Er durfte nicht überbaut werden. Müller-Spreer verlangte 28 Millionen Euro Schadensersatz. Erst 2004 kam es zum Vergleich: Das Land zahlte dem Investor 8,7 Millionen Euro plus 800.000 Euro Grunderwerbsteuer zurück. Zusätzlich erhielt er 17.500 Quadratmeter Bruttogeschossfläche genehmigt, bei zehn Geschossen und 39 Meter Höhe. Weil er für den Bau mehr Land brauchte, schenkte man ihm zwei gut 3400 Quadratmeter große Nachbargrundstücke dazu. Verkehrswert laut Senat: 730.000 Euro. Auf dem größeren der Flurstücke baut Müller-Spreer nun, was dessen Wert wohl vervielfacht.

Der Senat war froh, die Sache endlich vom Tisch zu haben. Allerdings war man schon wieder in Zugzwang, denn man hatte Müller-Spreer eine Baugenehmigung bis Ende 2006 versprochen, und dafür musste der Bebauungsplan geändert werden. Als der öffentlich auslag, gab es zahlreiche Einwände. Einer kam von der Grundstücksverwaltungsgesellschaft am Weidendamm (GVG), die gegenüber auf dem Grundstück Friedrichstraße 103 das Hotel Melia baute.

Geteilte Rechte

Bei diesem Grundstück teilten sich der Bund und das Land Berlin die Rechte. Der Bund kassierte seinen Anteil von 12 Millionen Euro am Verkaufserlös sofort, das Land seltsamerweise nicht. Die GVG wollte ursprünglich ein Bürohaus bauen, fand aber keinen Mieter und errichtete daher das Hotel. Das aber würde weniger Rendite abwerfen, worauf Berlin dem Investor 4 Millionen Euro vom Kaufpreis erließ. Der Bund musste nichts zurückzahlen, denn Berlin habe dem Bund einen Mindesterlös garantiert, entschied die Finanzverwaltung.

Der Senat, weiter unter Zugzwang, verabschiedete den Bebauungsplan für das Spreedreieck trotz aller Einwände. Dem Bauherrn wurden jetzt auf einmal 20500 Quadratmeter Bruttogeschossfläche und 44 Meter Höhe zugebilligt. Im Vertrag mit Müller-Spreer steht dazu, die BGF könne je nach Entwurf variieren - das reicht der Bauverwaltung als Begründung dafür, dass man ihm fast 20 Prozent mehr Baufläche geschenkt hatte.

Nachdem die Einwände der GVG gegen den Bebauungsplan nicht berücksichtigt wurden, klagte sie erwartungsgemäß gegen das Spreedreieck und bekam im Dezember 2007 recht. Berlin musste dem Investor in einem außergerichtlichen Vergleich noch einmal 4 Millionen Euro überweisen, damit der trotzdem den Bau auf dem Spreedreieck zuließ.

Ein Verlustgeschäft für das Land

Ein weiterer Nachbar ist die LIP Projektentwicklung aus Hamburg, die das Grundstück Friedrichstraße 100 gekauft hat - auch das ein Verlustgeschäft für das Land, am Ende fehlten 2,5 Millionen Euro. Der Investor zog seinen Einspruch gegen das Spreedreieck zurück. Im Gegenzug erhielt er verdächtig schnell eine Baugenehmigung, die auch über das hinausgeht, was ortsüblich ist.

Bleibt noch Falk Walter mit seinem Admiralspalast zwischen dem Hotel Melia und der Friedrichstraße 100. Der hat Widerspruch gegen die Baugenehmigung der LIP eingereicht - das Ende und etwaige weitere Schadensersatzforderungen gegen das Land sind offen.

Immerhin steht das Gebäude auf dem Spreedreieck kurz vor der Vollendung. In die oberen Etagen zieht mit der Unternehmensberatung Ernst &Young ein prestigeträchtiger Mieter ein. Das ganze Objekt ist bereits eine Touristenattraktion. Auf den Ausflugsbooten, die auf der Spree vorbeischippern, wird es allerdings ganz anders angepriesen, als sich das Investor und Senat wohl gewünscht haben: „Hier sehen Sie das Spreedreieck, den Albtraum der Berliner Stadtplanung.“