Immobilienmärkte Manchmal hilft nur Galgenhumor

Es sind erste zarte Pflänzchen, die nicht sofort ins Auge fallen - aber sie könnten ein Zeichen für eine Besserung des Klimas auch in der deutschen Immobilienwirtschaft sein. Diese Deutungen von Holger Schmieding, Chefvolkswirt der Bank of America, London, hat Anfang der Woche die Stimmung auf der Jahresauftakttagung der Immobilienwirtschaft Cimmit in Frankfurt geprägt. Der Zusammenbruch der Investmentbank Lehman Brothers im vergangenen Herbst habe auf die Finanzmärkte wie ein Herzinfarkt gewirkt, sagte Schmieding; aber es gebe kräftige Medizin. Und die werde nun wohl allmählich wirken.

Dabei wies er auf zahlreiche finanztechnische Indikatoren und den gefallenen Ölpreis hin. Zwar sei „der Wirkungskanal“ zwischen Banken und Wirtschaft verstopft - auch weil die Hilfsprogramme der Bundesregierung für die Banken so manche Nachteile mit sich brächten. Doch befinde sich in der Euro-Zone wieder mehr Geld auf den Konten; und das sei der bestmögliche Frühindikator. Sorge mache ihm die starke Exportabhängigkeit der deutschen Wirtschaft. Doch könnten die Wertpapierbörsen ihren Tiefpunkt noch vor Ostern erreicht haben.

Stimmung trübt sich wieder ein

Doch je länger die Immobilienkonferenz dauerte, desto mehr trübte sich die Stimmung wieder ein. Wenn die Rezession weiter durchschlage, würden die Bilanzen der Unternehmen und auch die der Banken in diesem Geschäftsjahr davon vergiftet. Es fehlt der Glaube, dass es schon bald wieder bergauf gehen könnte.

Ganz ähnliche Tendenzen waren auf der Jahresauftakttagung der Immobilien-, Bau- und Finanzwirtschaft „Quo Vadis“ von Heuer-Dialog im Adlon Hotel Berlin zu verspüren. Hier wollte es Michael Hüther, Direktor des Instituts der deutschen Wirtschaft, nicht ausschließen, dass sich „die Fallhöhe der Wirtschaft mindert und im Laufe des Jahres die Talsohle erreicht“. Deutschland sei im Verhältnis zu vielen Nachbarländern gut aufgestellt.

„Wenn die Bremsklötze der Weltwirtschaft weggezogen werden, kommt Deutschland wahrscheinlich am schnellsten aus den Startlöchern heraus“, sagte Hüther. Freilich gebe es Aufräumarbeit bei den Landesbanken. Das Vertrauen zwischen den Banken werde schneller zurückkommen, wenn sie ihre fragwürdigen Papiere ausgliedern würden. Den deutschen Immobilienmarkt sieht Hüther als nicht besonders gefährdet an.

Vorsichtiger Optimismus

Zu vorsichtigem Optimismus neigte auch Hartmut Fründ, Managing Partner bei Ernst & Young Real Estate, einem der großen international tätigen Transaktionsberater. Er wies darauf hin, dass sich der Pfandbriefmarkt in den vergangenen Wochen erstmals wieder etwas belebt habe. Sicherlich könne der Markt weiter abrutschen; niemand könne eine weitere Hiobsbotschaft ausschließen. Aber es stehe viel Anlagekapital zur Verfügung.

„Doch warum soll jemand in angeschlagene Immobilienportfolios mit hohen Vermietungsrisiken investieren, wenn er am Markt Anleihepapiere der von der Bundesregierung gepäppelten Hypo Real Estate so günstig erwerben können, dass sie 33 Prozent an laufender Rendite abwerfen und 2010 getilgt werden“, wurde gefragt.

Und manchen erschien es, als säßen die Private-Equity-Fonds schon wieder am Flussrand, um Jagd auf dicke Fische zu machen. Das würde bedeuten, dass es schon bald weitergeht - wie gehabt. Aber auch dieses Szenario wollte nicht so recht überzeugen. Vor allem deshalb nicht, weil das Desaster im internationalen Bankensystem eine Spur der Verwüstung hinterlassen hat.

„Gigantische Vermögensvernichtung“

So wies Claus-Jürgen Cohausz vom Vorstand der Westdeutschen Immobilien Bank AG auf „eine gigantische Vermögensvernichtung an den Wertpapierbörsen“ hin. In den vergangenen 4 bis 5 Monaten sei das dort notierte Vermögen um annähernd 15 Billionen Dollar abgeschmolzen; das entspräche dem Vierfachen des gesamten privaten Geldvermögens in Deutschland, das bei 3,8 Billionen Euro liege. Das werde nicht ohne Folgen bleiben.

Auch sei die Wirtschaftskrise auf den Immobilien-Vermietungsmärkten noch längst nicht angekommen, war zu hören. Bisher zeigt die Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle, basierend auf der gewichteten Büromietenentwicklung von 24 europäischen Städten, im Jahresvergleich lediglich einen Rückgang um 2,4 Prozent. Doch sind mittlerweile 15 Märkte im Quadranten „Beschleunigter Mietpreisrückgang“ anzutreffen. So verloren die Büromieten allein in Moskau zum Jahresschluss 26 Prozent.

Doch lassen sich mutige Fondsmanager wie Franz Lucien Mörsdorf, Geschäftsführer der Deka Immobilien Investment, davon nicht abschrecken. Er stellte eine Reihe von neu erworbenen Objekten vor - alles mit einer vielversprechenden Rentabilität für seine Fonds.