Einkaufszentren Schwindender Markt für Shoppingcenter

Auf dem Markt für Shoppingcenter dominiert gegenwärtig klar die Nachfrage. Dafür nennen Branchenkenner wie das Münchener Forschungsunternehmen Regiodata eine Reihe von Gründen. So sind Handelsimmobilien im noch relativ krisenfesten Deutschland generell gefragt. Einkaufszentren mit einer Fläche von mehr als 10 000 Quadratmeter ziehen Investoren auch in besonderer Weise an, weil dort eine Reihe von Händlern mieten, also keine Gefahr besteht, dass der Wert der Immobilie schlagartig fällt, wenn ein Einzelmieter ausfallen sollte.

Zudem ist der deutsche Markt bisher nicht gerade überbesetzt: Bisher gibt es 450 Shoppingcenter; je 100 Einwohner entspricht dies einer Fläche von gerade 13 Quadratmetern. Die Schweiz und Österreich kommen auf 25 und 27, Schweden sogar auf knapp 50 Quadratmeter. Hinzu kommt, dass sich der Einzelhandelsumsatz, der 2011 um 2,3 Prozent zunahm, auch in absehbarer Zukunft positiv entwickeln dürfte.

Kein Hinweis auf Blasenbildung

Die Voraussetzungen für eine Überhitzung der Nachfrage nach Shoppingcentern scheinen also gegeben. Doch aus den Branchenzahlen lässt sich keine Blasenbildung ableiten. Nach Angaben des Maklerunternehmens Savills wurden im ersten Halbjahr 2012 nur noch 13 Shoppingcenter für 1 Milliarde Euro gehandelt. Im Vorjahreszeitraum waren es noch 25 Objekte mit einem Transaktionsvolumen von 1,75 Milliarden Euro. Den Flächenzuwachs beziffert Savills-Manager Stephan Jung auf 1 bis 1,5 Prozent im Jahr. Er liegt damit deutlich unter den Spitzenwerten nach der Wiedervereinigung von 3 bis 5 Prozent.

Weitere Artikel

• Luxuriöse Einkaufstempel und leere Büros 
• Die Mittelstädte im Visier 
• Einkaufszentren: Gesamtkunstwerk Shoppingcenter 

Auch die Entwicklung der Rendite deutet nicht auf eine Blasenbildung hin: Das Verhältnis der Nettomiete zum Nettokaufpreis liegt seit Jahresbeginn stabil bei 5 Prozent, wie die Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle, CBRE und Savills sowie der Handelsimmobilienspezialist Hahn aus Bergisch Gladbach übereinstimmend berichten. Auch für den weiteren Jahresverlauf und für 2013 rechnen die Branchenfachleute trotz des tendenziell großen Investoreninteresses mit einer unveränderten Rendite. Aus ihrer Sicht hängt dies auch mit der gewachsenen Vorsicht der typischen Shoppingcenter-Investoren - Pensionsfonds, Versicherungen, offene Fonds - zusammen: Sie hatten nach einem Aufschwung 2006 und 2007 mit deutlich gestiegenen Objektpreisen einen regelrechten Zusammenbruch des Marktes für Einkaufszentren in den Folgejahren erfahren müssen.

Planung mit Fingerspitzengefühl gefragt

Dass die Bäume auf dem Markt für Einkaufszentren nicht in den Himmel wachsen, begründet Savills auch damit, dass die deutschen Metropolen jeweils schon mit Shoppingcentern versorgt sind. Somit konzentriert sich das Investoreninteresse gegenwärtig stärker auf mittelgroße Städte. Makler CBRE sieht etwa in Freiburg, Münster, Heidelberg, Mannheim, Salzgitter, Braunschweig oder Trier durchaus interessante Investitionsmöglichkeiten mit kaufkräftiger Einzelhandelskundschaft. Savills-Manager Jung gibt allerdings zu bedenken, dass ausländische Investoren von international wenig bekannten Standorten schwer zu überzeugen seien: „Am besten ist es, wenn der Ort eine Mannschaft in der Fußball-Bundesliga hat.“ Vor allem aber sei speziell in Mittelstädten bei der Planung neuer Shoppingcenter großes Fingerspitzengefühl gefragt: Dort fühle sich der ortsansässige Einzelhandel schnell bedroht, und auch die Konsumenten seien für ein neues Einkaufszentrum nicht automatisch eingenommen. Entscheidend sei die frühe Einbeziehung von Händlern, Verbänden, Bürgern und Kommunalpolitik, um späteren Bürgerbegehren vorzubeugen.