Energieausweis Eine ernüchternde Bilanz

Viel Lärm und wenig Wirkung: Auf diese Formel lässt sich die kontrovers geführte Diskussion über die Folgen steigender Energiepreise und knapper werdender Ressourcen für Immobilieneigentümer in Deutschland bringen. Zwar muss der Energieausweis vom Beginn kommenden Jahres für sämtliche 40 Millionen Wohnungen in 17 Millionen Gebäuden bei Neuvermietung oder Verkauf vorgelegt werden - für den Neubau ist das schon seit Februar 2002 der Fall und für Wohngebäude bis Baujahr 1965 seit dem 1. Juli.

Doch sieht die Bilanz ernüchternd aus. „Ein Energieausweis wird vielfach nur deshalb angefordert, weil er für die Neuvermietung und den Verkauf rechtlich vorgeschrieben ist, aber nicht, um die Einsparpotentiale des Gebäudes zu heben“, lautet die vorläufige Bilanz von Mike Verhoeven, Teamleiter Energie bei der Dekra Real Estate Expertise. Investiert werde in der Regel erst dann, wenn es zwingend notwendig sei. „Insbesondere Fassadendämmung und Heizungsaustausch, womit der Energiebedarf am stärksten gesenkt werden kann, werden aufgrund der Kosten so lange zurückgestellt, bis sie ein Defekt unvermeidlich macht.“

Das Umweltbewusstsein ist nicht verankert

Tatsächlich scheint die Akzeptanz des Energiethemas vor allem eine Frage der Finanzkraft zu sein. Gesellschaftlich verankert ist das Umweltbewusstsein in Deutschland noch nicht. Anders als an der Zapfsäule sind die steigenden Betriebskosten wegen des milden Klimas in den vergangenen Jahren und dem oft noch preiswert eingekauften Heizöl in den Tanks noch nicht so brennend zu spüren. Das hilft beim Verdrängen. Erst wenn die nächste Betriebskostenabrechnung ins Haus flattert oder der Öltank neu gefüllt werden muss, dürfte das so manchen wieder auf den Boden der Tatsachen zurückholen.

Hinzu kommt, dass Modernisierungsmaßnahmen kostenintensiv sind und sich oft erst nach viele Jahren rechnen. Vor allem ältere Menschen scheuen einen solchen Schritt, obwohl er sich zumindest unter Umweltaspekten lohnen würde. „Besonders hoch ist das Einsparpotential bei Ein- und Zweifamilienhäusern, von denen zwei Drittel aus der Nachkriegszeit stammen. Ihr Energieverbrauch übersteigt den eines sanierten Gebäudes oft um das Dreifache“, erläutert Verhoeven. Hier können eine neue Heizanlage und preiswerte Dämmung Wunder wirken. Doch an wen soll sich der Hauseigentümer wenden, wenn er den Energieausweis haben möchte? Wie gut sind die Online-Angebote, und welchen Energieausweis sollte man wählen?

Bei älteren Häusern lohnt sich ein Bedarfsausweis

„Der Energieausweis gilt zehn Jahre und macht vor allem dann Sinn, wenn man seine Immobilie in diesem Zeitraum verkaufen oder vermieten will“, sagt Verhoeven. Er rät Eigentümern von älteren Bestandsimmobilien mit höherem Modernisierungsbedarf zu einem Bedarfsausweis. Dieser setzt bei den bauphysikalischen Merkmalen an und nimmt die Dichte der Außenhaut und deren Schwachstellen unter die Lupe, misst, ob die Haustechnik den Anforderungen genügt. Nur hier werde nachvollziehbar deutlich, wo und wie saniert werden sollte. Einen Rechtsanspruch auf konkrete Maßnahmen hat der Mieter damit nicht.

Von Billigangeboten für Verbrauchsausweise, die es in großer Zahl im Internet gibt, hält der Fachmann nichts. „Hier werden lediglich verbrauchsabhängige Daten und das Baujahr abgefragt. Informationen über das Gebäude selbst sind nicht notwendig und könnten wahrscheinlich von einem Laien auch nicht korrekt angegeben werden. Die Aussagekraft ist entsprechend gering.“ Vor allem, weil der zurückliegende Verbrauch nicht nur vom örtlichen Klima, sondern auch stark vom Verhalten des Wohnungsnutzers geprägt ist. Der Außendienstler, der viel Zeit bei seiner Freundin zubringt, kann einen Ausweis vorlegen, der im grünen Bereich liegt. Wer dagegen kleine Kinder versorgt und duscht und die Fenster und Türen häufig öffnen muss, hat im selben Gebäude einen entsprechen hohen Energieverbrauch.

Viele Internet-Ausweise entsprechen nicht den Vorgaben

Vorsicht ist geboten, denn wie die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen bei einem Marktcheck herausgefunden hat, entsprechen viele Energieausweise, die im Internet erstellt wurden, nicht den Vorgaben der Energieeinsparverordnung EnEV 2009. Doch diese müssen erfüllt sein, damit das Papier Gültigkeit besitzt. Der Mieter oder Käufer könnte sich getäuscht fühlen und Schadensersatz geltend machen oder die Miete mindern. Verhoeven steht Ferndiagnosen via Internet deshalb ablehnend gegenüber. „Um die Energiebilanz eines Gebäudes zu beurteilen, muss man wissen, wie es beschaffen ist, und dafür muss man es sehen.“

Die Wahlfreiheit zwischen dem preiswerteren verbrauchsbasierten und dem aufwendigeren bedarfsorientierten Energieausweis für Wohngebäude mit Baujahr bis 1965 läuft ohnehin am 30. September dieses Jahres ab, erinnert die DB Immobilien. Das Unternehmen ist Kooperationspartner der Deutschen Bank und hat im August eine Maklerumfrage bei Käufern und Eigentümern durchgeführt. Dabei zeigte sich, dass die Käufer im Gegensatz zu den Verkäufern deutlich besser über den Energieausweis informiert sind. „Unsere Kunden fragen bei Besichtigungen nach dem Energieausweis, wobei die Käufer der bedarfsorientierten Variante den Vorzug geben“, sagt Friederike Rodé-Maier, Immobilienberaterin bei der DB Immobilien in Heidelberg.

Auch regional gibt es Unterschiede. So werde in hochpreisigen Märkten von Hamburg der Energieausweis als Argument für Preisverhandlungen verwendet, während sich in Berlin die Ausweispflicht noch nicht als Verkaufsargument durchgesetzt habe. Wenn man den Prognosen der Fachleute Glauben schenkt, dürfte sich dieses Bild in wenigen Jahren ändern. Die Energiebilanz wird dann wahrscheinlich genauso selbstverständlich den Wert eines Gebäudes mitbestimmen wie seine Lage oder die Qualität der Bausubstanz.

Keine Mode und keine Spinnerei

Das Thema als Modeerscheinung oder Spinnerei übereifriger Umweltschützer abzutun dürfte in Zukunft wirtschaftliche Nachteile bedeuten. Doch vor kostspieligen Maßnahmen steht die Information. Denn: Für den Eigentümer einer Immobilie ist die Verbesserung der Energiebilanz seines Gebäudes ein Drahtseilakt, dessen Gelingen vor allem von der Qualität der Berater und der Handwerkbetriebe abhängt. Auch ist die Wirtschaftlichkeit zu begutachten: Immerhin dürfen im Jahr 11 Prozent der Modernisierungskosten auf den Mieter abgewälzt werden, aber nur wenn tatsächlich Energie eingespart wird. Die Miete darf deshalb nicht angehoben werden. Einen ökologischen Mietspiegel, der Mietaufschläge erlaubt, gibt es bisher nur in Darmstadt.

Für Neubauten ist der Bedarfsausweis schon seit dem 1. Februar 2002 Pflicht. Er wird zusammen mit dem Bauantrag eingereicht und enthält den rechnerischen Energiebedarf der Gebäudehülle, im Zusammenwirken mit der Heiztechnik. Vom 1. Januar kommenden Jahres an werden Genehmigungen für den Bau und Umbau ohnehin nur noch erteilt, wenn die erheblich verschärften Energievorschriften eingehalten werden und entsprechend alternative Energiequellen genutzt werden.

Karl-Josef Stindt, Geschäftsführer der Bayerischen Bau und Immobilien Gruppe aus München, weist auf die umfangreiche Fördermittel für den Bau oder Kauf von energiesparenden Häusern und Wohnungen hin. Immerhin gibt es 900 Förderprogramme: der EU, des Bundes, der Länder, der Kommunen, der KfW und der Energieversorger. Das ausschlaggebende Kriterium für die Wahl einer Wohnung ist Energieeffizienz und Umweltschutz freilich nur selten. Andere Faktoren zählen mehr, vor allem der Preis, die Lage, die Größe und der Schnitt der Wohnung.