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Risikoabsicherung

Immobilienmarkt Bundesbank warnt vor Preisblase

In den sieben größten Städten sind die Preise für neue Wohnimmobilien im vergangenen Jahr um 9 Prozent gestiegen. Im Vorjahr lang der Preisanstieg nur bei knapp 5 Prozent. Die Bundesbank geht davon aus, dass sich diese Entwicklung fortsetzt.

© Rüchel, Dieter Vergrößern In Ballungszentren wie hier am Frankfurter Neubaugebiet Riedberg entwickeln sich die Preise bereits deutlich nach oben

Der Deutschen Bundesbank geht es derzeit wie vielen Bundesbürgern: Sie beobachtet den Wohnimmobilienmarkt intensiv. Im Gegensatz zu den meisten potentiellen Hauskäufern findet sie die Preisentwicklung dort noch nicht beunruhigend. Aber in ihrem aktuellen Finanzstabilitätsbericht warnt die Bundesbank schon heute: Bei Preisübertreibungen würde sie eingreifen.

Dass ein neues Einfamilienhaus in mittelprächtiger Lage am Stadtrand Frankfurts eine halbe Million Euro kosten soll, ist der Bundesbank für sich genommen kein Dorn im Auge. Ihr geht es um die Frage, ob sich die Immobilienpreise von ihren Fundamentalwerten abzukoppeln drohen. Und was der potentielle Hauskäufer gerne so dahinsagt – „eine halbe Million ist für diese Hütte zu viel“ - ist aus Sicht der Bundesbank nicht so einfach.

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Denn so lange sich der hohe Kaufpreis später als wirtschaftlich gerechtfertigt herausstellt, etwa weil sich die Ausgaben durch Mieteinnahmen decken lassen, ist die Sache für die Bundesbank in Ordnung. In ihrem Bericht stellt sie fest: Seit 2010 steigen die Immobilienpreise in Deutschland schneller als die Mieten, so dass die sogenannte Mietrendite sinkt.
Ein gewisses Risiko für die Preisentwicklung stellt die seit zwei Jahren steigende Neubautätigkeit dar - eine aus der Sicht potentieller Hauskäufer positive Sache. Die Bundesbank sieht diese Entwicklung bisher gelassen: „Insgesamt erscheint bisher das Rückschlagspotential der deutschen Immobilienpreise gemessen am langfristigen Durchschnitt als beherrschbar“, heißt es in dem Bericht. Das gilt vor allem für Ballungsgebiete, wo das Angebot nicht mit der steigenden Nachfrage Schritt hält.
Kritisch sind Preissteigerungen am Immobilienmarkt vor allem dann, wenn sie von einem starken Kreditwachstum begleitet werden.

Sorge bereitet insbesondere ein möglicher selbstverstärkender Prozess, bei dem sich steigende Preise und wachsende Verschuldung gegenseitig antreiben. So kann die Erwartung steigender Preise die Bereitschaft zur Verschuldung erhöhen. Zu optimistische Erwartungen über die weitere Preisentwicklung haben bei den Übertreibungen am amerikanischen Immobilienmarkt eine erhebliche Rolle gespielt.

Wenn diese Erwartungen nämlich nicht aufgehen und es sogar zu Preisrückgängen kommt, müssen die Banken Forderungen abschreiben, und die Wirtschaft kann insgesamt lange schwach bleiben, wie das aktuelle Geschehen in den Vereinigten Staaten zeigt.

Entscheidend aus Sicht der Finanzstabilität sind die Tragfähigkeit der Verschuldung der privaten Haushalte und die damit verbundenen Kreditrisiken der Banken. Denn ein großer Teil der Immobiliengeschäfte wird über Kredite finanziert. Nach Angaben der Bundesbank beliefen sich die Immobilienkredite an private Haushalte in Deutschland Mitte 2012 auf rund 981 Milliarden Euro.

Allerdings ist die am verfügbaren Einkommen gemessene Gesamtverschuldung der Deutschen seit 2001 rückläufig, und die Wohnimmobilienkredite wuchsen 2011 um lediglich 1,2 Prozent. Das ist verglichen mit dem Kreditwachstum der 1990er Jahre wenig.

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