Immobilienmärkte weltweit: Die Mutter aller Krisen

An unfinished house is seen near an unfinished residential building in Benalmadena

Deutschland

Während in Amerika und in Europas Randländern ein Bauboom stattfand, lag der deutsche Immobilienmarkt über viele Jahre im Dornröschenschlaf. Die Preise stagnierten oder sanken gar, in einigen Regionen deutlich. Seit etwa Mitte 2010 jedoch belebt sich der Immobilienmarkt - zeitgleich mit der eskalierenden Euro-Krise. Besonders die Nachfrage nach Wohnhäusern zieht an. Nach Angaben der Deutschen Bundesbank sind die Preise in 125 Städten im Jahr 2011 durchschnittlich um 5,5 Prozent gestiegen. Für hiesige Verhältnisse ist das ein riesiger Sprung, wobei es große regionale Unterschiede gibt. Auch der Neubau, der nach dem Wiedervereinigungsboom mehr als ein Jahrzehnt lahmte, beschleunigt sich.

Schnell kursierten Warnungen vor einer Immobilienblase, zumal aus einigen besonders guten Lagen und gesuchten Städten wie München und Hamburg spektakulärere Preissteigerungen gemeldet werden. Auch ausländische Investoren interessieren sich zunehmend für deutsche Immobilien. Die Gründe für die Flucht in Sachwerte sind vielfältig. Die Angst vor einem Weich-Euro treibt viele Deutsche um, andererseits locken die niedrigen Zinsen. Das Institut für Weltwirtschaft in Kiel weist darauf hin, dass die Vergabe von Wohnungsbaukrediten sich im vergangenen Jahr netto um 5,2 Milliarden Euro oder fast 84 Prozent erhöht hat. Diesen starken Kreditimpuls sehen die Kieler Ökonomen kritisch. Aus Berlin meldet das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung einen Anstieg der Eigentumswohnungspreise mit einer Jahresrate von 15 Prozent - doch sei das Niveau noch moderat.

Was eine Blase wäre, ist unter Ökonomen umstritten. Ob Preise fundamental gerechtfertigt erscheinen, hängt davon ab, welche Erträge man unterstellt, die mit dem Objekt zu erzielen sind. Die Renditen sind - auch wegen der mieterfreundlichen Rechtsprechung - nicht sonderlich hoch. Dies ist ein Grund dafür, dass sich der deutsche Markt über Jahrzehnte, unterbrochen vom Wiedervereinigungsboom, kaum bewegt hat. Wenn nun die Kaufpreise den Mieten davoneilen sollten, wäre dies ein Warnsignal für eine beginnende Blase. (ppl.)

Spanien

Vier Jahre nach dem Platzen der Immobilienblase in Spanien ist noch keine Wende zum Besseren in Sicht. Vielmehr ist nach einem Preisverfall seit dem Jahr 2008 um durchschnittlich 22 Prozent der Tiefpunkt noch nicht erreicht. Positive Lebenszeichen werden nur vom Vermietungsmarkt gemeldet. Auch in den ersten Monaten dieses Jahres waren die Haus- und Wohnungsverkäufe stark rückläufig. Nach jüngsten Voraussagen von Marktanalysten dürfte der Niedergang der Immobilienpreise bis zum Jahr 2015 fortdauern und diese erst im Jahr 2020 wieder das gegenwärtige Niveau erreichen.

In Spanien, wo auf dem Höhe- und Endpunkt des Baubooms im Jahr 2009 fast eine Million Wohnungen gebaut und verkauft wurden, standen Ende 2011 mehr als eine Million Einheiten leer. Etwa 80Prozent davon sind inzwischen unter dem Etikett „problematisch“ im Besitz von Banken und vor allem Sparkassen. Diese haben auf Weisung der Regierung 52 Milliarden Euro für nötige Wertberichtigungen zurückgestellt. Angesichts des fast freien Falls der Preise mehren sich indes die Zweifel, ob dieser Betrag ausreichen wird. Als Europas fleißigste Häuslebauer verfügen die Spanier inzwischen je Haushalt über 1,5 Wohnungen (21 Millionen Ende 2011). Das liegt erheblich über dem Durchschnitt der Eurozone. Der Niedergang der Bauwirtschaft ist wiederum zu zwei Dritteln die Hauptursache für die rasant auf gegenwärtig fast 25 Prozent oder 5,6 Millionen angestiegene Arbeitslosigkeit.

Die Talfahrt der irischen Immobilienpreise ist noch nicht ausgestanden

Irland

Irlands Wirtschaftstragödie lässt sich in einem einzigen Schaubild zusammenfassen. Es zeigt eine Kurve die zunächst steil nach oben führt, abrupt abknickt und dann ins Bodenlose fällt: Zwischen dem Jahr 1996 und 2007 haben sich die Preise für Wohnhäuser in Irland im Durchschnitt mehr als vervierfacht. Das kleine Land wurde mit Hunderttausenden von Neubauten zugepflastert. Dann brach die Weltfinanzkrise über die Grüne Insel herein. Die Blase am Immobilienmarkt platzte. Seither haben sich die Hauspreise halbiert, und eine Stabilisierung ist nicht in Sicht.

Im Gegenteil: Vergangenes Jahr hat sich die Talfahrt sogar noch beschleunigt. Das Platzen der Immobilienblase brachte zuerst die Banken an den Rand der Pleite. Dann wankte das ganze Land, denn die Regierung in Dublin hatte sich mit dem Versuch, die Kreditinstitute aufzufangen, hoffnungslos übernommen. Die anderen Euroländer mussten Ende 2010 mit einem Rettungskredit einspringen. Ausgestanden ist das Desaster auch nach fünf Jahren rapide fallender Hauspreise noch nicht: Der führende irische Vermögensverwalter Davy schätzt, dass erst knapp drei Viertel der Korrektur durchlitten ist. Insgesamt könnten die Hauspreise um bis zu 70 Prozent fallen.

Athen: 200.000 Wohnungen stehen leer

Griechenland

Die Mieten für Wohnraum sind in Athen seit Anfang 2011 um mehr als 20 Prozent gefallen, und sie fallen weiter. Viele Häuser sind zum Verkauf ausgeschrieben, allein in Athen stehen 200.000 Wohnungen leer. Käufer finden sich aber nicht. Der Immobilienmarkt wird voll von den Gehaltskürzungen und der gleichzeitig steigenden Steuerlast erfasst. Solange die griechische Wirtschaft nicht aus der Rezession kommt, ist ein Ende der Krise auf dem Immobilienmarkt nicht abzusehen. In Athen sind die Mietpreise in besseren Lagen von etwa 12 Euro je Quadratmeter auf unter 7 Euro gefallen, nur bei guten Neubauten kann sich ein Quadratmeterpreis von 10 Euro behaupten.

Erstmals seit Jahren sind die griechischen Vermieter zu Verhandlungen bereit, auch beim Verkauf von Immobilien. Drei Faktoren tragen dazu bei, dass es keinen Markt gibt: Mangels Ersparnisse gibt es keine Interessenten mehr, die schwach kapitalisierten Banken vergeben keine Immobilienkredite mehr, und die Steuerlast auf eigene Immobilien ist gestiegen. Die mit der Stromrechnung eingezogene Immobiliensteuer basiert auf einem zuletzt vor drei Jahren festgelegten „objektiven Wert“ einer Immobilie. Heute liegt der Marktpreis als Folge der Krise meist deutlich darunter. Da die Regierung mehr Steuern einnehmen muss, will sie die festgelegten Werte nicht senken.

Vereinigte Staaten

Der amerikanische Häusermarkt, Ausgangspunkt der Finanzkrise im Jahr 2008, scheint sich an einem Wendepunkt zu befinden. Zwar sind die Häuserpreise, gemessen an den jüngsten Daten des vielbeachteten S&P/Case-Shiller Häuserpreisindex im Februar gegenüber dem Vormonat um weitere 0,8 Prozent gefallen. Seit den Spitzenwerten im Juni 2006 haben die Preise in den zwanzig amerikanischen Ballungsräumen, die der Index abbildet, um rund 35 Prozent nachgegeben. Andere Marktbarometer wie der Häuserpreisindex der Aufsichtsbehörde FHFA legten im Februar allerdings leicht um 0,3 Prozent zu, was auf ein mögliches Ende des Preisverfalls hindeutet. Von Kennern des Häusermarkts kamen zuletzt verhalten positive Prognosen.

Jed Smith, ein Ökonom des amerikanischen Immobilienmaklerverbandes NAR, rechnet für dieses Jahr mit einem bescheidenen Preisanstieg von etwa 1 Prozent. John Stumpf, der Vorstandschef der Bank Wells Fargo, verortet den Häusermarkt angesichts seines wachsenden Hypothekengeschäfts in der Nähe eines „Wendepunkts“. In einigen regionalen Märkten wie Texas, Nordkalifornien und Washington, D.C. sei die Wende bereits eingetreten. Positiv auf die Nachfrage im Häusermarkt wirken sich der jüngste Rückgang der Arbeitslosigkeit sowie die niedrigen Hypothekenzinsen aus. Ein Belastungsfaktor ist allerdings der immer noch hohe Bestand an zwangsvollstreckten Häusern, deren Besitzer die Hypothekenraten nicht zahlen konnten. Zudem sind Banken seit der Finanzkrise bei der Vergabe von Darlehen wählerischer geworden.

Japan

In Japan gab es vor gut zwanzig Jahren eine Immobilienblase, die bereits Anfang der neunziger Jahre geplatzt ist, als allein die Umgebung des Kaiserpalasts in Tokio auf dem Papier mehr wert war als der amerikanische Bundesstaat Kalifornien. Nach einer steilen Talfahrt nach 1993/94 stehen die Kauf- und Mietpreise, für Gewerbe-, aber auch für private Mieter, noch immer unter leichtem Druck. Die Immobilienbranche geht aber davon aus, dass der seit Jahren anhaltende Abwärtstrend bei den Mieten - auf immer noch hohem Niveau - gestoppt ist.

Das zeigt sich auch daran, dass der japanische Immobilienmarkt sich nach der Erdbebenkatastrophe vom 11. März und der folgenden Atomkatastrophe in Fukushima als erstaunlich robust erwiesen hat. Panikverkäufe hat es kaum gegeben. Die gerade begonnene Erholung der Büromieten hat sich zwar verlangsamt, die Branche rechnet aber mittelfristig mit einer positiven Entwicklung. Dafür spricht auch, dass sich in Tokio ältere Gebäude in der Umgebung regionaler Bahnhöfe seit einigen Monaten zu höheren Preisen verkaufen lassen. Das, so heißt es, sei ein zuverlässiger Indikator dafür, dass sich die Preise für Land und der Immobiliensektor in Zukunft eher wieder nach oben entwickeln.