Leipzig Zweiter Anlauf im früheren Steuerparadies

Die Enttäuschung war tief und nachhaltig: Viele Immobilieninvestoren haben in Leipzig viel Geld verloren - angelockt von wirtschaftlichen Verheißungen, die sich nicht erfüllten; beflügelt von Steuerspareffekten, die die späteren Verluste aber nicht aufwogen. Dass die Betroffenen danach erst einmal Sicherheitsabstand zur Sachsenmetropole hielten, war eine normale Reaktion. Genauso normal ist es aber auch, wenn ein Markt, der völlig aus dem Gleichgewicht geraten ist, sein Gleichgewicht wieder sucht. Auf dem Leipziger Wohnungsmarkt ist man offenbar diesbezüglich seit 2005 gut vorangekommen.

Zumindest setzt Lutz Menzel, Geschäftsführer der Alt + Kelber Immobiliengruppe in Leipzig, zu diesem Zeitpunkt den Beginn einer von ihm beobachteten Trendwende fest. „Der Markt stabilisiert sich seither zusehends“, sagt er. Als Beispiele nennt er die Nettokaltmieten, die sich zwischen 2006 und 2011 für Objekte mit gutem Wohnwert im Altbau von durchschnittlich 5,20 auf 6,50 Euro je Quadratmeter und im Neubau von 5,50 auf 7 Euro pro Quadratmeter nach oben bewegten. Für Neubauwohnungen wurden im vergangenen Jahr Quadratmeterpreise von durchschnittlich 2670 Euro gezahlt, was im Vergleich zu 2008 ein Anstieg von 22 Prozent ist. Der Leerstand hat sich seinen Angaben nach vom Jahr 2000 bis heute auf 7 Prozent halbiert. Hoffnungsvoll stimmt die Immobilienmarktakteure auch der Umstand, dass die Stadt wieder wächst. So wurden Ende vergangenen Jahres mit 525 000 Einwohnern 8000 mehr gezählt als im Vorjahr. „Leipzig ist mit Abstand die interessanteste Stadt in den neuen Bundesländern“, lautet sein Fazit.

Das Angebot übesteriegt immer noch die Nachfrage

“Natürlich übersteigt im Handel mit Wohnobjekten das Angebot immer noch die Nachfrage“, weckt Ralf Oberänder, Chef der örtlichen Filiale von Engel & Völkers Commercial, keine falschen Erwartungen. Doch wird der Markt in der sächsischen Großstadt inzwischen differenzierter betrachtet. Zur Normalität gehört dabei, dass es deutliche Unterschied zwischen einzelnen Lagen gibt. Im Musikerviertel oder in Gohlis-Süd hat sich längst ein funktionierender Markt etabliert. Doch nicht nur die Lage macht immobilienwirtschaftlich den Unterschied. Leipzig ist ein Mietermarkt, Mieterbindung somit ein wesentlicher Erfolgsfaktor. Deshalb lässt sich mit professioneller Bewirtschaftung inzwischen schon einiges bewegen.

Weitere Artikel

• Trendwende im Wohnungsbau 
• Oberklasse im Höhenrausch 
• Wohnraum: Ältere kehren kaum in die Städte zurück 

So zeigt der Makler von Engel & Völkers Commercial ein Wohn- und Geschäftshaus im Stadtteil Wahren, das kürzlich zum 14-Fachen der Jahresmiete verkauft wurde. Die Mieten liegen derzeit zwischen 4 und 5 Euro je Quadratmeter und weisen damit im Vergleich zum Umfeld sogar noch leichtes Steigerungspotential auf. Das Haus macht einen sehr gepflegten Eindruck. Der Voreigentümer hatte es selbst in Verwaltung und war regelmäßig vor Ort. Nur ein paar Ecken weiter steht ein vergleichbares Objekt mit einem ähnlichen Faktor zum Verkauf, das sich allerdings deutlich schwerer vermarkten lässt. Das Haus ist sichtbar zweckmäßig saniert. Der Eigentümer ist ein Auswärtiger, die Verwaltung kommt aus Dresden. Die Mieterfluktuation fällt deutlich höher aus.

„In guten Lagen kaum noch freie Flächen“

Gute Erfahrungen in Leipzig hat in den vergangenen Jahren die österreichische Conwert SE gesammelt. Vor sechs Jahren erwarb sie das Viertel Schönfelder Höfe - 182 Häuser mit 1460 Wohnungen. Die Sanierungsarbeiten, die seither im Bestand vorgenommen wurden, haben sich nach Angaben der Mitarbeiter vor Ort als lukratives Geschäftsmodell erwiesen. Die Miete lässt sich damit von 3,50 auf 5,50 Euro je Quadratmeter steigern, hat sich mittlerweile gezeigt. Dabei wurde im sanierten Bestand der Leerstand von ursprünglich insgesamt 6 auf 3 Prozent halbiert, der Hebel im Verkehrswert schlägt sich in einem Anstieg von 350 auf 850 Euro pro Quadratmeter nieder. „Wir sind für den Mut, in Schönfeld zu kaufen belohnt worden“, sagt Ronny Mergner von Conwert Deutschland.

Doch auch im Wohnungsneubau sind inzwischen erste größere Projekte erfolgreich zum Abschluss gebracht worden. Ein gutes Händchen bewies dabei die Deutschland-Niederlassung des schwedischen Immobilienkonzerns NCC in der südlich direkt an Leipzig angrenzenden Stadt Markkleeberg. Eine Wohnsiedlung am Cospudener See war zum durchschnittlichen Verkaufspreis von 200 000 Euro pro Reihen- beziehungsweise Doppelhaus schnell verkauft. Derzeit erschließt das Unternehmen direkt an der Stadtgrenze ein neues Grundstück für Reihenhäuser, auf dem 13 Häuser entstehen und zu einem durchschnittlichen Preis von 250 000 Euro verkauft werden sollen. „In guten Lagen gibt es kaum noch freie Fläche“, sagt Frank Schwennicke, NCC-Regionalleiter für Sachsen. Die Verknappung des Angebots, verbunden mit dem Zuzug von jungen Menschen, führten zu moderaten Preissteigerungen und damit zu einer gesunden Wertentwicklung auf dem Markt. „Damit bietet Leipzig erstmals wieder ein stabiles Umfeld für Investitionen“, urteilt er.