Hausbau Unser gemeinsames Haus, der Streitpunkt

„Und was tun Sie für Ihre Altersvorsorge? Wir haben ein Haus - mit Garten.“ Wenn Katharina Mahlmann morgens mit dem Auto zur Arbeit fährt, hört sie diese Werbung einer großen deutschen Bausparkasse derzeit mehrmals. „Und jedes Mal tut es weh.“ Denn genauso, wie es in der Werbung heißt, dachte die 32 Jahre alte Mutter zweier Kinder, die ihren richtigen Namen lieber nicht nennen will, bis vor gut einem Jahr auch noch.

Doch dann trennte sich ihr Mann von ihr. Im ersten Trennungsgespräch war er noch großzügig. Das Haus, das man ein paar Jahre zuvor gemeinsam gebaut hatte und in das ihre gesamten Ersparnisse geflossen waren, das sollte sie behalten. Damit die Kinder ein Zuhause haben . . .

Nach der Trennung waren die Kreditraten zu hoch

Doch dann stellte sich in den ersten Gesprächen mit der Bank schnell heraus, dass das illusorisch war. Allein konnte die Marketingexpertin, die seit der Geburt ihres zweiten Kindes nur noch halbtags arbeitet, die Kreditraten jedoch nicht stemmen. Und weiter in der Verantwortung bleiben, das wollte ihr Exmann dann aber auch nicht. Ein paar Monate wurde hin und her diskutiert, und schließlich kam das kleine Anwesen am Münchner Stadtrand unter den Hammer. Seitdem ist Mahlmann nicht nur Heim und Ehemann los, obendrein hat sie auch noch Schulden.

Ein Extremfall? Keineswegs. Auch Christiane Kienitz, Expertin für Baufinanzierung bei der Verbraucherzentrale in Frankfurt, kennt solche Fälle zuhauf. Der größte Teil des Hauses wird finanziert, der Kredit läuft noch nicht lange, die Wertsteigerung des Hause ist gering oder sogar negativ, und dann will die Bank noch ihre Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zinsgewinn haben. „Da kommt schnell ein Minus raus.“

Oft wird die Rolle Bank falsch eingeschätzt

Viele Paare, berichtet Verbraucherschützerin Kienitz aus Erfahrung, machten sich vor Baubeginn zwar viele Gedanken darüber, wie sie gemeinsam die Finanzierung bewerkstelligen können, über den Fall einer Trennung dächten sie jedoch überhaupt nicht nach. Oder schlimmer noch: „Sie haben ganz falsche Vorstellungen darüber, was überhaupt möglich ist und was nicht.“

Vor allem die Rolle der Bank, sagt die Fachfrau, werde oftmals nicht richtig eingeschätzt. Denn letztlich ist es dem Kreditinstitut vollkommen egal, ob ein Paar glücklich verheiratet ist, in Trennung lebt oder geschieden ist. Entscheidend ist für den Kreditgeber nur, wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Und haben dies - wie im Normalfall - beide gesamtschuldnerisch getan, hält sich die Bank an den, von dem etwas zu holen ist.

Die Trennungskatastrophe lässt sich vermeiden

Ist das allerdings nirgendwo der Fall, greift sie auf die grundpfandrechtliche Absicherung zurück. Mit anderen Worten: Haus und Grundstück werden versteigert. Ein Vorgang, an dem auch aus Sicht der Verbraucherschützer überhaupt nichts Ungewöhnliches ist. „Es gibt Verträge, und die müssen eingehalten werden“, sagt Kientitz. Und doch, darauf weist die Expertin hin, gebe es durchaus Möglichkeiten, solche Trennungskatastrophen zu verhindern. Doch das geht nur, wenn „neben der Finanzierung auch alle weiteren Rahmenbedingungen ausdiskutiert werden - und zwar lange vor Baubeginn.“

Welche Möglichkeiten es gibt, um im Ernstfall den Supergau zu vermeiden, hängt dabei stark vom Einzelfall ab, erläutert Cornelia Strasser, Fachanwältin für Familienrecht in München. Ist genügend Geld da und haben eventuell sogar beide gleich viel eingebracht, geht es vor allem darum, zu regeln, was im Falle eines Falles mit dem Haus geschieht. Wird es verkauft? Darf einer der Partner wohnen bleiben - und welche Auflagen muss er dafür zum Ausgleich erfüllen?

Vieles lässt sich schon vor dem Einzug vereinbaren

Ohne spezifische Vereinbarung, stimmt auch Markus Deutsch vom Deutschen Steuerberaterverband in Berlin zu, wird das Haus später - wie alle anderen Güter auch - zum Spielball der Vermögensauseinandersetzungen.

Dabei ist es durchaus möglich, vorher eindeutig festzuhalten, dass beispielsweise der Ehefrau, die die Kinder betreut, ein Wohnrecht bis zur Volljährigkeit derselben eingeräumt wird. Erst danach darf das Haus dann verkauft werden.

Auch an die Kreditraten sollte gedacht werden

Wurde das Haus dagegen weitgehend finanziert, muss neben dem Wohnrecht, das man im Übrigen auch ins Grundbuch eintragen sollte, auch die Frage der Kreditfinanzierung notariell festgehalten werden. Vor allem Frauen, die Kinder erziehen, empfiehlt Fachanwältin Strasser, angesichts des neuen Unterhaltsrechtes, auf diese Frage großes Augenmerk zu richten. Ein Wohnrecht nämlich nützt ihnen nur dann etwas, wenn sie später in der Lage sind, die Kreditraten zu zahlen, oder der Partner sich verpflichtet, weiter in der Haftung zu bleiben.

Denn gerade wenn die Finanzen knapp sind, kann es passieren, dass frau sich zwar theoretisch in der Lage sieht, die Raten zu zahlen, die Bank den Expartner und Mitschuldner aber nicht aus der Schuldhaftung entlässt. Auch solche Konstellationen können dann zu einer Zwangsversteigerung führen. Hilfreich: Beide Partner verpflichten sich, bis zu einem bestimmen Zeitpunkt zumindest selbst darauf zu verzichten, einen Antrag auf Zwangsversteigerung zu stellen.

Der Eintrag im Grundbuch kann entscheidend sein

Und noch eine Regel hält Juristin Strasser für elementar: Haben beide gleich viel Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht und haften beide für das aufgenommene Geld, sollte es eine Selbstverständlichkeit sein, dass auch beide im Grundbuch stehen. Doch das ist selten so, wie die Juristin aus ihrer Beratungspraxis weiß.

Vor allem in traditionellen Partnerschaften, in denen der Mann sich um Verträge und Finanzierung dergleichen mehr kümmere, erlebe sie immer wieder, dass die Bank dann zwar eine zweite Unterschrift der Ehefrau fordere, er aber alleine im Grundbuch stehe. Das sei keineswegs von vornherein böse Absicht, könne aber im Trennungsfall fatale Folgen haben. „Denn der Grundbucheintrag ist der entscheidende Punkt“, mahnt die Anwältin.

Die finanzielle Beiträge müssen nachvollziehbar sein

Im Umkehrschluss sollte sich allerdings auch im Grundbuch widerspiegeln, wenn ein Partner deutlich mehr Kapital einbringt oder eventuell alleine für einen Kredit bürgt, was die Bank ohnehin nur dann zulässt, wenn er dafür auch geradestehen kann. Ebenso sollten spätere Sonderzahlungen vertraglich festgehalten werden und eventuell dadurch bedingte Änderungen im Verhältnis der eingebrachten Summen eine Korrektur nach sich ziehen.

Macht beispielsweise ein Partner während der Ehe eine Erbschaft und investiert das Geld ins Haus, muss dies später nachvollziehbar sein. Sonst, so hat die ebenfalls in München ansässige Finanzberaterin Svea Kuschel schon mehr als einmal erlebt, lässt sich die Behauptung nicht widerlegen, das Geld sei einfach für den Lebensunterhalt draufgegangen. Vor allem Frauen, so auch Kuschels Erfahrung, seien da sehr oft zu gutgläubig.

Ein Haus ersetzt keine Altersvorsorge

Ohnehin rät die Finanzexpertin, die schwerpunktmäßig Frauen berät, zur Vorsicht, was das Thema Hausbau und Altersvorsorge betrifft. Immer wieder, ärgert sie, höre sie in ihren Beratungen, dass das Thema Altersvorsorge keines sei, „weil wir ja ein Haus haben“. Wenn sie dann aber genau nachfrage, stelle sich heraus, dass auch hier für den Fall einer Trennung oft auf Sand gebaut worden wäre.

Schon wenn das Haus abbezahlt ist, nützt es oft nur bedingt als Altersvorsorge, beispielsweise nicht, wenn ein Partner zum großen Teil vor der Ehe erwirtschaftetes Geld eingebracht hat. Zum Zugewinn wird dann bestenfalls das Geld gezählt, das während der Ehe eingeflossen ist, und die Wertsteigerung. Und wie problematisch es werden kann, wenn das Haus nicht abbezahlt ist, zeigt das Beispiel von Katharina Mahlmann.

Die eigene Altersvorsorge, so Kuschels Rat, sollte daher gesichert sein, bevor überhaupt mit einem Hausbau begonnen wird. Gerade auch, wer seine Altersvorsorge ernst nimmt, sollte daher vor Baubeginn den Trennungsfall vor Augen haben. Und stellt sich dann heraus, dass das finanzielle Fundament nicht stark genug ist, dann sei es mitunter besser, „einfach auf den Hausbau zu verzichten“. Eine Einschätzung, die Katharina Mahlmann heute teilt. „Hätte ich mein Geld angelegt, ginge es mir heute besser.“