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Die Ausnahme: Tishman Speyer baut den Taunusturm in Frankfurt ohne Vorvermietung
Die deutschen Projektentwickler haben den Schock nach der Finanz- und Wirtschaftskrise mit dem Tiefpunkt im Jahr 2009 weitgehend verarbeitet und zeigen sich nun von der andauernden europäischen Staatsschuldenkrise unbeeindruckt. Im Vergleich zum Vorjahr ist das Flächenvolumen auf dem Projektentwicklermarkt um 2,1 Prozent auf rund 22,5 Millionen Quadratmeter gestiegen. Das geht aus der aktuellen Marktstudie des Analysehauses Bulwien-Gesa hervor, die in dieser Woche veröffentlicht wurde.
In die Aufstellung fließen die in den vergangenen drei Jahren entstandenen Flächen, die im Bau befindlichen und die bis 2016 geplanten Flächen von Projektentwicklern ein. Erfasst werden dabei Gebäude beziehungsweise Vorhaben an den Standorten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart mit einer Mindestgröße von 1000 Quadratmetern. Für die aktuelle Studie sind 2866 Projekte berücksichtigt worden. Danach ist Berlin der größte regionale Markt mit einem Volumen von 5,3 Millionen Quadratmetern. Aktivster Entwickler mit einem Projektvolumen von 689 000 Quadratmetern ist derzeit Hochtief Solutions.
Wachstumsmotor
Ein detaillierter Blick auf das Zahlenwerk macht deutlich, dass die Bauherren derzeit intensiv dabei sind, ihre Grundstückspipeline abzuarbeiten. Während das Volumen der geplanten Flächen im Vergleich zum Vorjahr um 420.000 Quadratmeter zurückging und die fertiggestellte Fläche mit einem Plus von 77 000 Euro nahezu stagnierte, erwiesen sich die Flächen im Bau mit einem Zuwachs von 805 000 Quadratmetern als entscheidender Wachstumsmotor.
Der jüngste Aufschwung ist vor allem auf die rasche Reaktion der Projektentwickler auf das veränderte Marktumfeld zurückzuführen. Dominierte vor 2009 der Bau von gewerblich genutzten Flächen, so findet das Wachstum nun nahezu ausschließlich im Wohnungsbau statt. Mit gut 11 Millionen Quadratmetern trägt er schon die Hälfte zum gesamten Projektentwicklungsvolumen bei. Zum Vergleich: 2008 kam dieses Marktsegment lediglich auf knapp 6 Millionen Quadratmeter, während der Bürobau mit knapp 10 Millionen Quadratmeter vorn lag. „Das Wohnsegment hat sich als derzeit volumenstärkster Immobilienbereich im Projektentwicklermarkt etabliert“, stellt Bulwien-Gesa-Vorstandsmitglied Andreas Schulten fest. In Zukunft dürfte das Volumen trotz des jüngsten Wachstumssprungs weiter deutlich steigen. Die Nachfrage nach Wohnraum sei in den wirtschaftsstarken Regionen immer noch groß.
Renaissance des Büromarktes?
Schulten warnt allerdings davor, sich von den Büroflächen komplett abzuwenden. Trotz des hohen Leerstands auf dem deutschen Büromarkt deutet sich seiner Ansicht nach eine Renaissance an. Derzeit dränge wenig neue Fläche auf den Markt, so dass der Leerstand von modern ausgestatteten Büroflächen zurückgehe. Büroprojekte würden damit wieder lukrativer. „Da kommt demnächst wieder einiges dazu“, erwartet er.
Einen limitierenden Faktor im Projektentwicklungsgeschäft stellt weiterhin die Finanzierung dar. Die Eigenkapitalanforderungen sind deutlich höher als 2008. Von 30 bis 40 Prozent Eigenkapitalanteil ist inzwischen die Rede. Viele Marktakteure haben dieses Geld nicht beziehungsweise wollen nicht so viel für ein einziges Vorhaben binden. Zudem finanzieren die Banken kaum noch spekulative Bauvorhaben ohne Vorvermietung.
Manche Branchenbeobachter sehen das durchaus positiv, weil das restriktive Vorgehen in der Kreditvergabe für Projekte jenseits der Marke von 50 Millionen Euro Übertreibungen verhindert. Unter den Projektentwicklern selbst zerrt das gegenwärtige Ringen um Finanzierungen jedoch an den Nerven. So stellte kürzlich Andreas-Nobert Fay, Vorsitzender des Beirats von Fay Projects, in einem Beitrag für diese Zeitung fest, dass es mittlerweile zwar eine Vielzahl alternativer Finanzierungsinstrumente - zum Beispiel Joint-Venture-Finanzierungen, Real Estate Private Equity, stille Beteiligungen, Leasing, Factoring oder Fondslösungen - gebe. Für einen Projektentwickler bedeute es aber einen hohen Zeitaufwand, die einzelnen Möglichkeiten zu vergleichen und zu prüfen.
