Bremen Die Hansestadt und der Handel

In der Hansestadt Bremen gibt es offenbar einen akuten Mangel an Einzelhandelsflächen. In Gutachten ist von zusätzlich benötigter Verkaufsfläche über 25 000 bis 30 000 Quadratmetern die Rede. Doch inzwischen umwirbt das Oberzentrum für etwa eine Million Menschen im Nordwesten Deutschlands mit einer Charmeoffensive potentielle Investoren. Der Schlüssel für eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung soll vor allem der Bau eines „offenen“ Einkaufszentrums sein, das den vorhandenen Innenstadtmix ergänzt. Die Stadtväter an der Weser verfolgen das ehrgeizige Ziel, nicht weniger als die Zukunft der Bremer City neu zu schreiben.

Im Mittelpunkt der Umgestaltung und Öffnung hin zum restlichen innerstädtischen Einzelhandelsangebot steht das Ansgariviertel - ein Platz im Bereich der westlichen Altstadt und Teil der innerstädtischen Fußgängerzone. Senatsbaudirektor Franz-Josef Höing spricht vom unschönen Hintereingang in die City, der aufpoliert werden müsse. Hinter schönen Fassaden gibt es unübersehbare Schmuddelecken, Einkaufspassagen, die in Sackgassen enden, und Wege, die ins Nichts führen. Das Areal zwischen Galeria Kaufhof - ein Abrisskandidat wie das C&A-Gebäude - und dem Parkhaus Am Brill soll kräftig durcheinandergewirbelt werden.

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Grüne Wiese

Der Einzelhandelsstandort Bremen leidet unter seiner Peripherie. Die Kaufkraft der Region wird nicht schwerpunktmäßig von der Hansestadt absorbiert, sondern bleibt zum Beispiel in der Einkaufsstadt „Dodenhof“ in Posthausen vor den Toren Bremens oder im „Weserpark“ hängen. Auch die „Waterfront“, ein Shopping- und Freizeit-Center direkt an der Weser mit über 40 000 Quadratmetern Verkaufsfläche, schafft hausgemachte Konkurrenz. „Aktuell befinden sich nur rund 15,5 Prozent der gesamten Einzelhandelsfläche Bremens in der Innenstadt“, sagt Günter Rudloff, Geschäftsführer des auf Einzelhandelsflächen spezialisierten Maklers Comfort in Hamburg. Wünschenswert wären bei Vergleichen mit ähnlichen Standorten etwa 20 Prozent.

Jens Lütjen, Geschäftsführer des ortsansässigen Maklerunternehmens Robert C. Spies, bestätigt diese Größenordnung. Er fügt hinzu, „dass neben Einzelhandelsflächen ab einer Größe von 800 Quadratmetern auch moderne und energieeffiziente Büros mit 1000 bis 1500 Quadratmetern in der City schwer zu finden sind“. Nicht von ungefähr konnten sich deshalb nach Meinung des Bremer Maklers die „Überseestadt“ und das Center „Waterfront“ relativ schnell etablieren.

Politischer Dauerbrenner

Die Defizite der Bremer City sind seit Jahren ein politischer Dauerbrenner. Vom Wirtschafts- und Bausenator über den Einzelhandelsverband, die Handelskammer, die Ortsräte und City-Initiativen bis hin zur oppositionellen CDU herrscht jetzt prinzipiell Einigkeit: Die Stadt will aktiver Moderator einer dringend nötigen Neuentwicklung ihres innerstädtischen Profils sein. „Wir geben ein Signal an die Eigentümer der Grundstücke und potentielle Investoren, dass sich in Bremen etwas verändern soll, und laden alle ein mitzumachen“, sagt Wirtschaftsstaatsrat Heiner Heseler.

Stadtplaner aus Darmstadt (Trojan + Trojan) und Dortmund (Junker und Kruse) haben schon ihre Hausaufgaben gemacht. Was Bremen städtebaulich will und was nicht, ist auf sieben Seiten in den „Leitlinien zur Entwicklung des Ansgariviertels“ formuliert. „Offene Räume und ein City-Center, das nicht als autistische Kiste funktioniert, sondern lieber kleinteiliger als Bindeglied mit vernünftigen Wegebeziehungen“, beschreibt Senatsbaudirektor Höing seine Vorstellungen.

Schrittweises Vorgehen

Die Neugestaltung muss nach Angaben des Bremer Bausenators Reinhard Loske so ausfallen, dass fehlende Größen von Verkaufsflächen ab 1500 Quadratmetern aufwärts entstehen und vor allem höherwertige Qualität angesiedelt wird. Man wolle überregional interessanter werden, heißt es. Das sogenannte City-Center wäre dazu ein wesentlicher Beitrag. Der Bau eines Standard-Einkaufszentrums, das normalerweise mehrere Blöcke zusammenfasst, steht allerdings nicht auf der Prioritätenliste der Bremer.

Schon wegen der unterschiedlichen Verfügbarkeit der Grundstücke ist ein schrittweises Vorgehen am wahrscheinlichsten. Das soll von potentiellen Entwicklern möglichst mitgetragen werden. Die werden normalerweise aber erst bei baulich zusammenhängenden Komplexen ab einer gewissen Größe hellhörig. „Wir haben rund zwölf Projektentwickler bundesweit mit unseren Plänen konfrontiert und von fünf eine Rückmeldung mit Interessenbekundung bekommen“, sagt ein Sprecher des Wirtschaftssenators Martin Günthner.

Gespräche mit Eigentümern

Dass Gespräche mit Eigentümern von Bremer Immobilien stattfinden, wird von der Hamburger ECE-Gruppe, einem der größten Entwickler von Shopping-Centern in Europa, nicht verneint. Für das Unternehmen sei die Hansestadt auf jeden Fall spannend, sagt ein Sprecher. Zumal Bremen die einzige Stadt dieser Größenordnung sei, wo es noch kein Innenstadt-Center gebe. Er spricht von Größenordnungen ab etwa 10 000 Quadratmetern, eher aber 20 000 Quadratmetern Verkaufsfläche, ab der ein Engagement interessant werde. ECE ist in der Wesermetropole keine Unbekannte. Das Unternehmen betreibt das Anfang der siebziger Jahre entstandene Roland Center im Stadtteil Huchting mit etwa 30 000 Quadratmetern Verkaufsfläche. In Bremen baut ECE zudem den Weser-Tower.

Der Hamburger Projektentwickler weiß aus der Praxis nur zu gut, dass an Orten, wo großflächige Einzelhandelskonzentrationen die Marktsituation verändern, oftmals kontroverse Diskussionen um die Marktmacht von Investoren entstehen. Von Raubrittertum einiger Großinvestoren war zwischenzeitlich etwa in der benachbarten niedersächsischen Stadt Oldenburg die Rede, von unwiederbringlicher Zerstörung alter Gebäude mit Charakter. Der geplante Baustart des ECE-Projektes Schlosshöfe mit 12 500 Quadratmetern Einzelhandel, Gastronomie und Service verzögerte sich so um mehrere Monate. Die Fertigstellung soll nun im Frühjahr 2011 erfolgen.

Eher länger als kürzer

Zu den weiteren Interessenten in Bremen werden noch die Projektentwickler Multi Development aus den Niederlanden, Sonae Sierra aus Portugal und MFI aus Essen gerechnet. Experten gehen davon aus, dass der Bau des City-Centers zwischen 300 und 350 Millionen Euro verschlingen könnte. Nach Ansicht von Frank Reitzig aus der Geschäftsführung von Comfort in Hamburg gibt es aber noch weitere „Baustellen“ in der Bremer City. Da sei zum Beispiel das viel zu große Karstadt-Gebäude - mit mehr als 70 Metern Schaufensterfront zur besten Innenstadtlage Obernstraße gelegen. Das sei nicht mehr zeitgemäß. Handlungsbedarf bestehe auch bei der Anbindung der Einzelhandelslage Am Wall.

Bernd Richter, Geschäftsführer der Eigentümervereinigung Haus & Grund in Bremen, rechnet wegen der unklaren Grundstücksverhältnisse und Nutzungsbeschränkungen mit einem Entwicklungsprozess bis zur Fertigstellung von eher zehn als fünf Jahren. Bislang steht lediglich das Grobkonzept fest. Der große Wurf muss erst noch folgen.