22.11.2011 · Wo einst im Düsseldorfer Norden Maschinengewehre hergestellt wurden, ist ein gelungenes Wohn- und Gewerbeviertel entstanden.
Von Steffen Uttich
© Unternehmen
Kurz vor dem Ziel: Rheinmetall-Immobilien-Chef Jürgen Wolff
Wer zuletzt vor 25 Jahren am Rheinmetall-Gelände im Düsseldorfer Stadtteil Derendorf vorbeikam, wird heute seinen Augen nicht trauen. Zu Zeiten des Kalten Krieges verbargen hohe Mauern mit Stacheldraht große Produktionshallen vor neugierigen Blicken. Drinnen wurden Maschinengewehre und Munitionshülsen hergestellt. Doch mit dem Fall des Eisernen Vorhangs hatte das jahrzehntelange Wettrüsten ein Ende. Die westliche Welt gönnte sich eine Friedensdividende - eine Dividende aus dem Geld, das zuvor an Rüstungskonzerne wie Rheinmetall floss.
So stellte sich spätestens Mitte der neunziger Jahre für das Unternehmen die Frage, wie es mit den bisher genutzten und nun nicht mehr benötigten Produktionsflächen umgehen sollte. Die Antwort, die Rheinmetall dafür direkt neben dem Stammsitz des Unternehmens im Düsseldorfer Norden fand, fällt erfreulich aus: Zwischen Ulmen-, Heinrich-Ehrhardt- und Rather Straße ist über die vergangenen neun Jahre ein Wohn- und Geschäftsquartier entstanden, dass bundesweit als Musterbeispiel für eine gelungene Flächenumnutzung gelten kann.
Auf einem Grundstück von 90 000 Quadratmetern entstehen 16 000 Quadratmeter Wohnfläche und 142 000 Quadratmeter gewerblich genutzte Fläche mit dem Schwerpunkt Büros. Gut 80 Prozent sind inzwischen fertiggestellt. Vermarktet wird das neue Quartier unter dem Namen Unternehmerstadt - auch wenn es Stimmen unter Düsseldorfer Maklern gibt, dass diese Bezeichnung der Vielfalt des Standortes nicht gerecht wird.
Das Meisterstück der Rheinmetall-Immobiliengesellschaft, die vor 18 Jahren hauptsächlich zur Umstrukturierung von Konversionsflächen gegründet wurde, ist der Vermarktungsstand: Jeder fertiggestellte Quadratmeter ist vermietet - bei einer durchschnittlichen Büromiete von immerhin 16 Euro je Quadratmeter. Was verkauft werden sollte, ist verkauft. Die Unternehmerstadt ist somit auch ein unternehmerischer Erfolg für den Projektentwickler.
Dabei ist das Gebiet kein Standort, der sich von selbst verkauft. Zur Innenstadt dauert es mit der Straßenbahn zwar nur 10 Minuten, bis zum Flughafen mit der nahe gelegenen S-Bahn 7 Minuten. Doch es ist keine Lage, die in der Immobilienbranche mit Core-Objekten in Verbindung gebracht wird. Diesen Makel glichen Rheinmetall-Immobilien-Geschäftsführer Jürgen Wolff und seine Mannschaft jedoch mit einem guten Händchen beim Nutzungskonzept aus.
Von Anfang an war klar gewesen, dass es eine Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe geben soll. Die Wohnungen, jeweils zur Hälfte Eigentums- und Mietwohnungen, gingen dabei ziemlich rasch weg - nicht zuletzt dank der stabilen Nachfrage, die eine Stadt mit Bevölkerungswachstum wie Düsseldorf mit sich bringt. Mit Preisen zwischen 3500 und 4000 Euro je Quadratmeter waren die Eigentumswohnungen kein Sonderangebot. Für die Mietwohnungen werden 10 Euro pro Quadratmeter verlangt und auch bezahlt.
Schwieriger war es dagegen, die geplanten Gewerbeflächen voll zu bekommen. Schließlich kämpft die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt aktuell mit einem Büroleerstand von rund 11 Prozent. Den Projektentwicklern von Rheinmetall gelang jedoch ein Glücksgriff, indem es Modefirmen mit Gerry Weber an der Spitze auf das Gelände locken konnte.
"Da ist so etwas wie ein Modecampus entstanden", blickt Wolff zurück. Rund 40 000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche und damit fast ein Drittel der Gewerbefläche entfällt allein auf diese Branche. Für die Vermarktung der gesamten Unternehmerstadt war das eine Steilvorlage, die die Bauherren zu nutzen wussten.
Zum Erfolgsrezept gehört zudem die große Geduld, die der Rüstungskonzern an den Tag legte. Nichts wurde überstürzt. Mit dem Bau der einzelnen Objekte wurde immer erst begonnen, wenn die Nutzung weitgehend feststand. Auch wurde die Bebauung nicht bis zum letzten Quadratmeter ausgereizt. So wären 192 000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche möglich gewesen. "Da sind wir aber zugunsten einer besseren Qualität und Vermarktungsfähigkeit drunter geblieben", sagt Wolff. Letztlich baut Rheinmetall auf dem Areal insgesamt 158 000 Quadratmeter.
Am vergangenen Dienstag wurde die Grundsteinlegung des vorletzten Gebäudes gefeiert, dass in der Unternehmerstadt entsteht. 2014 soll das Quartier komplett fertiggestellt sein. Legt die Immobiliengesellschaft von Rheinmetall eine Punktlandung hin, werden dann 500 Millionen Euro verbaut sein. Sie dürfte dann eine Friedensdividende erwirtschaftet haben, mit der auch der Rüstungskonzern gut leben kann.
Steffen Uttich Jahrgang 1970, Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.
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