Immobilien in Spanien Der Wahn der fetten Jahre

Dass sich an der Fieberkurve der Bautätigkeit der Zustand eines ganzen Landes ablesen lässt, ist sicherlich nicht gesund, von Nachhaltigkeit oder ökologischen Erwägungen ganz zu schweigen. Aber so ist es: Spanien - ein flüchtiger Blick auf die Statistiken genügt - liegt auf dem Bauch. Die Wirtschaft schrumpft, die Schlange der Arbeitsuchenden wächst, die Betonmischer stehen still. Hunderttausende Menschen haben nicht nur ihren Job, sondern auch ihre Wohnung verloren, weil sie den Hypothekenkredit nicht mehr bedienen können. War es eine Immobilienkrise mit Ankündigung? Ist Spanien blind in die Grube getappt?

Leider gibt es statt einer oder zwei Ursachen eher ein halbes Dutzend, und sie haben im Kern mit alten Traditionen, der Landesmentalität und einer gehörigen Portion Naivität zu tun. Das erschwert die Lösung des Problems. In einer Studie der Staatsbank Banco de España zur Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt stehen die unschuldigen Sätze, Immobilien machten zwei Drittel des Gesamtvermögens aller spanischen Familien aus und bürgten für ein Drittel aller Kredite. Das war 2003. Damals gab es das Wort von der „Immobilienblase“ noch nicht, die bald platzen sollte, aber „Korrekturen“ des heißer laufenden Marktes sah die Studie schon am Horizont. Der Ton blieb freilich gelassen: Nach der Abkühlung werde die Temperatur schon wieder steigen.

Überschuldung der Privathaushalte als Mühlstein

Doch nach dem Ausbruch der internationalen Finanzkrise kam es anders. Die Überschuldung der Privathaushalte ist zum Mühlstein geworden, der am Hals eines Ertrinkenden hängt. Nordeuropäer mögen es befremdlich finden, wie stark das Denken und Handeln der Spanier um den Hausbesitz kreist. Das liegt nicht allein an der bodenverschlingenden Hotel- und Ferienwohnungsbranche, die das Gesicht der spanischen Mittelmeerküste entstellt. Seit das Franco-Regime vor einem halben Jahrhundert den massenhaften Bau billiger Wohnungen vorantrieb, um den in die Ballungszentren strömenden Arbeitsuchenden schnell eine Bleibe zu verschaffen, seit aus einem Agrarland eine Nation von Städtern wurde, der Staat den Wohnungskauf mit Steuererleichterungen zum Lebensmodell erhob und die Banken günstige bis fahrlässige Kredite gewährten, ist Spanien zum Land der Immobilienbesitzer geworden: 86 Prozent der Bevölkerung wohnen hier in den eigenen vier Wänden. In Deutschland sind es nur 44, in der Schweiz sogar nur 35 Prozent.

Staunend schauen die Spanier auf einen Deutschen, der in seinem Leben noch keine Wohnung und kein Haus gekauft hat. Stimmt mit dem etwas nicht? Kann er nicht rechnen? Für Spanier ist die Bereitschaft, sich früh an den Wohnungskredit, aber auch an einen bestimmten Ort zu binden, völlig normal. Statt Aktien zu kaufen, erwarb der spanische Privatanleger lieber eine Zweit-, Dritt- und Viertwohnung. Bis 2007 erzielte man damit jährlich 10 bis 15 Prozent Gewinn. In Deutschland etwa sind die Immobilienpreise zwischen 1985 und 2006 um 11 Prozent gesunken; in Spanien haben sie sich im selben Zeitraum verdreifacht. Noch 2006 wurde mit dem Bau von fast 800.000 Wohnungen begonnen, mehr als in Deutschland, Frankreich und Italien zusammen.

Das spanische Kartenhaus

Viele dieser Projekte wären ohne Bestechung nicht entstanden, insofern bildet die Korruption einen integralen Bestandteil des Systems. Ob in Marbella oder Kantabrien, auf den Kanaren oder den Balearen, in ungezählte spanische Immobilienskandale sind Bürgermeister und lokale Baubehörden verstrickt. Viele von ihnen haben Baufirmen und Investoren den Weg geebnet, indem sie nicht bebaubares Gelände gegen Schmiergeld in Bauland umwidmeten. Mit den illegal errichteten Wohnanlagen an Spaniens Küsten ließe sich ein opulenter Bildband füllen. Und die Großruine Seseña in der Provinz Toledo, von deren mehr als 13 000 geplanten Wohnungen keine 10 Prozent bezogen werden konnten, ist ein trauriges Symbol für den Machbarkeitswahn der fetten Jahre. Wer mit dem Auto durch die leblosen Straßenschluchten der völlig überdimensionierten Anlage rollt, will vor allen Dingen eins: schnell wieder weg. Über die Rechtmäßigkeit von Seseña wird vor Gericht noch gestritten.

Vermutlich wäre das spanische Kartenhaus auch ohne die amerikanische Subprime-Krise irgendwann zusammengefallen. Nur diskreter. Die Immigranten, die Spaniens Bevölkerung in den letzten zehn Jahren um gut fünf Millionen Menschen vermehrt haben, konnten sich die neuen Wohnungen sowieso nicht mehr leisten. Auch Studenten und junge Berufstätige kamen als Käufer nicht in Frage. Inzwischen scheint kaum noch jemand zu wissen, für wen all dieser Wohnraum - Schätzungen zufolge stehen rund 1,3 Millionen Neuwohnungen leer - überhaupt bestimmt gewesen sein soll. Außer für Spekulanten.

„La vivienda no baja“

Und das sind mehr, als man glauben sollte. Die Immobilienforen im Netz summen von ratlosen Wohnungsbesitzern, die erstmals in ihrer Lebenszeit erkennen müssen, dass eine fundamentale spanische Weisheit nicht mehr gilt: „La vivienda no baja“, hieß es immer: Immobilien verlieren nicht an Wert. Soll man jetzt verkaufen, wo die Preise purzeln? Rutschen sie noch weiter ab? Wird man die Hütte überhaupt noch los, wenn man nicht schnell handelt?

Der Preissturz, den die Behörden statistisch erfasst haben - seit 2008 durchschnittlich fast 7 Prozent im Jahr -, mag im Einzelfall viel zu vorsichtig angesetzt sein, wenn nämlich einem verschuldeten Kreditnehmer das Wasser bis zum Hals steht und er dringend liquide Mittel braucht. Die Zeitung „El Mundo“ zitierte letzten Sommer einen großen Immobilienmakler mit der Aussage, vier Fünftel der Wohnungen und Häuser aus privater Hand seien unverkäuflich, weil die Besitzer sich weigerten, realistische Preisnachlässe von 40 bis 50 Prozent zu gewähren.

„Es war ein absurder Anspruch, mit fünfundzwanzig Jahren eine eigene Wohnung zu besitzen“, sagt José Calderón, Leiter der Deutschen Hypothekenbank in Madrid. „Aber diesen Traum hat das ganze Land geträumt. Im Grunde sinken die Preise in Spanien nicht schnell genug. Ich fürchte, die Fahrt bergab ist noch nicht zu Ende.“

Die Folgen des Monopoly-Spiels

Calderón weist auf eine weitere Gefahr hin: Die faulen Kredite in den Büchern der Banken seien noch längst nicht offengelegt, der Schaden also nicht vollständig zu überschauen. Zudem seien die Kreditinstitute, die früher so leichtfertig die Finanzierung von Eigenheimen übernommen hätten, in brutale Konkurrenz zu Bauträgern und Immobilienmaklern getreten. Tatsächlich herrscht in Zeiten der paralysierten Bauindustrie der nackte Überlebenskampf. „2400 Wohnungen ab 400 Euro im Monat!“, verkündet die aggressive Werbung der zweitgrößten spanischen Bank, die auf den Bildschirmen ihrer Geldautomaten nach Kunden sucht. Die Zeitung „El País“ berichtet, Ende September vergangenen Jahres seien von 210 Milliarden Euro Hypothekenkrediten in den Bilanzen der spanischen Finanzinstitute 40 Prozent „zweifelhaft“ gewesen.

Das Monopoly-Spiel früherer Jahre hat für die spanische Gesellschaft weitreichende Folgen. Etwa, dass mehr als ein Drittel aller Spanier zwischen 25 und 35 Jahren noch bei den Eltern wohnt. Das ist bequem und billig, denn Mama kocht und wäscht, wie sie es schon immer getan hat. Hinter der Nesthockerei steckt aber pure Not. Die Gehälter der Berufsanfänger reichen nicht aus, um Wohnraum zu kaufen oder zu mieten. Wenn es überhaupt Arbeit gibt. Den immer noch überhöhten Immobilienpreisen stehen vielfach miserabel bezahlte Zeitverträge und eine Entlohnung auf Minijobniveau gegenüber. Kein Wunder, dass gut qualifizierte Spanier immer häufiger den Weg ins Ausland suchen, wie es schon ihre Großväter vor fünfzig Jahren taten. Auch nach Deutschland.

Komplette Familien ohne Verdiener

Noch gruseliger wird es, wenn man ans untere Ende der Kette blickt, dorthin, wo komplette Familien ohne Verdiener dastehen und neben dem sonstigen Elend auch noch die Bleibe verlieren. Rafael Mayoral arbeitet als Anwalt für die Bürgerbewegung PAH (Plattform für die Opfer des Hypothekengeschäfts). Der zunächst in Barcelona, dann auch in Madrid und anderen spanischen Städten aktive Verein versucht, Zwangsräumungen von Wohnungen durch Straßenprotest und Sitzblockaden zu verhindern. Mayoral ist Mitte dreißig und einer der vielen Menschen, die sich den „Empörten“ des 15. Mai verbunden fühlen. Die demokratische Verfassung, sagt er, garantiere jedem das Recht auf Wohnraum. Doch das Recht jener, die die spanische Gesellschaft in die Krise gestürzt hätten, werde stets mit Vorrang behandelt. Die Ärmsten müssten ausbaden, was Investoren und Spekulanten angerichtet hätten.

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Ende 2008 schrieb die Regierung in ein Gesetz den noblen Vorsatz, die Spanier sollten nicht mehr als ein Drittel ihrer Bezüge für Wohnraum ausgeben. Doch davon ist das krisengeschüttelte Land weit entfernt. In den ersten drei Quartalen 2011 wurden knapp 43000 Zwangsräumungen vorgenommen, 20 Prozent mehr als im selben Zeitraum des Vorjahrs. Macht mehr als 150 Zwangsräumungen am Tag. Blickt man auf die 123 Zwangsräumungen, die der Verein PAH bisher verhindern oder verzögern konnte, mag das wenig erscheinen. Doch das Zucken am Ende der Kette könnte der Vorbote größerer sozialer Unruhen sein.