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Stuttgart : Im Kessel steigen die Hauspreise

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Schöne Lage zwischen den Hängen? In der baden-württembergischen Landeshauptstadt gibt es nur wenige Flächen, die noch bebaut werden können. Bild: dpa

Bauen auf der grünen Wiese? In Stuttgart kommen nur wenige Flächen in Betracht. Doch nicht nur deshalb steigen die Kaufpreise immer weiter.

          Die Bevölkerung von Stuttgart nimmt seit einigen Jahren wieder kräftig zu, nicht zuletzt durch Zuzüge von außerhalb und aus dem Ausland. Ende 2016 wohnten in der baden-württembergischen Landeshauptstadt gut 609.000 Menschen. Das verschärft die Situation auf dem Immobilienmarkt weiter. Nun ist eine Diskussion über die Abkehr von der nachhaltigen Stadtentwicklung aufgekommen, und es wird wieder über das Bauen auf der grünen Wiese nachgedacht.

          Konkret geht es um rund 250 Wohneinheiten, die einmal auf Ackerböden am Rande des eher ländlich geprägten Stadtbezirks Mülhausen gebaut werden sollen. Generell gibt es in Stuttgart weniger als eine Handvoll von Flächen, die als Neubaugebiet in Frage kommen. Deshalb setzt die Stadt mit ihrer speziellen Kessellage weiterhin auf die Innenentwicklung mit der Schließung von Baulücken und Umwidmung von Brachflächen zu Bauland. Bis Anfang dieses Jahres sind rund 1900 Baulückengrundstücke mit der Möglichkeit für etwa 10.000 neue Wohneinheiten erfasst worden. Bereits 1030 davon konnten mit 6100 Wohnungen bebaut werden. Doch das reicht bei weitem nicht aus, um den Bedarf zu decken.

          Preise sind für einige nur schwer zu stemmen

          Die noch freien Flächen an den Hängen dürfen nicht bebaut werden, weil sie der Frischluftzufuhr in den Kessel dienen. Deshalb klettern die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen weiter. Für eine neu errichtete Eigentumswohnung mit gutem Wohnwert werden im Stadtbereich durchschnittlich 5750 Euro je Quadratmeter verlangt, wie aus dem Marktbericht des Maklerverbands IVD hervorgeht. Für Eigentumswohnungen im Bestand mit einen guten Wohnwert wird laut Mitteilung ein Quadratmeterpreis von im Schnitt 3835 Euro bezahlt. Im Eigenheimbereich übersteige die Nachfrage derzeit das vorhandene Angebot bei weitem.

          Kaum noch Platz: Im Stuttgarter Kessel ist der Raum fürs Bauen rar. Bilderstrecke
          Kaum noch Platz: Im Stuttgarter Kessel ist der Raum fürs Bauen rar. :

          Kerstin Schmid, Geschäftsführerin von Ellwanger & Geiger Private Immobilien, sagt: „Wer in der Landeshauptstadt wohnen will, sieht sich mit Preisen konfrontiert, die teilweise für Haushalte mit mittlerem oder niedrigem Einkommen nur schwer zu stemmen sind.“ Für ein Einfamilienhaus müssten Käufer in Stuttgart mit 850.000 bis 3,6 Millionen Euro rechnen. Viele Käufer schauten sich auch in den Nachbarkreisen um, die ihnen die Nähe zur Großstadt und vor allem kurze Anfahrtswege zur Arbeit böten. Durch diese verstärkte Nachfrage müssten Wohnungssuchende auch dort inzwischen deutlich gestiegene Preise zahlen, insbesondere entlang der S-Bahn-Linien.

          Weiterer Anstieg erwartet

          Nach Angaben von Schmid sind im vergangenen Jahr in der Spitze für Neubauwohnungen Kaufpreise von mehr als 15.000 Euro je Quadratmeter bezahlt worden. Reihenmittelhäuser kommen in Stuttgart eher selten auf den Markt, da der Markt traditionell eher dünn ist. Die Kaufpreise für entsprechende Immobilien im Bestand liegen im Durchschnitt bei 440.000 Euro, so der IVD in seiner Analyse, die aus dem Herbst 2016 stammt.

          Auch für das laufende Jahr wird mit einem weiteren Anziehen der Preise gerechnet. Schmid erwartet Ähnliches: „Weil die Nachfrage unverändert hoch ist, sehen wir einen weiteren, wenn auch langsameren Anstieg der Kaufpreise am Stuttgarter Immobilienmarkt.“ Die Geschäftsführerin verweist auf einige lokale Auffälligkeiten: „In Stuttgarts hochpreisigem Segment sehen wir viele Käufer aus dem Umland, die Stuttgart als ihren Alterssitz wählen.“ Und es werde beobachtet, dass Häuser auch mangels Anlagealternativen nicht verkauft, sondern vermietet werden.

          Kauf- und Mietpreis gehen auseinander

          Der Maklerverband weist darauf hin, dass seit Frühjahr 2014 die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen deutlich auseinandergeht. So hätten im Zeitraum Frühjahr 2009 bis Herbst 2016 die Mietpreise für Bestandswohnungen um 33 Prozent zugenommen. Aber: Der Kaufpreisanstieg bei Eigentumswohnungen im Bestand habe in diesem Zeitraum bei plus 60 Prozent gelegen. Als Erklärung für diese Entwicklung nennen die Fachleute das Zusammenspiel diverser Faktoren.

          So trifft die hohe Nachfrage nach Wohnraum speziell in Stuttgart auf ein geringes Angebot. Außerdem wirken sich die vergleichsweise hohen Löhne in dem Ballungsraum preistreibend auf den Immobilienmarkt aus. Wegen der niedrigen Zinsen fehlen alternative Möglichkeiten der Geldanlage. Deshalb steigen die Preise weiter – in Stuttgart bundesweit mit am schnellsten.

          Quelle: ols.

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