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Ein Arbeitsplatz in nachhaltiger Umgebung
Mehrere Unternehmen und Institutionen aus der Immobilienwirtschaft haben erstmals Handlungsempfehlungen vorgelegt, wie sich Nachhaltigkeitsprinzipien in konkreten Mietvertragsklauseln für Gewerbeimmobilien niederschlagen können. In dem von der gemeinsamen Projektgruppe kürzlich veröffentlichten Papier unter dem Titel „Green Lease - Der grüne Mietvertrag für Deutschland“ finden sich 50 Formulierungshilfen, die 13 Segmenten zugeordnet werden.
„Ich bin sicher, dass der Referenzrahmen neue Standards setzen wird“, sagte Johannes Conradi von der Anwaltskanzlei Freshfields Bruckhaus Deringer, der die Projektgruppe initiiert hatte, bei der Vorstellung der Regelungsempfehlungen. „Es ist erwiesen und sollte auch Konsens sein, dass an Nachhaltigkeitskriterien orientierte Mietverträge langfristig nicht nur einen Beitrag zum Umweltschutz leisten, sondern auch spürbare wirtschaftliche Vorteile bringen können.“
Pflichten für beide Seiten
Der vorgelegte Referenzrahmen sieht sowohl Verpflichtungen für Mieter wie auch für Vermieter von Gewerbeflächen vor. Für einen angestrebten niedrigen Energieverbrauch wird in dem Papier zum Beispiel die Vertragsklausel empfohlen: „Jede Partei hat, soweit sie für das Mietobjekt elektrische Energie bezieht, diese ausschließlich (alternative Formulierung: zu mindestens x Prozent) aus erneuerbaren Energiequellen zu beziehen. Als erneuerbare Energiequellen im Sinne dieser Vorschrift gelten Wasserkraft einschließlich der Wellen-, Gezeiten-, Salzgradienten- und Strömungsenergie, Windenergie, solare Strahlungsenergie, Geothermie, Energie aus Biomasse einschließlich Biogas, Deponiegas und Klärgas sowie aus dem biologisch abbaubaren Anteil von Abfällen aus Haushalten und Industrie sowie sonstige, in einschlägigen Bundesgesetzen etwa künftig als erneuerbar anerkannte Energiequellen.“
An anderer Stelle findet sich für den Komplex Betriebs- und Nebenkosten die vorformulierte Klausel: „Der Vermieter ist berechtigt, Bewirtschaftungsleistungen, deren Kosten auf den Mieter umgelegt werden, zur Förderung der nachhaltigen Nutzung und Bewirtschaftung des Mietobjekts in einer anderen, teureren Art erbringen zu lassen als technisch und ökonomisch zwingend erforderlich; das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot findet daher nur insoweit Anwendung, als dass aus mehreren, gleich geeigneten und unter dem Gesichtspunkt der nachhaltigen Nutzung und Bewirtschaftung gleichwertigen Ausführungsarten der wirtschaftlicheren Ausführungsart der Vorzug zu geben ist.“ Damit hätte der Vermieter zum Beispiel die Möglichkeit, teure umweltfreundliche Reinigungsmittel zu verwenden, auch wenn günstigere konventionelle Mittel die gleiche Reinigungswirkung haben.
Konkrete Vorlagen
Ähnlich detailliert fallen auch die Formulierungshilfen für die Mietvertragsbestandteile Zertifizierungen, allgemeine Nutzung und Bewirtschaftung des Objekts, Reinigung und Abfall, Ausstattung und Baumaßnahmen des Mieters, Schönheitsreparaturen, Emissionen und Sanktionen bei Verstößen aus. Darüber hinaus werden konkrete Vorlagen für einen Nachhaltigkeitskodex im Mietvertrag, die Aufstellung eines Nachhaltigkeitshandbuchs und die Einrichtung eines Nachhaltigkeitsausschusses gegeben.
Der Arbeitsgruppe gehörten Alstria Office, Daimler Real Estate, Deutsche Bank, EPM Assetis, Ernst & Young Real Estate, Freshfields Bruckhaus Deringer, Irebs, Jones Lang LaSalle, Union Investment Real Estate und der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) an. Den vorgelegten Formulierungshilfen stellten sie die Bemerkung voran, dass sie nicht als unveränderliches, starres Korsett angesehen werden dürften. Wie immer, wenn Neuland betreten werde, gebe es auch die Punkte, die sich in der Praxis möglicherweise nicht bewährten. Umgekehrt dürften in der Praxis auch Aspekte auftreten, die zunächst nicht berücksichtigt wurden. Insofern dürfte das vorgelegte Ergebnis der Projektgruppe ein Auftakt gewesen sein, um die laufende Diskussion um „grüne“ Mietverträge verstärkt in die Praxis zu übertragen.
