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Immobilienbewertung Ein Spiegelbild des Marktes

 ·  Für Wertgutachten wird inzwischen wieder genauer auf die Immobilie geschaut. Das ist keine Lehre aus der Krise. Die Gutachter haben jetzt einfach mehr Zeit.

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Das Bewertungsgeschäft hat sich in den vergangenen drei Jahren grundlegend verändert. Waren es vor dem Ausbruch der Finanz-und Wirtschaftskrise im Herbst 2008 vor allem Transaktionen, die Aufträge für Wertgutachten auslösten, so sind es nun oft anstehende Prolongationen für Immobilienfinanzierungen. Mit diesem Perspektivwechsel von der Sicht des Investors zur Sicht der Banken hat sich auch die Risikogewichtung verschoben.

"Die Banken wollen einen konservativen und vorsichtigen Ansatz sehen", sagt Thomas Kral, Leiter Bewertung bei der Real Estate Advisory Group (Reag) in Deutschland. "Die Immobilien sollen häufig umfassender besichtigt werden, der Prüfung und Wertung von Grundbucheintragungen, Alt- und Baulasten, des Baurechts und des Objektzustands wird sich tiefer gewidmet."

Anstrengenderes Leben

Verlangt werden nach Krals Beobachtung zusätzliche Wertermittlungsmethoden jenseits des dominierenden, aber prognoselastigen Discounted-Cashflow-Modells. So komme das Ertragswertverfahren als normiertes und nicht aus dem Markt abgeleitetes Bewertungsverfahren wieder zum Zuge. Die Berechnung der Wiederherstellungskosten werde stärker nachgefragt. Szenario-Berechnungen müssten vorgenommen werden - zum Beispiel, was passiert, wenn der Mieter früher auszieht. Annahmen zu Vermietungszeiten und Vermarktungskosten müssten auf ihre Glaubwürdigkeit hin geprüft werden.

Das alles werde häufig von stetigen Rückfragen der Auftraggeber begleitet. "Das Leben ist für die Bewerter anstrengender geworden", fasst Kral das Geschehen in den zurückliegenden drei Jahren zusammen. Tatsächlich ist ein solcher Aufwand in dem Marktaufschwung vor 2009 nur selten betrieben worden. Angesichts des damals lebhaften Transaktionsgeschäfts ging Schnelligkeit zwangsläufig vor Detailgenauigkeit.

Allenfalls stichprobenartig

"Es war viel Geld vorhanden, es wurde mit einem hohen Fremdkapitalhebel gearbeitet, und die Investoren wollten rasch zum Zuge kommen", blickt Martin Belik, Leiter der Bewertungsabteilung von Cushman & Wakefield, auf diese Zeit zurück. Damals sei es die Kunst gewesen, trotz knapper Zeit und knapper Ressourcen die große Nachfrage nach Bewertungen bedienen zu können. So wurden zum Beispiel bei Portfoliotransaktionen die größten Objekte zwar genau geprüft, die kleineren Objekte aber allenfalls stichprobenartig besichtigt. "Massenbewertung vom Schreibtisch aus ist nun kein Thema mehr", bestätigt Belik die veränderten Rahmenbedingungen.

Dies schlägt sich auch in der Erwartungshaltung an die Ausbildung von Bewertern nieder. Vor der Finanzkrise war das Siegel von internationalen Einrichtungen wie der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) eine unverzichtbare Eintrittskarte ins Bewertungsgeschäft. Seit drei Jahren erlebt nun die Hypzert-Qualifizierung eine Renaissance. Dahinter steht eine Initiative der deutschen Finanzwirtschaft, die seit 1996 Immobiliengutachter ausbildet. "Die deutschen Banken setzen mittlerweile eine Hypzert-Ausbildung voraus, weil sie von ihren Gutachtern eine Berücksichtigung des Vorsichtsprinzips erwarten", sagt Reag-Bewertungschef Kral.

Zwang zur Anpassung

Dass die derzeitigen höheren Anforderungen an die Prüfungstiefe und den Gutachtenumfang eine Lehre aus der zurückliegenden Krise sind, will C&W-Bewerter Belik aber nicht uneingeschränkt gelten lassen. "Wir müssen uns dem Markt anpassen", sagt er. Wenn die Marktakteure demnächst wieder einmal viel und schnell kaufen sollten, schlage sich das automatisch auch wieder in der Menge der Bewertungen nieder. Jetzt habe man mehr Ressourcen und Zeit und könne den verlangten Aufwand liefern. Wenn in Zukunft Schnelligkeit verlangt werde, müsse man diesen Anspruch der Kunden ebenfalls bedienen.

Das Geschäft der Immobilienbewerter ist vor diesem Hintergrund ein Spiegelbild des aktuellen Marktgeschehens. Trotz des höheren Aufwands hat allerdings die Differenz zwischen dem gutachterlich festgestellten Immobilienwert und dem tatsächlich erzielten Preis zuletzt zugenommen. Das geht aus einer aktuellen Studie der Investment Property Databank (IPD) in Zusammenarbeit mit der RICS hervor. Danach betrug die durchschnittliche absolute Abweichung - also egal, ob der Preis ober- oder unterhalb des zuletzt festgestellten Wertes lag - von deutschen Objekten im vergangenen Jahr 14 Prozent. Ein Jahr zuvor waren es 11 Prozent.

Auch wenn diese Tendenz einer zunehmenden Differenz europaweit zu beobachten ist, so ist doch bemerkenswert, dass bei mehr als der Hälfte (56 Prozent) der untersuchten Objekte in Deutschland der Preis unterhalb des Bewertungsansatzes lag. Bei den drei anderen untersuchten Immobilienmärkten - Großbritannien, Frankreich und die Niederlande - lag bei mehr als der Hälfte der ausgewerteten Transaktionen der Preis über dem Gutachtenwert.

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