23.07.2009 · Der milliardenschwere Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value steht vor „signifikanten Abwertungen“. Die Konkurrenten gehen auf Abstand zu dem Produkt. Sie fürchten einen Schaden für die gesamte Branche.
© F.A.Z. - Franz Bischof
Das Bürogebäude Trianon (rechts) zählt zu den Objekten in Deutschland, in die der Morgan Stanley P2 Value investiert hat
Die Warnung vor „signifikanten Abwertungen“ im Objektbestand des offenen Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value zu Beginn dieser Woche hat die Branche in Unruhe versetzt. In den vergangenen Tagen bemühten sich die Wettbewerber intensiv, die Unterschiede zum Krisenfonds herauszustreichen, um die eigenen Anleger zu beruhigen. „Die Immobilienportfolien der Grundbesitz-Fonds unterscheiden sich deutlich vom Morgan-Stanley-Fonds, so zum Beispiel hinsichtlich des Zeitpunkts der Fondsauflage, der geographischen Verteilung und der Gewichtung der Nutzungsarten“, teilte etwa RREEF, die Immobiliengesellschaft der Deutschen Bank, mit.
Der Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS) seinerseits verwies auf das vergleichsweise geringe Alter und das geringe Volumen des P2 Value. Mit der Auflage im November 2005 sei er gezwungen gewesen, seinen Bestand in der internationalen Hochpreisphase komplett aufzubauen. Deshalb sei er nun auch vom Preisverfall an den Märkten entsprechend stark betroffen. „Aus der Sicht der BIIS-Sachverständigen ist wegen der Finanzmarktkrise nicht mit außerplanmäßigen Sonderbewertungen auf breiter Front zu rechnen“, sagte Verbandsgeschäftsführer Gernot Archner.
Nicht überraschend
Für die meisten Marktakteure kam die Warnung von Morgan Stanley offenbar nicht überraschend. So betonte etwa Barbara Knoflach, die die offenen Immobilienfonds im Vorstand des Bundesverbandes Investment (BVI) vertritt, auf einer Veranstaltung Ende Juni schon die Vielfalt der Anbieter. „Einen Gleichklang für alle Fonds wird es nicht mehr geben“, stellte sie dabei fest.
Tatsächlich sind im Bestand des Morgan-Stanley-Fonds große Abweichungen vom Marktdurchschnitt auszumachen. Nach einer Analyse der jüngsten Rechenschaftsberichte lag beispielsweise Ende März die Bewertungsmietrendite deutscher Büroobjekte mit 4,7 Prozent und japanischer Büroimmobilien mit 5,1 Prozent deutlich unter dem jeweiligen Marktdurchschnitt von 6,1 beziehungsweise 6,6 Prozent. Die beiden Märkte machen allein rund 40 Prozent des Portfolios aus.
Neubewertung des Bestands
Die von Morgan Stanley ausgelösten Erschütterungen sind auf eine Neubewertung des gesamten Objektbestandes zurückzuführen, den die Geschäftsführung ursprünglich als vertrauensbildende Maßnahme in Auftrag gegeben hatte. Offenbar fielen die ersten Ergebnisse aber wesentlich schlechter aus als erwartet. Zudem agierte der Fonds unglücklich bei der Abberufung von Gutachtern in diesem Frühjahr. Dabei entstand zunächst der Eindruck, dass unbequeme Sachverständige vor die Tür gesetzt würden.
Geschäftsführer Walter Klug verweist jedoch auf ein Rechtsgutachten, das keine andere Wahl ließ. Zudem sei die Aufsichtsbehörde informiert gewesen. Nach der Vorwarnung in dieser Woche sollen die Details der Neubewertung in den nächsten Wochen veröffentlicht werden.
