Immobilienmarkt Sehnsucht nach Sicherheit

Mehr als 3000 Häuser und Wohnungen plant Markus Irling jedes Jahr, aber so etwas hat er noch nicht erlebt. Dass die Nachfrage anzieht, war klar, aber das Tempo hat uns doch überrascht“, sagt er. „Alle waren gefordert.“ Irling ist Vertriebsgeschäftsführer des niedersächsischen Bauunternehmens Heinz von Heiden. Als Marktführer im deutschen Hausbau steht er am Ende einer Wertschöpfungskette, die in diesen Tagen eine Renaissance erlebt.

Auf der anderen Seite stehen Menschen wie Andreas Grünvogel. Zwei kleine vermietete Eigentumswohnungen im nahegelegenen Mainz hat der Wiesbadener Anwalt gekauft. In der Mainzer Neustadt leben Studenten, Migranten und Alteingesessene zusammen, Wohnungen sind gesucht. Grünvogel hat in Mainz studiert, dort kennt er sich aus, man könnte auch sagen: Er kennt den Markt. Die Gelegenheit war günstig, das Geld billig. Er ist jetzt Ende dreißig, er hat sich den Kauf genau überlegt. Die Wohnung solle schließlich einmal Teil seiner Altersvorsorge sein, sagt er. „Geld in Aktien anzulegen ist mir in dieser Situation zu riskant.“

Vermeintlich sichere Anlagen werfen kaum noch Zinsen ab

Die Euro-Krise lässt die Sehnsucht nach Grund und Boden wachsen. Die Bauzinsen sind auf einem historisch niedrigen Niveau, die Inflation steigt, und vermeintlich sichere Anlagen wie Staatsanleihen sind durch die Euro-Krise zum Spekulationspapier mutiert oder werfen kaum noch Zinsen ab. Wer in Deutschland-Anleihen investiert, akzeptiert sogar einen realen Wertverlust. Deutlicher könnten die Zeichen der Angst kaum sein. In diesem Umfeld „negativer Realzinsen“ erinnern sich viele wieder an die jahrelang wegen ihrer mageren Renditen belächelten Immobilien. Seit 2007 sei die Zahl der Kaufanfragen um 500 Prozent gestiegen, sagt Marcus Drost von Immobilienscout24. „Das kann man nicht alleine mit dem Trend zur Internetsuche erklären.“

Die Suche nach Sicherheit treibt nicht nur Menschen wie Andreas Grünvogel um. Die Euro-Krise hat die ganze Investmentbranche aufgeschreckt. „Wir wollen unsere Immobilienquote von 4 auf 6 Prozent erhöhen“, sagt Olivier Piani. Was klingt wie ein kleiner Schritt, ist in Wahrheit ein enormer Kraftakt. Piani ist Vorstandschef von Allianz Real Estate. Der Konzern habe vor der Finanzkrise seinen Immobilienbestand heruntergefahren und sei deshalb heute unterrepräsentiert, sagt er. Seit 2010 würden „die Bestände“ deshalb aufgestockt: Jährlich bis zu 2 Milliarden Euro will der Konzern nun neu in Immobilien stecken, 80 Prozent davon in Europa, vor allem in Gewerbeimmobilien, Büros und Shoppingcenter in erstklassigen Lagen.

In vielen Teilen wie leergefegt

Ob das kurzfristig möglich ist, daran haben Fachleute ihre Zweifel. Denn der Nachfrage steht bei weitem kein geeignetes Angebot gegenüber. „Viele institutionelle Anleger können ihren Zahlungsverpflichtungen nur mit Staatsanleihen nicht mehr nachkommen“, sagt Marcus Cieleback vom börsennotierten Immobilieninvestor Patrizia. Deshalb sei die Suche nach Immobilien verständlich. Der Markt sei allerdings in vielen Teilen wie leergefegt. Warum solle ein Investor gute Objekte verkaufen, wenn er nicht in Not sei? „Er hätte danach wieder dasselbe Anlageproblem.“ Patrizia hat Anfang des Jahres für 1,43 Milliarden Euro mehr als 21.000 Wohnungen von der LBBW gekauft. Es war eines der größten Geschäfte überhaupt.

Viele „Blockdeals“ in dieser Art wird es vermutlich aber nicht mehr geben. Wer kann, verkauft die Wohnungen einzeln, das bringt mehr Gewinn. Selbst Städte, die sich die Sanierung ihres Wohnungsbestandes eigentlich nicht mehr leisten können, würden künftig vielleicht nur einen Teil abgeben, um die Sanierungskosten zu decken und den Rest behalten, sagt Cieleback. Auch viele private Investoren wirtschaften nach diesem Muster. Der Immobilienkonzern Corpus Sireo - mit einem betreuten Immobilienvermögen von 15 Milliarden Euro ein großer Spieler auf dem Markt - baut gerade 500 Wohnungen in Köln-Bayenthal. „Den ersten Abschnitt haben wir verkauft, um Kosten zu decken, jetzt beginnen wir mit dem Einzelverkauf, das ist wesentlich interessanter“, sagt Geschäftsführer Frank Krewel.

Lage, Lage, Lage

Verkaufsprobleme gibt es nicht, meint er, „Immobilien werden als sicherer Hafen angesehen“. Selbst teure Wohnungen gehen in guten Lagen weg wie geschnittenes Brot, berichtet der Immobilienmakler Michael Fehr aus Heidelberg. Am Neuenheimer Hang, einer der gesuchtesten Lagen, hat er sechs Wohnungen für einen Quadratmeterpreis von 6000 Euro im Angebot. „Vor fünf Jahren haben die dort 5000 Euro gekostet.“

Alle großen Kapitalanleger suchen dasselbe, sagt Krewel. „Vollvermietete Wohnungen in attraktiven Ballungszentren mit der Aussicht auf Wertsteigerung und attraktiven Anfangsrenditen.“ Die gebe es aber immer weniger, deshalb müssten viele Investoren ausweichen. Nicht mehr nur in den „großen sieben“ - Hamburg, Berlin, München, Stuttgart, Frankfurt, Düsseldorf und Köln - werde nach Gelegenheiten gesucht. Jetzt rückten Universitätsstädte und „attraktive Nebenzentren mit Perspektiven“ in den Fokus: Städte wie Karlsruhe, Regensburg, Ingolstadt oder Münster.

Auf der Suche nach sicheren Anlagen, sollte man auch in dieser Wirtschaftslage die drei wichtigsten Kriterien für eine Immobilieninvestition nicht vergessen, „Lage, Lage und Lage“, sagt Kai Enders, Geschäftsführer beim Großmakler Engel&Völkers. „Es ist ein Irrtum, dass sich der Markt in eine Richtung entwickelt.“

„Trend geht eindeutig in die Städte“

In strukturschwachen Gegenden mit schrumpfender Bevölkerung, bleibe es schwierig Häuser zu verkaufen. „Dort fallen die Preise eher.“ Tatsächlich: Während Wohnungen in München seit Anfang 2007 im Durchschnitt um ein Drittel teurer geworden sind, stagnierten die Preise in Essen und Dortmund. Und selbst dieses Bild ist aber noch zu oberflächlich, meint Enders. „Auch in Essen haben gute Lagen Konjunktur.“ Gute Lagen würden eben noch teurer, schlechte noch schlechter. Die häufig beschriebene neue Landlust jedenfalls sei im Immobilienmarkt nicht zu spüren. Als Ferienimmobilie in Metropolennähe ja, als Haus auf dem Dorf nein. „Der Trend geht eindeutig in die Städte.“

Dort werden so viele neue Wohnungen und Häuser gebaut wie schon lange nicht mehr. Exakt 183.110 hat das Statistische Bundesamt 2011 gezählt - 23000 mehr als im Jahr zuvor. Und die Zahl der Baugenehmigungen steigt weiter. Gemessen an den Boomjahren der Nachwendezeit allerdings, als im Jahr um die 500.000 neue Bleiben gebaut wurden, ist das ein Klacks. Und glaubt man den amtlichen Prognosen, dann liegt der durchschnittliche Bedarf bis 2015 mit 193.000 „Einheiten“ weiter über dem Angebot. In der Praxis sieht man das nüchtern. Es gibt schlicht nicht genügend attraktive und verfügbare Grundstücke, sagt Investor Krewel. Die Nachfrage vor allem in Metropolen und attraktiven Randlagen können damit nicht befriedigt werden. „Es würden alle gerne mehr machen.“ Eine echte Entlastung für den Markt sei durch den Neubau ohnehin nicht zu erwarten. Mehr als 90 Prozent der Käufer interessierten sich für Bestandsimmobilien.

Immer mehr müssen auf Randlagen ausweichen

Obwohl Deutschland wirtschaftlich stark ist, fällt die Wohneigentumsquote mit unter 50 Prozent noch gering aus - in „Mietstädten“ wie Berlin liegt sie bei gerade mal 15 Prozent. In nahezu allen anderen europäischen Ländern besitzen mehr Leute eigene Wohnungen und Häuser. Das macht den Markt attraktiv. Außerdem, sagt Engel-&-Völkers-Vorstand Enders, sei der Einpersonenhaushalt mittlerweile die dominierende Haushaltsform in Deutschland, auch das treibe die Nachfrage. „Vater, Mutter und zwei Kinder auf der Suche nach einem Haus, das ist fast schon exotisch.“

Der Sturm auf Immobilien hat die Bundesbank hellhörig gemacht. Es sei „nicht gesichert“, dass „steigende Kaufpreise jederzeit durch zukünftige Mieteinnahmen gedeckt werden können“, schreiben die Währungshüter in ihrem jüngsten Monatsbericht. Die Sorge ist verständlich, immerhin waren es Immobilienspekulationen in Amerika, die die größte Finanzkrise der Nachkriegszeit ins Rollen brachten. Und in der Tat gibt es erste Warnzeichen auch in Deutschland: In extrem beliebten Regionen Münchens etwa habe sich die Mietpreisentwicklung teilweise schon von den Kaufpreisen entkoppelt, sagt Krewel von Corpus Sireo. Dort bezahlten betuchte Privatleute bis zum 25fachen der Jahresmiete für den Kauf. „Das lohnt sich für Institutionelle nicht mehr.“ Die müssen ihren Investoren je nach Versprechen mindestens 4 Prozent Rendite bringen, doch das werde naturgemäß immer schwieriger. Deswegen müssten immer mehr auf Randlagen ausweichen. Und dort steigt das Risiko eines Mietausfalls.

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Ein echtes Problem sei das aber noch nicht, heißt es übereinstimmend aus der Branche. Zum allergrößten Teil seien die Preissteigerungen durch Mietpreissteigerungen unterlegt. Bauminister Peter Ramsauer ließ kürzlich demonstrativ verlauten, er halte das Reden von einer Preisblase für unsinnig. „Mir sind steigende Immobilienpreise lieber als das Gegenteil.“ Nach Einschätzung der Bundesregierung relativiert sich der Preisanstieg, wenn man die Inflation berücksichtigt. Auch nach dem Preissprung im Jahr 2011 - die Bundesbank spricht von 5,5 Prozent - lägen die Hauspreise inflationsbereinigt noch unter denen von 1996. Außerdem bremse das hiesige Bankensystem das Entstehen einer Blase. Kurzfristige Finanzierungen mit variablem Zins, die den Markt in Amerika zum Überkochen gebracht haben, gebe es hierzulande kaum. Für die verängstigten Sparer, die Großinvestoren mit Anlagedruck, die Makler und Häuslebauer sind das ohnehin akademische Vorbehalte ohne Belang. Das Geschäft brummt, und die Sorge um die Euro-Rettung wird den Boom weiter anheizen. „Schauen Sie sich die Mieten in London oder Schanghai an“, sagt einer. „Davon sind wir noch weit entfernt.“