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Risikoabsicherung

Immobilienkauf Grunderwerbsteuer ohne Bremswirkung

Für die kleinen Häuslekäufer ist sie ärgerlich, für die professionellen Marktteilnehmer eher nicht: die Grunderwerbsteuer. Sie bremst Transaktionen nicht - oder wird umgangen.

© Pein, Andreas Vergrößern Große Wohnportfolios:auch künftig ohne Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist für die Bundesländer eine wichtige Einnahmequelle: Ihr Aufkommen betrug 2012 rund 7,5 Milliarden Euro, und sie ist die einzige Steuer, an deren Schrauben die Länder allein drehen dürfen. Das ist passiert: Nach mehreren Erhöhungen nehmen acht von 16 Ländern inzwischen 5 Prozent, das Saarland sogar 5,5 Prozent vom Preis eines Hauses oder einer Wohnung - das verteuert den Immobilienkauf spürbar. Das Beispiel Hessen zeigt indes, dass zumindest im gegenwärtigen Immobilienboom die Grunderwerbsteuer das Verhalten der Marktteilnehmer kaum beeinflusst. Zum Jahresbeginn hat Hessen den Steuersatz von 3,5 auf 5 Prozent erhöht, also um gut 40 Prozent. Erwartet wurde in der Branche, dass Immobilieninteressenten ihre Käufe wenn möglich ins alte Jahr verlegen, um von dem niedrigeren Steuersatz zu profitieren - mit der Folge, dass 2013 wegen der Vorzieheffekte besonders ruhig beginnt.

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Ein Blick in die Branche zeigt aber, dass die Steuererhöhung kaum Effekte hatte. „Wir haben uns darauf eingestellt, dass es - wie vor gut einem Jahr bei einer ähnlichen Steuererhöhung in Nordrhein-Westfalen zu einem Run auf die Notare bis kurz vor Silvester kommt und dann die Umsätze für drei bis vier Monate stark zurückgehen“, sagt Felix von Saucken vom Maklerhaus Engel & Völkers Commercial in Hessen. „Tatsächlich hat das Jahr begonnen, wie es aufgehört hat - mit starker Nachfrage.“ Von ähnlichen Erfahrungen berichtet Marcus Lemli, der Deutschland-Chef des Immobiliendienstleisters Savills. Die Nachfrage habe sich im vierten Quartal 2012 zwar stark entwickelt. So habe allein bei Wohnungsportfolios das Transaktionsvolumen den Quartalswert des Vorjahres um gut 40 Prozent übertroffen. Doch die Dynamik sei auch nach dem Jahreswechsel hoch, unter anderem durch starke Nachfrage aus dem Ausland. Auch Christian Kadel vom Maklerhaus John Lang Lasalle in Frankfurt hat in einem insgesamt starken Markt nach dem Jahreswechsel keinen Bruch festgestellt.

Steuerschlupfloch

Aus der Sicht von Saucken von Engel & Völkers spielt eine wichtige Rolle, dass der Markt derzeit „gesund“ sei: Einer hohen Nachfrage stehe ein relativ geringes Angebot gegenüber. Hinzu komme das niedrige Zinsniveau: Wer da eine Kaufgelegenheit erblicke, der lasse sich nicht von höheren Grunderwerbsteuern abhalten, zumal diese nur einmal anfielen und bei längeren Haltefristen keine entscheidende Rolle mehr spielten.

Im Prinzip müssen nicht nur Privatkäufer, sondern auch gewerbliche Investoren Grunderwerbsteuern bezahlen. Doch dazu kommt es jedenfalls bei Großprojekten selten. Das liegt an einem Steuerschlupfloch, den sogenannten Rett-Blockern (Real Estate Transfer Tax Blocker) - wer die Immobilie in eine Gesellschaft packt und einen außenstehenden Investor findet, der mindestens 5 Prozent plus einen Anteil erwirbt, bleibt gewerbesteuerfrei. Auf die Spitze getrieben wird dieses Modell durch die Möglichkeit des Hauptinvestors, sich auch am Nebeninvestor mit 95 Prozent minus 1 Aktie zu beteiligen - durchgerechnet also muss er nur auf gut 0,25 Prozent an der Immobilie verzichten, um das Steuerprivileg zu erhalten.

Zumindest diese Zuspitzung, also die Reduzierung der notwendigen außenstehenden Beteiligung von gut 5 Prozent auf 0,25 Prozent, sollte durch das - gescheiterte - Jahressteuergesetz 2013 beseitigt werden. Offenbar planen die Länder aber einen neuen Anlauf in der Bundesratssitzung vom 1. März. Kalkuliert wird in Berlin, dass die Beseitigung dieses Schlupfloches den Ländern zusätzliche Steuereinnahmen von 100 Millionen Euro einbringen könnte. Gemessen an einem theoretisch möglichen Anteil von etwa 5 Prozent an gewerblichen Immobilientransaktionen von 25 Milliarden Euro wäre das nur ein kleiner Anteil. Mehr ist für die Länder aber voraussichtlich nicht zu holen. Zwar geben viele Investoren lieber 0,25 als 5 Prozent von ihrer Immobilie ab, um das Steuerprivileg zu erhalten. Doch in namhaften Frankfurter Wirtschaftskanzleien wird schon an entsprechenden Lösungen gearbeitet: Von Treuhandstrukturen, stillen Beteiligungen oder auch von neuartigen Fonds ist da die Rede, die sich auf Beteiligungen von 5 Prozent und 1 Aktie spezialisieren.

Ungarn ächzen unter ihren teuren Wohnungskrediten. Seite 43

Quelle: F.A.Z.

 
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