Greifswald Boom am Bodden

Yvonne Tochtenhagen ist im Plattenbau groß geworden: in einem Neubaugebiet in Greifswald, ganz oben im Nordosten Deutschlands. Die Eltern der heute Dreißigjährigen zogen 1982 dorthin. Eine Wohnung im „Ostseeviertel“ galt als modern. „Erstbezug“, sagten alle stolz.

Ihr alter Aufgang, die Nummer 10 am Gedser Ring, existiert nicht mehr, genauso wie die früheren 9 und 8. Yvonne Tochtenhagen hat vor ein paar Jahren zugeschaut, als die Bagger das Haus Etage für Etage abtrugen. Trotzdem wohnt sie wieder in der Platte, dieses Mal am Helsinkiring, nur 500 Meter weiter. Wieder ist es eine Wohnung im Erstbezug: diesmal allerdings in einer Art Plattenbau 2.0, der nichts mehr mit den vorherigen Riegeln zu tun hat.

Seit der Sanierung wirkt das Viertel wie eine Gartenstadt. Die Höfe sind grün. Viele Blocks wurden weggerissen, andere abgestuft. In solch ein Haus ist Yvonne Tochtenhagen mit ihrem Mann und zwei kleinen Kindern gezogen. „Gut durchgelüftet“ nennt sie ihr neues Ostseeviertel. „Es war gar nicht leicht, hier wieder herzuziehen“, sagt sie. Sie hat viel Gerangel um die neuen Wohnungen erlebt; die Wartelisten sind lang.

Wartelisten für Plattenbauwohnungen

Wartelisten für Plattenbauten - das ist selten in den östlichen Bundesländern, vor allem in kleineren Städten. Ganz typisch ist es dagegen für die Universitätsstadt Greifswald. Sie liegt in Vorpommern in reizvoller Lage, zwischen den Inseln Rügen und Usedom. Die Universität ist seit der Wende kräftig gewachsen, die Studentenzahlen haben sich seit 1993 mehr als verdreifacht.

Das ist gut fürs Image der ganzen Stadt: Zuzug von jungen Leuten statt Vergreisung und Bevölkerungsverlust. Derzeit hat Greifswald schon rund 61 000 Einwohner - und jedes Jahr werden es mehr. Das bleibt nicht ohne Folgen für den Wohnungsmarkt. Gerade die zentralen Wohnlagen sind heißbegehrt: zum Beispiel Wohnungen im historischen Zentrum, gleich neben den teils barocken Gebäuden der Ernst-Moritz-Arndt-Universität. Dort gibt es restaurierte Bürgerhäuser aus Backstein und mit Treppengiebeln, die an die Vergangenheit als Hansestadt erinnern. Daneben liegen Viertel aus der Gründerzeit oder Nachkriegssiedlungen, die meistens modern hergerichtet sind. Und dann sind da die Platten wie eben jenes Ostseeviertel, dem Parade-Umbau einer DDR-Siedlung. Yvonne Tochtenhagen ist von hier aus im Nu im Zentrum, denn das Ostseeviertel liegt keinesfalls ab vom Schuss. Gleichzeitig ist die Greifswalderin von ihrer Wohnung am Helsinkiring aus schnell am Bodden. Das ist für sie ein besonderes Plus.

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Greifswald ist überschaubar, und vor allem schwebt ein junger Geist über der Stadt. 12 500 Studenten leben aktuell hier, viele Auszubildende kommen hinzu, daneben junge, akademische Angestellte der Universität und von Firmen, die sich teils aus den Instituten der Uni gegründet haben. Der Stadt eilt der Ruf voraus, die jüngste in Ostdeutschland zu sein: Jeder vierte Einwohner ist zwischen 18 und 30 Jahre alt. Im Alltagsleben bestätigt sich das sofort, man muss dazu nur an einem Sommertag zum alten Uni-Campus oder an den Hafen am Fluss Ryck gehen. Dort gibt es Studentenbars und Liegewiesen direkt an den Kaimauern. Die Atmosphäre ist für Mecklenburg-Vorpommern wie überhaupt für viele ostdeutsche Städte ungewöhnlich. Nur in den Boomstädten Leipzig, Jena und Weimar geht es ähnlich zu.

Wohnraum fehlt, an Bauplätzen mangelt es nicht

Greifswald ist daher das, was man gemeinhin einen Leuchtturm nennt. Mit Weimar, das nur unwesentlich größer ist, und den anderen hat die Stadt gemein, dass es kaum Wohnungsleerstand gibt, nicht einmal in Großsiedlungen. Viel mehr neue Quartiere müssten gebaut werden, als es tatsächlich der Fall ist. Im Greifswalder Rathaus hat man berechnet, dass jedes Jahr an die 400 neue Wohnungen gebaut werden müssten. Bis ins vergangene Jahr lagen die Fertigstellungszahlen noch weit darunter.

An Platz für solche Vorhaben mangelt es nicht. Die Stadt hat noch viele Brachflächen im Angebot, für Geschosswohnungsbau, genauso wie für Ein- und Zweifamilienhäuser. Jungen Familien verkauft Greifswald Grundstücke aus städtischem Bestand zu vergünstigten Konditionen. Der Vorrang liege aber klar auf der inneren Verdichtung, heißt es im Rathaus. In allen Bebauungsplänen für die Innenstadt steht die Wohnnutzung stets an erster Stelle. Rund 1000 kleine Wohnungen wurden seit dem Jahr 2008 speziell für Studenten geschaffen.

Das Interesse der Bauträger an Flächen ist da. Direkt am Fluss Ryck liegt etwa ein Filetgrundstück, in unmittelbarer Nachbarschaft zur Altstadt, das bebaut werden soll.

Hier werden hochwertige Wohnungen gebaut. Früher stand auf der Fläche ein Möbelwerk. Mitten im historischen Zentrum, also innerhalb der Wallanlagen aus Hansezeiten, klaffen gar noch vier große Lücken. Dort hatte die DDR in den siebziger und achtziger Jahren ganze Karrees von Altbauten abreißen und die Flächen brachliegen lassen. Jetzt verhandelt die Stadt mit Interessenten.

Das Zentrum steht unter Denkmalschutz

Die anderen Gassen und Häuser sind dagegen längst saniert, das Zentrum ist ein Flächendenkmal. Private Bauherren haben in kleineren Lücken, die es gab, neue Gebäude errichten lassen. Ein Zehntel der etwas mehr als 30 000 Wohnungen, die es in Greifswald gibt, befindet sich in der Altstadt. Es sollen mehr werden.

Die Lage ist angesagt, die Mieten steigen. Mittlerweile zahlen Mieter dort im Durchschnitt 9 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Sonst liegt das übliche Mietniveau laut jüngstem Mietspiegel am Ort bei 6,10 Euro je Quadratmeter. „Die Nachfrage an Altstadtwohnungen wächst immer weiter“, sagt der Makler Kristof Rehbein vom ortsansässigen Unternehmen Birnbaum Immobilien. Hier würden viele Eigentumswohnungen verkauft - für Eigennutzer. Rehbein hat trotz der Nachfrage im Bestand bisher keinen Preisanstieg ausgemacht - noch nicht. Etwa rund 1500 Euro pro Quadratmeter zahlten Käufer von Bestandswohnungen. Neubauwohnungen kosten seiner Beobachtung nach im Mittel 1750 Euro je Quadratmeter.

Wer zuzieht, etwa wegen eines Jobs an der Uni, „der will auch mittendrin wohnen“, sagt der Makler Rehbein. Genauso gäbe es einen großen Run auf Wohnungen im Theaterviertel, in der Fleischervorstadt, der Mühlenvorstadt. Diese Wohnungen liegen ebenso nur einen Katzensprung vom Marktplatz und der Universität entfernt. Zwar gibt es daneben noch die gediegenen Einfamilienhausgebiete, im Stadtteil Eldena zum Beispiel, das am Rande von riesigen Waldgebieten liegt, oder in Wieck, einem einstigen Fischerdorf direkt am Bodden. Aber zu rütteln gäbe es am neuen Trend doch nichts: Die Innenstadt laufe im Moment viel besser, berichten Rehbein wie auch andere Immobilienvermittler vor Ort.

Auch Ältere zieht es in die Stadt

Davon profitiert offenbar ganz Greifswald. „Zu uns wollen sie auch“, sagt Gudrun Jäger, sichtlich beflügelt vom Erfolg. Sie ist Vorstandsvorsitzende der Wohnungsbaugenossenschaft Greifswald (WGG), die mehr als 7000 Wohnungen besitzt. Sie liegen in Siedlungen am Rand zur Altstadt, in der Südstadt, genauso wie in Neubaugebieten, die hier so beliebt sind. Jedes Jahr baut die Genossenschaft ein bis zwei Mehrfamilienhäuser; angesichts der großen Nachfrage könnten es mehr sein. Für Studenten bieten die Genossen einen vereinfachten Anteilserwerb, der ja Bedingung für das genossenschaftliche Wohnen ist. Für Familien wurden in umgebauten Häusern des Bestandes mehr großzügige Wohnungen als zuvor geschaffen.

Auch ältere Zuzügler zählen zu den Bewohnern; viele Menschen ziehen aus den umliegenden Dörfern her, verkaufen dort ihre Häuser, weil sie lieber in der Stadt leben wollen. Gerade die gute Infrastruktur und Versorgung durch Ärzte locke sie an, berichtet Gudrun Jäger. Die Universitätskliniken übernehmen die Funktion des Stadtkrankenhauses. „Stralsund hat die Touristen, wir die Lebensqualität“, sagt die Genossenschafterin.

Genau diese Werbebotschaft findet sich in vielen Annoncen, mit denen Kapitalanleger von überallher angelockt werden sollen. So sind ständig kleine Wohnungen in Greifswald im Angebot, die ausdrücklich an Studenten vermietet würden. Sorgenfreie Mieteinnahmen seien garantiert, heißt es dann; wenn nicht von Studenten, dann von Feriengästen. Viele zweifelhafte Offerten sind darunter.

Doch eines lasse sich nicht leugnen, behauptet Markus Schmidt, Markt-beobachter des Unternehmens Aengevelt Immobilien: Günstig wie selten könne man an einem Ort wie Greifswald eine Immobilie erwerben. Die Stadt wachse, die Mieteinnahmen steigen um 4 Prozent. Und die Preise seien immer noch niedrig. „Da schlummern große Potentiale“, verspricht Schmidt. Ein voll vermietetes Mehrfamilienhaus koste schließlich „nur“ das Elffache der Jahresmieteinnahmen. Zum Vergleich: In westdeutschen Großstädten kann dieser Wert bis zum Fünfundzwanzigfachen betragen.