© Lüdecke, Matthias
Immer für eine Überraschung gut: das Bundesfinanzministerium in Berlin
Offene Immobilienfonds müssen sich in diesen Tagen der nächsten Attacke aus dem Bundesfinanzministerium erwehren. Mitten in der Sommerpause legte die federführende Abteilung die Veröffentlichung ihres Gesetzentwurfs für die Umsetzung der EU-Richtlinie zur Regulierung der „Alternative Investment Fund Manager“ (AIFM) in nationales Recht vor. Für einige Akteure in der Immobilienbranche war es deshalb vor drei Wochen mit der sommerlichen Ruhe erst einmal vorbei. Überrascht mussten sie zur Kenntnis nehmen, dass die Neuauflage von offenen Immobilien-Publikumsfonds und damit faktisch auch Immobilien-Spezialfonds künftig verboten sein soll. Derzeit weisen die Publikumsfonds ein Volumen von rund 84 Milliarden Euro und die Spezialfonds eines von rund 33 Milliarden Euro aus.
Viele Marktakteure erwischte der Vorstoß auf dem falschen Fuß. Schließlich findet sich in der EU-Richtlinie diesbezüglich keine Vorgabe. So dauerte es angesichts der Ferienzeit in Deutschland zwar etwas, bis die erste Meinungsbildung abgeschlossen war. Die inzwischen vorliegenden Reaktionen stimmen in ihrer Kritik, die Fonds zu Auslaufmodellen zu machen, aber weitgehend überein.
„Rundumschlag gegen Immobilienanlagen“
So verweist der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) als Interessenvertreter der deutschen Immobilienbranche darauf, dass erst im vergangenen Jahr zur Vermeidung von Rücknahmeaussetzungen im Gesetz zur Verbesserung des Anlegerschutzes und der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes neue Regeln wie eine Mindesthaltedauer und Kündigungsfristen eingeführt wurden. „Diese Regelungen konnten ihre Wirksamkeit noch gar nicht beweisen“, sagt ZIA-Präsident Andreas Mattner. „Man gewinnt den Eindruck, als würde das Bundesfinanzministerium seinen eigenen früheren Reformen nicht trauen.“ Zudem werde durch das Neuauflageverbot von Immobilien-Spezialfonds eine Produktklasse getroffen, die in Deutschland etabliert und von professionellen Anlegern akzeptiert sei. Für Mattner drängt sich der Eindruck auf, dass „der Gesetzgeber einen Rundumschlag gegen Immobilienanlagen“ führt. Dieser sei nicht notwendig, dafür aber mit erheblichen Risiken verbunden.
Auch Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Immobilienökonomik im Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln, ist der Ansicht, dass der Referentenentwurf weit über das Ziel hinausschießt. Die vorgesehenen Eingriffe bei offenen Immobilienfonds seien problematisch. „Dass die bestehenden Fonds Bestandschutz erhalten, ist dabei nicht nur aus Wettbewerbsgründen fraglich, denn entweder die Anleger müssen geschützt werden, oder sie müssen es nicht“, stellt er fest. „Die faktische Zulassung zum Vertrieb nur daran zu knüpfen, ob der Anbieter heil durch die Finanzkrise kam, ist eine weitere Perversion der Regelsetzung.“ Voigtländer geht davon aus, dass institutionelle Anleger bei einer Umsetzung der Pläne des Ministeriums nach Luxemburg ausweichen, wo Anlagevehikel weiterhin aufgelegt werden können, die den deutschen Immobilien-Spezialfonds ähnlich sind. „Schon als Reaktion auf die schleppende Einführung des Reit-Gesetzes wurden im Ausland vermehrt unregulierte, synthetische Reits aufgelegt - Ähnliches ist nun auch im Fondssegment denkbar“, sagt er.
Missverständnis
Für die stark im Immobilienfondsgeschäft verankerte Rechtsanwaltskanzlei King & Spalding ist der vorliegende Referentenentwurf vor allem ein Missverständnis. Die EU-Richtlinie ziele auf eine umfassende und weitgehend einheitliche Regulierung auf Anbieterseite ab, nicht aber auf die Abschaffung von spezifischen, einzigartigen und erfolgreichen Strukturen und Produkten in den einzelnen europäischen Jurisdiktionen. „Soweit der Diskussionsentwurf des AIFM-Umsetzungsgesetzes deutsche Spezifika der Immobilien-, Fonds- und Finanzkrise zu erfassen versucht, schießt er über das Ziel ebenso wie über jede Vernunft hinaus“, heißt es in einer Mitteilung an die Mandanten. „Die faktische Abschaffung hiesiger Erfolgsstrukturen - bei gleichzeitiger Beibehaltung konkurrierender Strukturen in anderen Jurisdiktionen - beschädigt den Standort und verletzt die Interessen der Investoren.“
Die Beteiligten haben noch bis zum 17.August Zeit, zu dem Gesetzentwurf schriftlich Stellung zu nehmen. Am 22. August soll dann eine Anhörung im Bundesfinanzministerium stattfinden.
