Mietausfall Teurer Vollkaskoschutz für Vermieter

Natürlich ist es der Albtraum jedes Vermieters, den Ralph Kühn erlebt hat. Die Geschichte ist ihm zudem peinlich, deshalb möchte er seinen richtigen Namen auch nicht in der Zeitung lesen. Zunächst war er froh, dass für seine Eigentumswohnung in Augsburg schnell wieder ein neuer Mieter gefunden war. Er hat sie erst vor ein paar Jahren gekauft. Den Kredit dafür zahlt er noch ab, inklusive anfallender Zinsen. Doch schon nach vier Monaten hörte der neue Bewohner auf, die Miete zu zahlen.

Kühn wartete eine Weile, danach lief das volle Programm ab: erste Mahnung, zweite Mahnung, fristlose Kündigung, dann reichte er Räumungsklage ein. Doch sein Mieter pochte auf eine Härtefallregelung: Er sei schließlich psychisch krank, ein Auszug deshalb für ihn nicht tragbar. So zog sich die Sache hin. Während das Gericht den Fall noch bearbeitete, entdeckte Kühn nach einem Jahr, dass sich sein Mieter in einer Nacht-und-Nebel-Aktion schließlich aus dem Staub gemacht hatte. Von den aufgelaufenen Mietschulden hat er bis heute keinen Cent gesehen. Dafür sah er Rot, als er erstmals wieder die völlig heruntergekommene Wohnung betrat.

Ob er nun wirklich einem Mietnomaden aufgesessen ist, der sich in voller Absicht bei ihm einquartierte, um die Miete zu prellen und die Wohnung zu verwüsten, oder ob der vermeintlich solide Mieter erst kurz nach dem Umzug in finanzielle Schwierigkeiten geriet - Kühn ist das herzlich egal. Er hat sich jedenfalls geschworen: So etwas passiert ihm nicht noch einmal. Deswegen denkt er inzwischen über eine Mietausfallversicherung nach. Solche Policen versprechen dem Vermieter die Erstattung des entstandenen Schadens, wenn ein Mieter nicht zahlt.

4 Milliarden Euro Ausfälle

Und das kommt öfter vor, als man glaubt. Laut Hochrechnungen der Immobilienverbände entgehen deutschen Vermietern jedes Jahr 2 bis 4 Prozent der fälligen Beträge durch säumige Bewohner. Auf rund 4 Milliarden Euro Ausfälle beziffert etwa der Branchenverband IVD den Schaden für Immobilienbesitzer. Gegen Feuer und Überschwemmungen können sie ihre Häuser schon seit je her absichern - nun also auch gegen Mietausfälle?

Die Anbieter suggerieren das zumindest: Sie würden im Ernstfall Mietrückstände und ausstehende Nebenkosten erstatten, zahlten sogar für nötige Renovierungen, Reparaturen und für die Wohnungsreinigung. So lauten jedenfalls die Werbebotschaften. Einige Angebote wirken auf den ersten Blick nicht einmal teuer: Zwischen 55 und 100 Euro Jahresbeitrag etwa bieten Kautionsfrei und Vermietsicher Mietausfallpolicen an, die „pauschal“ Mietausfälle für 6 oder 12 Monate übernehmen, maximal jedoch 5000 oder 10.000 Euro abdecken.

Doch wenn Immobilienbesitzer wirklich an einen Mietnomaden oder anderen Nichtzahler geraten sollten, kommen schnell größere Summen zusammen: In zwei Dritteln aller Fälle beträgt allein der Mietausfall mindestens 5000 Euro, ermittelte jüngst eine Studie der Universität Bielefeld. Der Gesamtschaden inklusive der Kosten für Renovierung, Anwalt, Gerichtskosten und Wohnungsräumung liege im Mittel bei 14.700 Euro.

„Sehr blumige Erklärungen“

Das ist genau der Haken: Die Policen mit den günstigen Preisen decken erst einmal nur die Mietausfälle ab. Wer sich auch gegen die gesamten Folgekosten absichern will, der zahlt erheblich mehr. So kommen dann doch locker dreistellige Beträge pro Jahr zusammen, in manchen Fällen sogar 3 bis 5 Prozent der Jahresnettomiete. Daher raten fast alle Immobilienexperten vom Abschluss solcher Versicherungen ab. „Wir finden, dass die Produkte zu viel kosten im Vergleich zu dem Risiko, das sie abdecken“, sagt IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick.

“Bei den meisten haben wir sehr blumige Erklärungen gelesen - im Ernstfall aber decken diese Versicherungen nur sehr wenig ab“, bestätigt Kai Warnecke, stellvertretender Generalsekretär des Eigentümerverbandes Haus und Grund. „Für die Produkte, die wir gecheckt haben, gilt: Als Vermieter zahlen Sie viel und bekommen am Ende wenig.“ So springen einige Versicherer nur ein, wenn der Bewohner zumindest am Anfang die Miete vertragsgemäß gezahlt und auch die volle Kaution hinterlegt hat. Zudem darf er keinen Einspruch gegen die Kündigung oder die Miethöhe erhoben haben - damit hätte Kühn schon mal kein Geld gesehen. Und nicht nur er, denn die meisten säumigen Mieter führen irgendwelche Wohnungsmängel an, um sich um die Zahlung zu drücken, wissen die Experten von Haus und Grund.

Darüber hinaus erstatten viele Versicherer nur die Mietrückstände von ein paar Monaten und erwarten dann noch eine 20-Prozent-Selbstbeteiligung vom Vermieter. Auf den Kosten für den Rechtsstreit bleiben die Geprellten üblicherweise ganz sitzen. „Man muss auch sehr genau schauen, ab wann eine Police greift“, warnt Schick. „Müssen die Fälle erst vor Gericht durchgeklagt sein, ehe eine Versicherung zahlt? Bei einigen Policen ist das so.“

Risiko von 1 zu 100

Bei der Helvetia zum Beispiel - sie springt nach eigenen Angaben erst ein, wenn der Hausbesitzer trotz Klage, Urteil und Vollstreckung seine Miete nicht eintreiben kann. Bis dahin kann es aber dauern: Durchschnittlich laufen Vermieter in solchen Fällen erst einmal 15,5 Monate vom ersten Zahlungsverzug bis zur Räumung ihrem Geld hinterher, stellt die Studie der Uni Bielefeld fest. „In den meisten Fällen kann es zwei bis drei Jahre dauern, bis Sie so einen Mieter rausgeklagt haben“, sagt Warnecke von Haus und Grund.

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Die Versicherungsunternehmen sichern sich übrigens im Vorhinein selbst ab. Bevor sie eine Police auf einen Mieter ausstellen, prüfen sie seine Bonität bei Auskunfteien. Im Klartext heißt das: Mieter mit schlechter Zahlungsmoral werden gar nicht erst abgesichert, zahlungskräftige Mieter dagegen gern. Bei denen könnte sich der Hausbesitzer die Versicherung aber auch sparen. Ohnehin liege für Vermieter das Risiko, an einen schlechten Zahler zu geraten, nur bei 1 zu 100, hat Haus und Grund beobachtet.

Statt teure Policen „für die wenigen pathologischen Fälle abzuschließen“, rät IVD-Vizepräsident Schick den Vermietern: „Geben Sie sich lieber mehr Mühe bei der Mieterauswahl.“ Die meisten Privatvermieter seien nämlich viel zu gutgläubig, habe die Bielefelder Mietnomadenstudie gezeigt. Nur jeder Dritte hole demnach Informationen über die potentiellen Bewohner ein. „Immer wieder hören wir: Der junge Mann war so nett, trug einen dunklen Anzug und hatte die Kaution sogar bar dabei“, erzählt Schick. Stattdessen sollten Vermieter lieber eine Selbstauskunft, eine Verdienstbescheinigung, eine Schufa-Abfrage, eine Mietschuldenfreiheitsbestätigung vom vorherigen Vermieter und ein paar aktuelle Kontoauszüge einfordern.