20.01.2009 · Auch im laufenden Jahr wird die Krise die Immobilienmärkte prägen. Käufer warten darauf, dass die Preise weiter sinken. Über viele Projekte wurde ein Baustopp verhängt. Deutschland ist noch in einer relativ komfortablen Lage.
Von Jens Friedemann
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Immobilienkrise allerorten: Auf vielen Baustellen wurde ein Baustopp verhängt
Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat die Immobilienmärkte in aller Welt erreicht. Projekte werden aufgeschoben und aufgehoben - Baustopps überall. Finanziert wird so gut wie nichts mehr, nicht nur weil die Banken nicht mehr mitmachen oder nicht mithalten können, sondern weil Zweifel bestehen, ob neue Projekte angesichts der dramatischen Einbrüche in der Wirtschaft überhaupt noch Mieter finden.
Niemand kann mit Gewissheit sagen, mit welcher Wucht die Wirtschaft in den kommenden Monaten getroffen wird. Dennoch wird kaum jemand Immobilien freiwillig verkaufen, denn angesichts der extremen Staatsverschuldung in aller Welt könnte schon bald das Gespenst einer Inflation am Horizont erscheinen.
Komfortable Situation
Dabei befindet sich Deutschland noch in einer komfortablen Situation. Zwar kann ein schwerer Einbruch im Export das wirtschaftliche Gefüge aus dem Gleichgewicht bringen, doch ist der kranke Mann Europas mit Wachstumsraten nahe der Nulllinie längst wieder die führende Wirtschaftsmacht des Kontinents. Der Finanzsektor ist nicht aufgebläht, die meisten Unternehmen sind gut aufgestellt, und die Immobilienwerte liegen unter ihrem Spitzenniveau von einst. Hinzu kommt der Euro als Stabilitätsfaktor.
Allerdings wissen die Fachleute, dass ein Absturz des Wirtschaftswachstums Arbeitsplätze kosten wird. Vor diesem Hintergrund ist die Zurückhaltung auf den Immobilienmärkten zu verstehen. Für Verunsicherung sorgt aber auch der zum ersten Mal seit mehr als 200 Jahren zusammengebrochene Pfandbriefmarkt.
Seit dem Debakel um die Investmentbank Lehman Brothers im September 2008 hat es keine Neuemissionen mehr gegeben. Ohne sie aber läuft bei den Pfandbriefbanken so gut wie nichts mehr - vor allem bei denen, die nicht über Kundeneinlagen verfügen. Ihnen sind die Hände gebunden.
Verkäufer sitzen auf ihren Verlusten
Bis Mitte des vergangenen Jahres sind die Investmentmärkte noch einigermaßen gelaufen - auch die Bürovermietungen befanden sich bis dahin auf Rekordkurs. Doch dann sind - vor allem im letzten Quartal - die Bremsspuren unübersehbar geworden, sagt Peter Rösler, Vorsitzender der Geschäftsführung von Atisreal Deutschland. Eine Reihe von großen Verträgen für Büroanmietungen ist nicht mehr unterschrieben oder gar verschoben oder auch gänzlich gestrichen worden, „so dass im vergangenen Jahr das üblicherweise sehr starke vierte Quartal das schlechteste war“, sagt Rösler.
Ähnlich sieht es das Maklerhaus Aengevelt, Mitglied der Deutschen Immobilien-Partner-Gruppe (DIP). Lutz Aengevelt: „Das Fertigstellungsvolumen an Büroflächen wird auch aufgrund der schwierigen Finanzierungssituation sinken.“ Doch würden die Vermarktungschancen von attraktiven Gebäuden an bevorzugten Standorten gut bleiben. Objekte der zweiten Wahl würden dagegen unter einem erhöhten Leerstand leiden. Die Büromieten hätten ihren Höhepunkt erreicht oder auch schon überschritten.
„In dieser schwierigen und unsicheren Marktphase sitzen Verkäufer auf ihren Verlusten - Käufer aber warten ab und spekulieren auf weiter sinkende Preise“, sagt Marcus Lemli von Jones Lang LaSalle-Deutschland. „Diese Haltung von Verkäufern und eigenkapitalstarken Investoren werde das Jahr 2009 begleiten. Damit dürfte das Geschehen auf den deutschen Investmentmärkten äußerst verhalten ausfallen.“
Manhattan beeinträchtigt
Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat den Büromarkt von Manhattan erfasst. Darauf weist Cushman & Wakefield hin. In seinem Jahresendreport 2008 teilt er mit, das Vermietungsvolumen sei von 2,2 Millionen Quadratmetern wieder auf 1,76 Millionen Quadratmeter zurückgefallen und damit auf den Stand von 2001.
In Midtown sank es um 17,2 Prozent, in Midtown-Süd um 21,5 Prozent und in Downtown um 23,4 Prozent. Das Flächenangebot in Manhattan erhöhte sich um 43 Prozent auf 2,93 Millionen Quadratmeter. Die Leerstandsrate stieg zum Jahresende auf 6,5 Prozent. 2008 wurden 32 Vermietungen mit mehr als 9000 Quadratmetern Bürofläche abgeschlossen, darunter die Mietvertragsverlängerungen von Viacom mit 121.000 Quadratmetern am 1515 Broadway. Die Spitzenmieten sind im letzten Quartal um 48 Prozent auf 71,59 Dollar je Quadratmeter gesunken. Im vergangenen Jahr gab es 60 Prozent weniger Investmenttransaktionen in Manhattan.
London stark betroffen
Investmenttransaktionen mit Londoner Gewerbeimmobilien sind im Vergleich zum Rekordjahr 2007 mit knapp 20 Milliarden Euro im vergangenen Jahr um 65 Prozent auf nur noch 6,9 Milliarden Euro gesunken. Im letzten Quartal 2008 wurden im Londoner Westend, einem Markt, der traditionell von äußeren Einflüssen nur schwer berührt wird, Transaktionen über 215 Millionen Euro abgeschlossen.
Noch im dritten Quartal des vergangenen Jahres lag es bei 709 Millionen Euro und im entsprechenden Vorjahresquartal bei 1,4 Milliarden Euro. In den Teilmärkten City und Docklands sank das Volumen mit 3,5 Millionen Euro sogar um 75 Prozent unter das Vorjahresergebnis von knapp 14 Milliarden Euro.
Jetzt gibt es eine nennenswerte Anzahl von Immobilien, deren Kaufrenditen an die 10 Prozent heranreichen. Das sehen die Makler als einen Anreiz für Investoren, vorausgesetzt, attraktive Immobilien stehen zur Verfügung, die über solide Mieteinnahmen verfügen.
