Marktausblick Investitionen in Immobilien werden riskanter

Die Investitionsrisiken an den globalen Büroimmobilienmärkten haben sich mit wenigen Ausnahmen erhöht. Damit ist der im Sommer 2006 begonnene Höhenflug beendet. Das geht aus einer Studie der HSH Nordbank hervor. In der Zunahme des Risikos spiegeln sich, wie es heißt, die Auswirkungen der Finanzkrise und die Furcht vor einer Konjunktureintrübung wider.

Die stärkste Zunahme von Risiken sieht die Bank in New York und London. Paris und Düsseldorf weisen dagegen als einzige Städte abnehmende Investitionsrisiken auf. Erstmals wurden im Risikotrendbericht auch Bulgarien, Tschechien, Ungarn, Rumänien und die Slowakei berücksichtigt.

Hohes Risiko in Washington und in New York

Die Investitionsrisiken haben sich vor allem in den amerikanischen Städten erhöht, darunter auch Washington D.C., dessen Büromarkt sich lange den Marktschwankungen entziehen konnte. Der stärkste Anstieg der Risiken wird im New Yorker Midtown North gesehen - mit einer deutlichen Erhöhung der Risikokennzahl von 1,8 auf 4,7. Das höchste Investitionsrisiko liegt in Dallas mit 16,5. Insgesamt aber zeigt Amerika mit einem Risikofaktor von 7,8 kein bedrohliches Gefährdungspotential.

Das in vielen Städten der Vereinigten Staaten gestiegene Risiko zeigt, dass die Finanzkrise auch auf dem Investmentmarkt für Büroimmobilien angekommen ist. Das Transaktionsvolumen fiel in der zweiten Jahreshälfte 2007 stark zurück. So wurden im November nur noch Büroflächen im Wert von 7 Milliarden Dollar verkauft. Das ist ein Rückgang von 55 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Als Folge der gesunkenen Nachfrage haben sich seit Juli 2007 die Preise für Büroimmobilien nach unten entwickelt. Die Renditen haben sich in diesem Zeitraum von 5,5 auf 5,8 in Central Business Districts erhöht.

Die Angst vor der Rezession lähmt

Neben der Finanzkrise wirkt vor allem die Rezessionsangst. Die Arbeitslosigkeit steigt, die Inflation ist ungebrochen hoch. Das Bruttoinlandsprodukt wird 2008 mit nur noch 2 Prozent wachsen. Diese Faktoren beeinträchtigen die Nachfrage nach Büroflächen. Der Leerstand, so heißt es, wird sich bis 2009 von 12,6 auf 17 Prozent erhöhen. Die Preise für Büroimmobilien bleiben voraussichtlich auch in den kommenden Jahren unter Druck.

Das Risiko auf den Investmentmärkten wird sich bis 2010 weiter erhöhen. Der höchste Anstieg der Kennzahl wird für New York Midtown erwartet, von 3,4 auf 9,2 - doch auch das ist lediglich ein mittlerer Wert. Mit den sinkenden Preisen haben sich die Renditen in den Central Business Districts von 5,5 auf 5,8 erhöht. Bis 2010 könnte die Anfangsrendite auf knapp 9 Prozent steigen.

Europa folgt dem Trend

Auf den europäischen Büromärkten haben sich die Investitionsrisiken ebenfalls erhöht - aber auch hier ohne Deutschland. Der Gefährdungsfaktor hat sich von 5,3 auf 6,1 erhöht; das Mietrisiko ist dagegen von 9,7 auf 9,5 gesunken. Also auch hier keine dramatischen Verschlechterungen. Vor allem in Paris, Rotterdam und London ist mit einem hohen Zuwachs an Büroflächen zu rechnen. Dennoch wird damit gerechnet, dass die Nachfrage nach Büroflächen bis 2010 groß genug bleibt, so dass die Leerstandsrate das Niveau von 8 Prozent nicht übersteigt.

Die europäischen Immobilienmärkte haben im vergangenen Sommer vielerorts ihren Höhepunkt erreicht und steigende Preise die Renditen auf 4,7 Prozent gedrückt. Bleibt die Konjunktur robust, ist in den kommenden Jahren ein Mietwachstum wahrscheinlich. Die Renditen werden sich auf knapp über 5 Prozent erhöhen. Aus diesem Grund wird das Investitionsrisiko bis 2010 nur leicht steigen auf 6,2. Das Mietrisiko wird sich im gleichen Zeitraum sogar weiterhin verringern auf 8,6.

Auch in London werden Investitionen riskanter

In London dagegen hat sich das Investitionsrisiko in einigen Stadtteilen stark erhöht, wird aber nach wie vor mit der Stufe „geringes Risiko“ bewertet. So ist London City von 3,6 im Sommer 2007 auf 5,4 hochgeschnellt. Weniger stark haben sich die Teilmärkte London Docklands - von 4,3 auf 4,8 - und London West End - von 2,8 auf 3,2 - erhöht.

Gegen den europäischen Trend verzeichnet Paris sinkende Risikowerte. Damit setzt sich die Entwicklung des Vorjahres fort. Die Mieten haben Potential nach oben, so dass die Rendite von 4 bis 4,5 Prozent auf etwa 4,5 bis 5 Prozent in 2010 anziehen wird. Die höchsten westeuropäischen Risikowerte außerhalb Deutschlands haben die holländischen Städte Amsterdam und Rotterdam. So liegen die Investitionsrisiken mit 9,0 für Amsterdam und 8,2 für Rotterdam auf der Stufe „mittleres“ Risiko. Amsterdam kämpft seit 2003 mit einer hohen Leerstandsrate, auch wenn sie sich seit 2005 von 20 Prozent auf 16 Prozent verringert hat.

Deutschland gilt noch als attraktiv

In Deutschland zeigen sich die Risikowerte stabil. Hier sind die Investitionsrisiken für Büroimmobilien von 8,8 auf 9,3 gestiegen (mittleres Risiko). Deutschlands Risiken bleiben aber über dem europäischen Durchschnitt. Dass bis 2010 die Investitionsrisiken für Büroimmobilien ohne Ausnahme wieder fallen sollen, ist dem großen Interesse ausländischer Investoren an deutschen Immobilien zuzuschreiben.

Zwar verbuchten Städte wie Düsseldorf, Hamburg und Frankfurt bereits 2007 Investmentrekorde - die Preise gelten aber vielerorts nach wie vor als niedrig. Deutschland gilt als attraktives Renditeziel.