Redevelopment von Bürohäusern „Entscheidend ist die Rentabilität"

Herr Venus, bei Blauraum Architekten in Hamburg wird viel darüber nachgesonnen, aus veralteten Büros Wohnungen zu machen. Wie sieht es in der Realität aus?

Grundsätzlich hat die Stadt ein großes Interesse am Thema Redevelopment, an einer Neuentwicklung des Bestands vor allem in Wohnraum. Man kann ja jede Woche in der Zeitung lesen, dass Hamburg händeringend versucht, die Zahlen im Wohnungsneubau zu steigern. 6000 sollen es jährlich sein, gebaut werden nur um die 3000. Die Nachfrage wird nur zu 20 bis 30 Prozent gedeckt. Umnutzung ist daher ein Thema. Die Stadt zahlt sogar Zuschüsse. Nur, tatsächlich lässt sich die Zahl der realisierten Projekte bisher an einer Hand abzählen.

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Der Zuschuss zieht also nicht?

Wer schon mit dem Gedanken spielt, für den ist die Förderung ein willkommenes Mitnahmegeschenk, aber keinesfalls der auslösende Faktor. Denn - das muss man ganz klar sagen - der Zuschuss wiegt auf keinen Fall die Mehrwertsteuer von 20 Prozent auf, die beim Verkauf der zu Eigentumswohnungen umgewandelten Gewerbeimmobilie fällig wird.

Das heißt, Immobilienbesitzer lassen ein Gebäude im Zweifelsfall lieber leer stehen?

Ja, wenn ihnen ein Redevelopment nicht rentabel erscheint. Auf einem Büromarkt mit großer Nachfrage und hohen Mieten spekulieren viele darauf, doch noch Mieter zu finden. Wenn aber das Gefälle zwischen Gewerbemieten und Preisen am Wohnungsmarkt schwindet, wie das ja in Städten wie Hamburg, Frankfurt oder München der Fall ist, dann fängt die Umwandlung an, für die Eigentümer interessant zu werden. Die Wirtschaftlichkeit ist nicht der einzige, aber der entscheidende Punkt.

Wie lässt sich das bei einem Umbau kalkulieren?

Das ist nicht ganz einfach, vor allem für Laien. Viele Eigentümer sind ja einzelne Private oder Erbengemeinschaften. Sie haben bei dem Thema ohnehin Berührungsängste. Es gibt eine Reihe von Faktoren, die entscheiden, ob eine Umwandlung lohnt - und möglich ist. Es muss übrigens auch nicht unbedingt eine Eigentumsanlage sein. Für jede Immobilie muss man eine individuelle Lösung suchen: Hotel, Studentenwohnheim, Wohnhaus. Unser Büro hat dafür ein Programm entwickelt, mit dessen Hilfe man zu einer ersten realistischen, das heißt immobilienökonomischen Einschätzung kommt.

Welche baulichen und architektonischen Voraussetzungen muss ein Gebäude mitbringen, damit ein Wandel möglich wird?

Grundsätzlich gut eignet sich jener Bürobau, der von Mitte der sechziger Jahre an in großem Umfang entstand. Das ist quasi ein Klassiker: ein Stahlskelettbau, oft mit Tiefgarage. Der lässt sich gut entkernen; beim Massivbau ist das schon schwieriger. Zudem ist dieser Typus meist 12 bis 13 Meter tief und 40 Meter lang. Das sind die perfekten Maße, um zwei Treppenhäuser anzulegen, über die die Wohnungen erschlossen werden.

Bürohäuser stehen ja nicht unbedingt in etablierten Wohngebieten. Welche Rolle spielt die Lage?

Daran kann die Umwandlung ebenfalls scheitern, da die Lage für die spätere Vermarktung ja entscheidend ist. Wenn sich eine Immobilie wiederum im Kerngebiet befindet, steht die Stadt einer Umnutzung womöglich ablehnend gegenüber. Das ist zum Beispiel in München der Fall. Dort haben wir im Rahmen eines Bundesforschungsprojekts zum Thema Redevelopment einen Umnutzungsvorschlag für ein Bürohaus gemacht. Im Gespräch mit der Stadt wurde allerdings klar, dass es gar nicht gewollt war, weniger Bürofläche in der Innenstadt zu haben. Anderswo dagegen will die Kommune vielleicht einen von hohem Leerstand geprägten Bürostandort als Wohngebiet erschließen - wie in Frankfurt-Niederrad.

Investoren klagen aber auch über baurechtliche Hürden, wenn sie eine Immobilie umnutzen wollen.

Ohne Flexibilität bei den Bauämtern geht es nicht. Das ist wichtiger als finanzielle Unterstützung. Wer sich an ein solches Vorhaben macht, der wird in der Regel versuchen, die Nutzfläche zu erhöhen, damit sich der Aufwand lohnt. Das ist zum Beispiel durch Anbauten, Dachaus- oder -aufbau oder das Erstellen von Staffelgeschossen möglich. Die zuständige Behörde muss dem Investor entgegenkommen. Das ist der Hebel - nicht Zuschüsse, sondern der Genehmigungswille.

Alles in allem ist der Aufwand aber doch hoch. Warum nicht lieber neu bauen?

Das ist immer eine Einzelfallentscheidung. Wenn alle positiven Faktoren zusammenkommen, spart eine Umnutzung Geld und Bauzeit. Hinzu kommt, dass die Weiternutzung von Bausubstanz Ressourcen schont. Beton und Stahl werden mit der Zeit nicht schlecht. Außerdem hat sich zum Beispiel Hamburg große Ziele in Bezug auf den Kohlendioxidausstoß gesetzt. Das geht nur, wenn wir den Bestand ertüchtigen. Wir können im Neubau nur noch Passivhäuser bauen und werden doch das Ziel verfehlen, denn die Masse des Bestands sind Altbauten.

Das Gespräch führte Birgit Ochs.