© dpa
Der Ölreichtum von Norwegen soll demnächst auch in deutsche Immobilien fließen.
So tiefe Taschen wie der Norweger Karsten Kallevig haben derzeit nicht viele Immobilieninvestoren auf der Welt. Seit gut anderthalb Jahren sucht er für den norwegischen Staatsfonds nach Anlagemöglichkeiten - mehr als 20 Milliarden Euro soll er dafür in den kommenden Jahren ausgeben. Kallevig könnte also im großen Stil auf Einkaufstour gehen. Unterschrieben hat er jedoch erst vier Kaufverträge mit einem Volumen von knapp 1,4 Milliarden Euro: Der Fonds beteiligte sich in London und Paris an Büro- und Einkaufskomplexen. In Deutschland jedoch sind die Norweger noch überhaupt nicht präsent.
Das verhaltene Tempo erklärt Kallevig im Gespräch mit dieser Zeitung damit, dass die Immobilienabteilung des Fonds unter seiner Führung erst nach und nach aufgebaut werde. Seine 15 Mitarbeiter in Oslo, London und New York seien voll ausgelastet. „In Deutschland muss man den gesamten Markt betrachten, weil es nicht so klare Zentren wie Paris in Frankreich und London in Großbritannien gibt“, sagt Kallevig. Es dauere deshalb gerade für einen aus dem Ausland kommenden Investor länger, sich ein verlässliches Bild zu machen.
Klare Regeln
Die Voraussetzungen für ein Engagement des Staatsfonds, der sich aus Norwegens Öl- und Erdgasreichtum speist und mit einem Wert von rund 460 Milliarden Euro zu den größten seiner Art auf der Welt zählt, sind laut Kallevig allerdings überall gleich. Die erste Regel zielt darauf ab, die mangelnde Ortskenntnis zu kompensieren. „Wir wollen stets mit lokalen Partnern zusammenarbeiten, die eigenes Kapital investieren“, sagt er.
In London ist dieser Partner der staatliche Immobilienverwalter The Crown Estates, dem der Fonds im vergangenen Jahr jeweils 25 Prozent an einem 113 Einzelobjekte umfassenden Portfolio in der Einkaufsstraße Regent Street sowie an einer weiteren Immobilie abgekauft hat und nun anteilsmäßig an den Mieteinnahmen beteiligt ist. In Paris halten der Fonds und der Versicherungskonzern Axa über ein eigens gegründetes Gemeinschaftsunternehmen je 50 Prozent an zwei Immobilienpaketen mit zusammen zehn Objekten.
Langfristiger Ansatz
Der zweite Investitionsgrundsatz lautet: Langfristigkeit. „Wir planen nicht schon den Ausstieg, wenn wir uns für eine Investition entscheiden“, sagt der Norweger. Alles andere vertrüge sich schlecht mit den Prinzipien, auf die der Fonds als Wahrer des Vermögens aller Norweger verpflichtet ist. Zudem seien kurzfristige Investitionen auch wegen der beim Abschluss von Immobiliengeschäften in den meisten Ländern fälligen Steuern nicht attraktiv.
Die Abschlüsse in Paris und London haben noch in anderer Hinsicht Vorbildcharakter für künftige Beteiligungen, ergänzt Kallevig. So soll der Anteil des Staatsfonds auch andernorts stets zwischen 25 und 75 Prozent liegen. Außerdem fallen sie in die bevorzugte Größenordnung für Transaktionen, die in der Regel die Marke von 400 Millionen Euro nicht unterschreiten sollten. Kleinere Abschlüsse seien wegen der insgesamt angestrebten Investitionssumme wenig hilfreich und wegen des anfallenden Verwaltungsaufwands auch nicht praktikabel, sagt er. „Wir können schließlich keine unübersichtliche Anzahl von verschiedenen Partnern und Joint Ventures haben.“
Nicht zu kleinteilig
An diesem Kriterium sind laut Kallevig auch einige der bislang in Deutschland ins Auge gefassten Projekte gescheitert. „Der deutsche Immobilienmarkt ist stark in Bewegung, allerdings ist das durchschnittliche Transaktionsvolumen normalerweise relativ gering“, fasst er seine Beobachtungen zusammen.
Zu einem der finanzstärksten Akteure auf dem europäischen Immobilienmarkt hat den norwegischen Staatsfonds eine 2010 vom Finanzministerium in Oslo beschlossene Strategieänderung gemacht. Galt es bis zu diesem Zeitpunkt, das Vermögen des Fonds zu 60 Prozent in Aktien und zu 40 Prozent in festverzinslichen Wertpapieren anzulegen, sind Immobilien seither die dritte zugelassene Anlageklasse. Für alle Investitionen des Fonds gilt, dass sie außerhalb Norwegens getätigt werden sollen, um eine Überhitzung der Binnenkonjunktur zu vermeiden. Als Immobilienstandorte kommen, von Norwegen abgesehen, prinzipiell alle Länder der Erde in Frage, die Priorität liegt aber zunächst auf Westeuropa. Langfristig sollen Immobilien 5 Prozent des Gesamtvolumens ausmachen. Daraus errechnen sich als Zielwert für Kallevigs Portfolio rund 23 Milliarden Euro - künftige Wertsteigerungen nicht einkalkuliert.
In Berlin im Gespräch
Seine Finanzkraft brachte den Staatsfonds aus Skandinavien rasch auch in Deutschland als Käufer prominenter Liegenschaften ins Gespräch - etwa am Potsdamer Platz in Berlin, wo der Immobilienfonds SEB Immoinvest im vergangenen Jahr händeringend einen Investor suchte, um die eingestellte Rücknahme von Fondsanteilen wieder aufnehmen zu können. Wie nah dran die Norweger damals an einem Abschluss waren, verrät Kallevig allerdings nicht.
„Wir haben uns gerade wegen der potentiellen Liquiditätsprobleme generell dagegen entschieden, zusammen mit Immobilienfonds oder gar in solche Fonds zu investieren“, sagt er. Schnellschüsse seien von dem norwegischen Neuling auf dem deutschen Immobilienmarkt auch künftig nicht zu erwarten. „Jeder hier versteht, dass man auf dem Immobilienmarkt besonders geduldig sein muss. Denn sobald man sich eine Frist für eine Investition setzt, beginnt man Fehlentscheidungen zu treffen.“
