Hamburg Potential in St. Pauli

In der Hansestadt ist - trotz Krise - vieles im Fluss. Die „Schöne im Norden“ hat sich innerhalb weniger Jahre zu einer der deutschen Vorzeigestädte in Sachen Architektur und Stadtplanung gewandelt. Mit Engagement werden die Erweiterung der Innenstadt durch die neu entstehende Hafencity ebenso wie die Revitalisierung einiger in die Jahre gekommener Quartiere vorangebracht. Und nicht immer geht das ohne kontroverse Diskussionen über die geplanten Maßnahmen und Wege ab.

Baukräne drehen sich - neben der Hafencity - vor allem in den zentralen Innenstadtlagen und am Hafenrand, denn hier sind die Leerstandsrisiken für Büros und Wohnungen am geringsten. Zu den bedeutenden Großbaustellen gehört die Quartiersentwicklung „Wallhöfe“ in der Neustadt, die auf dem ehemaligen Gelände der Hamburger Sparkasse zwischen Neanderstraße, Hütten, Neuer Steinweg und Ludwig-Erhard-Straße nach Plänen des Architekturbüros Bieling realisiert wird.

Auf dem Areal entstehen rund 200 Mietwohnungen, ein Hotel, ein Apartmenthotel und ein Büro- und Geschäftshaus. Investoren und Entwickler sind die Deutsche Immobilien AG und Hamburg Team Gesellschaft für Projektentwicklung mbH. Das Investitionsvolumen liegt bei 145 Millionen Euro. „Hamburgs Neustadt steht vor einer großangelegten Revitalisierung, und die Wallhöfe sind ein Herzstück dieser Entwicklung“, sagt Peter Jorzick, Geschäftsführender Gesellschafter von Hamburg Team.

Potential in St. Pauli

Entwicklungspotential hat auch der Stadtteil St. Pauli, der in den vergangenen Jahren in der Investorengunst gewonnen hat. Moderne Neubauten wie das Empire Riverside Hotel zeigen das. Im zweiten Halbjahr 2011 soll ein weiteres außergewöhnliches Bauvorhaben fertiggestellt sein, die „Tanzenden Türme“. Auf dem 5400 Quadratmeter großen Grundstück - Reeperbahn 1 - wird eine Projektgesellschaft der Strabag Real Estate einen 22 Geschosse und einen 24 Geschosse hohen Turm mit insgesamt 33.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche und einen Gebäuderiegel mit 10.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche nach dem bereits 2003 preisgekrönten Wettbewerbsentwurf der Hamburger Architekten Bothe Richter Teherani errichten. „Das Investitionsvolumen liegt bei 150 Millionen Euro“, berichtet Matthias Pirschel, Leiter der Hamburger Niederlassung der Strabag Real Estate. Mit den Abrissarbeiten werde in Kürze begonnen. „Im Juli werden wir dann auf der Basis des bestehenden Bebauungsplans mit der Errichtung des Projekts beginnen“, erläutert Pirschel.

Um die Nachfrage nach den Büro- und Gewerbeflächen sorgt er sich nicht. „Zum einen beziehen die Hamburger Gesellschaften der Strabag die untere Hälfte der Türme, zum anderen verfügt St. Pauli über eine einmalige und lebendige Qualität, die vor allem von kreativen Branchen und Dienstleistern geschätzt wird“, sagt Pirschel. Im flachen, achtgeschossigen Baukörper soll ein Drei- oder Vier-SterneHotel entstehen. Nicht ohne einen gewissen Stolz unterstreicht der Fachmann die außergewöhnliche Bedeutung der „Tanzenden Türme“: „Es handelt sich bei diesem Projekt um ein weithin sichtbares Landmark-Gebäudeensemble.“

Schwere Zeiten

Trotz aller Zuversicht der Investoren sind auf dem Bürovermietungsmarkt schwierigere Zeiten angebrochen. Wie das Immobilienmakler- und Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) berichtet, ist der Umsatz auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt im ersten Quartal 2009 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 35 Prozent zurückgegangen. Die Finanz- und Wirtschaftskrise hinterlässt ihre Spuren. „Der Markt hat sich gedreht“, sagt Andreas Wende, Leiter des Hamburger Büros von JLL. Er rechnet damit, dass von den Vermietern wieder mehr Flexibilität und bei der Vertragsgestaltung kreative Lösungen, zum Beispiel mit jährlichen Sonderkündigungsrechten, gefordert werden.

Entsprechend sind auch die Büromieten unter Druck geraten. Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Savills lag die Spitzenmiete im ersten Quartal 2009 nur noch bei 23,20 Euro je Quadratmeter (Vorquartal: 24,80 Euro). Immerhin hat der Leerstand auf dem Hamburger Büromarkt abgenommen. Er ging auf 6,6 Prozent zurück. Als Ursache für diese Entwicklung nennt Daniel Gedack, Geschäftsführer von Savills in Hamburg, das augenblicklich niedrige Fertigstellungsvolumen. Allerdings werden in den kommenden Monaten neue Büroflächen auf den Markt kommen, so dass die Leerstandsquote wieder steigen dürfte. „Da für das laufende Jahr mit Blick auf die Realwirtschaft nicht mit einer positiven Trendwende zu rechnen ist, verbessert sich die Verhandlungsposition der Mieter“, sagt Gedack. Er beobachtet, dass Eigentümer ihren Mietern wieder Mietanreize gewähren und auch Untervermietungen wieder häufiger vorkommen.

Die Innenstadt dominiert den Flächenumsatz

Den höchsten Anteil am Flächenumsatz konnte im ersten Quartal 2009 die Hamburger Innenstadt mit 21 Prozent verzeichnen, gefolgt von der City Süd mit 16 Prozent und der City Nord mit 9 Prozent, berichtet das Immobilienmaklerunternehmen Colliers Grossmann & Berger aus Hamburg. Neben den zentralen Lagen konnten vor allem preisgünstigere Standorte von der Wirtschaftslage profitieren. „Der Hamburger Bürovermietungsmarkt wird traditionell von Umzügen innerhalb der Stadt geprägt und nicht durch Zuzüge neuer Unternehmen. Deshalb ist es in wirtschaftlich schwierigen Zeiten wichtig, den Unternehmen attraktive Angebote zu unterbreiten. Denn durch einen Umzug haben sie die Möglichkeit, ihre Raumkosten nachhaltig zu optimieren“, fasst Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Colliers Grossmann & Berger, die Lage zusammen.

Um Unternehmen die Suche nach einer passenden Gewerbeimmobilie auf dem Markt der Hansestadt zu erleichtern, hat jetzt die Hamburgische Gesellschaft für Wirtschaftsförderung HWF die HDB - Hamburger Datenbank für private Gewerbeimmobilien im Internet eingerichtet (www.hdb-hamburg.de).

Ziel der neuen Datenbank ist es, Unternehmen, die Grundstücke, Freiflächen, Büros, Hallen oder Lagerflächen in Hamburg suchen, eine möglichst breite und zudem genaue Übersicht der zur Verfügung stehenden Objekte zu geben. „Das zeitaufwendige Suchen in verschiedenen Datenbanken ersparen wir unseren Kunden“, erläutert Heinrich Lieser, Vorsitzender der Geschäftsführung der HWF. Dieser neue Service sei gerade unter den gegenwärtigen verschlechterten konjunkturellen Vorzeichen wichtig. Partner der HDB sind bisher zwanzig Hamburger Makler und private Anbieter. Angebote weiterer Anbieter sollen die Datenbank zukünftig noch ergänzen. Die Nutzung ist für Anbieter und suchende Unternehmen kostenlos.