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Immobilien in Spanien Der Wahn der fetten Jahre

Die Immobilienpreise in Spanien sinken, die Bautätigkeit verharrt auf niedrigem Niveau, und die Bilanzen der Banken bergen noch böse Überraschungen.

© F.A.Z. Wohnungen und Häuser in Spanien

Dass sich an der Fieberkurve der Bautätigkeit der Zustand eines ganzen Landes ablesen lässt, ist sicherlich nicht gesund, von Nachhaltigkeit oder ökologischen Erwägungen ganz zu schweigen. Aber so ist es: Spanien - ein flüchtiger Blick auf die Statistiken genügt - liegt auf dem Bauch. Die Wirtschaft schrumpft, die Schlange der Arbeitsuchenden wächst, die Betonmischer stehen still. Hunderttausende Menschen haben nicht nur ihren Job, sondern auch ihre Wohnung verloren, weil sie den Hypothekenkredit nicht mehr bedienen können. War es eine Immobilienkrise mit Ankündigung? Ist Spanien blind in die Grube getappt?

Leider gibt es statt einer oder zwei Ursachen eher ein halbes Dutzend, und sie haben im Kern mit alten Traditionen, der Landesmentalität und einer gehörigen Portion Naivität zu tun. Das erschwert die Lösung des Problems. In einer Studie der Staatsbank Banco de España zur Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt stehen die unschuldigen Sätze, Immobilien machten zwei Drittel des Gesamtvermögens aller spanischen Familien aus und bürgten für ein Drittel aller Kredite. Das war 2003. Damals gab es das Wort von der „Immobilienblase“ noch nicht, die bald platzen sollte, aber „Korrekturen“ des heißer laufenden Marktes sah die Studie schon am Horizont. Der Ton blieb freilich gelassen: Nach der Abkühlung werde die Temperatur schon wieder steigen.

Überschuldung der Privathaushalte als Mühlstein

Doch nach dem Ausbruch der internationalen Finanzkrise kam es anders. Die Überschuldung der Privathaushalte ist zum Mühlstein geworden, der am Hals eines Ertrinkenden hängt. Nordeuropäer mögen es befremdlich finden, wie stark das Denken und Handeln der Spanier um den Hausbesitz kreist. Das liegt nicht allein an der bodenverschlingenden Hotel- und Ferienwohnungsbranche, die das Gesicht der spanischen Mittelmeerküste entstellt. Seit das Franco-Regime vor einem halben Jahrhundert den massenhaften Bau billiger Wohnungen vorantrieb, um den in die Ballungszentren strömenden Arbeitsuchenden schnell eine Bleibe zu verschaffen, seit aus einem Agrarland eine Nation von Städtern wurde, der Staat den Wohnungskauf mit Steuererleichterungen zum Lebensmodell erhob und die Banken günstige bis fahrlässige Kredite gewährten, ist Spanien zum Land der Immobilienbesitzer geworden: 86 Prozent der Bevölkerung wohnen hier in den eigenen vier Wänden. In Deutschland sind es nur 44, in der Schweiz sogar nur 35 Prozent.

Infografik / Die Preise fallen / Wohnungspreise in Spanien © F.A.Z. Vergrößern Wohnungspreise in Spanien

Staunend schauen die Spanier auf einen Deutschen, der in seinem Leben noch keine Wohnung und kein Haus gekauft hat. Stimmt mit dem etwas nicht? Kann er nicht rechnen? Für Spanier ist die Bereitschaft, sich früh an den Wohnungskredit, aber auch an einen bestimmten Ort zu binden, völlig normal. Statt Aktien zu kaufen, erwarb der spanische Privatanleger lieber eine Zweit-, Dritt- und Viertwohnung. Bis 2007 erzielte man damit jährlich 10 bis 15 Prozent Gewinn. In Deutschland etwa sind die Immobilienpreise zwischen 1985 und 2006 um 11 Prozent gesunken; in Spanien haben sie sich im selben Zeitraum verdreifacht. Noch 2006 wurde mit dem Bau von fast 800.000 Wohnungen begonnen, mehr als in Deutschland, Frankreich und Italien zusammen.

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