08.11.2011 · Holland-Immobilienfonds sind wieder begehrt. Jedes vierte Büro im Nachbarland gehört inzwischen schon deutschen Privatanlegern. Das Leerstandsproblem wird gern verdrängt.
Von Nadine Oberhuber
Glashäuser auf dem Acker sind in den Niederlanden nichts Besonderes. Es gibt Millionen davon, denn in ihnen wächst das Gemüse, das in alle Welt exportiert wird. Aber die Glashäuser, die auf den Wiesen 20 Kilometer vor Amsterdam in die Höhe wachsen, sind ganz speziell. Manche sind sieben Stockwerke hoch, andere zwanzig, manche sind mit Holzpaneelen fesch verkleidet. Ein modernes Gewerbegebiet mit schicken Büros, könnte man meinen - aber nicht modern genug, denn viele der Gebäude in Hoofddorp sind erst ein paar Jahre alt und stehen trotzdem schon leer.
Die Mieter sind in neuere Büros umgezogen, oft nur einen Maiskolbenwurf weit entfernt. Auch der Acker auf der anderen Straßenseite wird bald bebaut. Ein Schild auf der grünen Wiese wirbt schon für das Bürohaus - noch moderner, noch energiesparender, noch nachhaltiger. Der niederländische Staat fördert diesen Bauboom. "Er verkauft derzeit Grundstücke wie verrückt", sagt Anthony Gijsbers, Direktor bei der Immobiliengesellschaft Bouwfonds. "Was wir aber mit all diesem Leerstand anfangen sollen, weiß keiner."
Der niederländische Büromarkt ist derzeit ein Phänomen: Einerseits steht so viel Fläche leer wie sonst nirgends, andererseits wird kaum irgendwo anders so viel gebaut wie hier. Und kaum irgendwo anders investieren deutsche Privatanleger so gern wie in der Randstad - dem Landviereck zwischen den Städten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam und Utrecht.
Die Randstad macht nur ein Zehntel der gesamten holländischen Landfläche aus, aber dafür lebt etwa die Hälfte der Bevölkerung in diesem Ballungsraum - Tendenz steigend. Auch die Zahl der Beschäftigten steigt kräftig, weshalb immer mehr Büroraum entsteht. Viele der Immobilien werden von Fonds finanziert, an denen deutsche Anleger beteiligt sind. Sie steckten allein im vergangenen Jahr 229 Millionen Euro in Holland-Fonds.
Etwa 10 Milliarden Euro haben deutsche Privatanleger damit im Nachbarland insgesamt schon investiert. Einen Großteil davon in gläserne Paläste entlang der großen Autobahnen - die "klassisch deutschen Gebäude", wie die Holländer sie nennen. Jedes vierte Büro in den Niederlanden gehört inzwischen deutschen Privatinvestoren, in manchen Gegenden wie Papendorp oder Hoofddorp sogar jedes zweite. Trotz Krise legten deutsche Sparer hier 2009 dreimal so viel Kapital an wie im Jahr zuvor, wodurch holländische Immobilienfonds zur erfolgreichsten Art von Auslandsimmobilienfonds avancierten, berichtet Hanno Weiß, Leiter Real Estate bei Lloyd Fonds. "Diesen Titel konnten sie auch 2010 verteidigen."
Einige Fonds laufen auch ganz gut und schütten jährlich etwa 6 Prozent aus. Etliche Anbieter legen nun mit Hochdruck neue Beteiligungen auf, die weitere Anleger in moderne Bürohäuser entlang der Autobahnen locken sollen. Die Frage ist nur, ob Privatanleger in solche Immobilien wirklich für 10 oder 15 Jahre ihr Geld stecken sollten und ob die Neubauten nicht schon bald das Schicksal der Gebäude ringsum ereilt, sie also demnächst leerstehen. Von den Fondsinitiatoren sind darauf durchaus ambivalente Antworten zu bekommen.
Natürlich betonen sie zunächst gern die enormen Wachstumsaussichten des Landes: Mit einem Wirtschaftswachstum von 1,4 Prozent seit 2006 liegen die Niederlande im europäischen Vergleich weit vorn, sogar vor Deutschland. Die Beschäftigungsquote ist enorm gestiegen und hat allein seit 1994 um sagenhafte 20 Prozent zugelegt. Die Arbeitslosenquote beträgt nur 4 Prozent.
Da 80 Prozent der Beschäftigten zudem im Dienstleistungsgewerbe unterwegs sind, hat Holland eine der europaweit höchsten Büroarbeiterquoten. Und ständig siedeln sich neue internationale Firmen an, schlagen ihr Europahauptquartier nahe Amsterdam auf. Darum sind auch die Büromieten kontinuierlich gestiegen. In Spitzenlagen liegen sie bei 335 bis 400 Euro pro Quadratmeter im Jahr, das sind von 28 bis 33 Euro im Monat.
Vor zu viel Euphorie warnt aber der gleichzeitig wachsende Leerstand: Weil der Zugang von Büroflächen auf den Markt seit Jahren größer ist als der tatsächliche Bedarf, haben sich die ungenutzten Flächen seit 1998 verdreifacht - von zwei Millionen Quadratmeter auf über sechs Millionen Quadratmeter. Immer häufiger bleiben die Büros nicht nur für ein paar Wochen oder Monate leer, sondern über Jahre. Der langfristige Leerstand macht inzwischen 40 Prozent aus. Und er breitet sich besonders in der Peripherie der Großstädte aus, wo die vielen neuen Bürohäuser hochgezogen worden sind.
"Vor ein paar Jahren glaubten wir noch an die multifunktionalen Büros, umgeben von Einkaufszentren auf der grünen Wiese", gibt Bouwfonds-Direktor Gijsbers zu. "Damals hatten wir in Holland noch ein anderes Gesellschaftsbild und den Gedanken, dass jeder ein schickes Büro haben sollte, zu dem er mit dem Auto fahren kann." Heute haben es die Büros in Randlage schwer, egal wie architektonisch originell sie daherkommen. Denn Holländer lieben es "gezellig". Viele zieht es zum Arbeiten und Wohnen wieder zurück in die verwinkelten Innenstädte mit ihren windschiefen Altbauten. Und immer mehr von ihnen arbeiten von Zu Hause aus. "Neues Arbeiten" nennen sie das. Dadurch wird allerdings langfristig weniger Bürofläche gebraucht.
Für Fondsanbieter wird die Einschätzung immer schwieriger, welche Gebäude sich langfristig voll vermieten lassen und welche Mieter wirklich über die Jahre bleiben. Selbst eine internationale Unternehmensberatung bürge nicht für Sesshaftigkeit, sagt Gijsbers. Er zeigt im Utrechter Stadtteil Papendorp auf einen grauen Betonklotz, der noch im Bau ist. Lloyd Fonds hat das Haus für 25 Millionen Euro gekauft. Demnächst wird die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft Deloitte hier einziehen. Noch residiert sie in einem nicht gerade unmodernen Bürohaus direkt gegenüber - das steht dann erst einmal leer. Im Neubau will Deloitte zehn Jahre bleiben. Was danach passiert, ist offen.
"Das Hauptproblem der Fonds ist die große Mietermacht am Ende des Mietvertrages", sagt Roman Menzel, Vertriebsleiter für Privatinvestoren bei Bouwfonds Real Estate Investment Management. Deshalb will seine Gesellschaft lieber auf viele Mieter setzen. Vorgesehen ist auch, vermehrt Immobilien in zentralen Lagen zu kaufen.
Ein erstes Stadthaus an der Amsterdamer Herengracht hat das Unternehmen gerade für 4,5 Millionen Euro erworben. Darin residiert seit Jahren die Sozialdemokratische Partei Hollands. Zuerst soll das Haus energetisch saniert werden, dann kann der Fonds auch die Miete von jetzt 176 Euro pro Quadratmeter im Jahr erhöhen. Weitere Häuser an einer Flaniermeile in Utrecht sollen folgen.
Wenn das Portfolio steht, sollen Privatanleger den Fonds im vierten Quartal zeichnen können. Menzel rechnet mit einer geplanten Ausschüttung von mindestens 5,75 Prozent im Jahr. Dass das zu schaffen ist, belegt die Fonds-Konkurrenz von Wölbern. Sie kommt laut neuester Leistungsbilanz mit nachhaltigen Büroimmobilien auf durchschnittlich 6 Prozent im Jahr - und will demnächst ebenfalls in Amsterdam einkaufen.
Nadine Oberhuber Jahrgang 1973, freie Autorin in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.
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