© Burkert
Milliarden für den Wohnungsmarkt: Baubecon.Wohnblock in Hannover
Die Konzentration der meisten Immobilieninvestoren auf hochwertige Objekte in den besten Lagen zeigt nun ihre Kehrseite. Im ersten Halbjahr schrumpfte hierzulande das Volumen im Handel mit gewerblich genutzten Immobilien im Vergleich zum Vorjahr. Nach der Marktstatistik von Jones Lang LaSalle ging es um 16 Prozent auf 9,4 Milliarden Euro zurück. Marktbeobachter sehen die Entwicklung weniger im Zusammenhang mit dem immer schwierigeren Finanzierungsumfeld und der zunehmenden Verunsicherung durch die Staatsschuldenkrise. Vielmehr wird das Angebot im Spitzensegment des Gewerbeimmobilienmarktes allmählich knapp. Vor etwas riskanteren Engagements in weniger bevorzugten Lagen oder in Objekte mit kurz- bis mittelfristig auslaufenden Mietverträgen schrecken wiederum viele Investoren zurück.
“Angesichts der Tatsache, dass zu wenige der Nachfrage entsprechende Anlageobjekte auf den Markt gekommen sind, ist das erzielte Investmentvolumen im ersten Halbjahr durchaus akzeptabel“, kommentiert Fabian Klein, verantwortlich für das Investmentgeschäft bei CBRE in Deutschland , das Geschehen. Dank der robusten wirtschaftlichen Entwicklung habe Deutschland seinen Ruf als einer der sichersten Anlagehäfen der Welt behauptet.
Passende Objekte sind knapp
Gerade die Nachfrage nach großvolumigen Einkaufszentren, die im vergangenen Jahr das Transaktionsgeschäft dominierten, ist auf Investorenseite zwar weiterhin gegeben. Inzwischen werden aber die passenden Objekte knapp. Das führte im ersten Halbjahr dazu, dass Büroimmobilien ihre Spitzenposition in der Anlegergunst zurückeroberten. Nach den Zahlen von Jones Lang LaSalle entfiel 45 Prozent des Transaktionsvolumens (4,2 Milliarden Euro) auf Büros und nur noch 30 Prozent (2,9 Milliarden Euro) auf Einzelhandelsobjekte. An dieser Tendenz dürfte sich erst einmal nichts ändern. „Wir erwarten im Bürosegment für die kommenden Monate noch mehrere Abschlüsse über 100 Millionen Euro“, sagt Andreas Trumpp, Chefanalyst von Colliers International in Deutschland.
Die verbreitete Risikominimierungsstrategie führt dazu, dass sich das Transaktionsgeschehen zunehmend in Richtung Wohnimmobilien verschiebt. Diese gelten im Vergleich zu Gewerbeimmobilien als weniger schwankungsanfällig. Die vier bislang größten Transaktionen des Jahres spielten sich allesamt auf dem Wohnungsmarkt ab: Das LBBW-Wohnungsportfolio wurde für 1,4 Milliarden Euro an ein Konsortium unter Führung von Patrizia verkauft, das Baubecon-Portfolio für 1,2 Milliarden Euro an die Deutsche Wohnen, die DKB-Wohnungen für 960 Millionen Euro an die TAG und das Speymill-Portfolio für rund 900 Millionen Euro an Cerberus. Nach der Beobachtung von CBRE wurden in den ersten sechs Monaten dieses Jahres Wohnungspakete beziehungsweise Wohnanlagen ab 50 Wohneinheiten für rund 7 Milliarden Euro gehandelt. Das sind schon 14 Prozent mehr als im ganzen vergangenen Jahr.
Deutschland bleibt im Blick der Investoren
Trotz solcher Verschiebungen halten die großen Maklerhäuser an ihren Prognosen für den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt mit Blick auf das Gesamtjahr 2012 fest. Danach sollte das Volumen bei mindestens 20 Milliarden Euro liegen. „Insbesondere in schwierigen Zeiten sind Immobilien und sichere Standorte - und Deutschland wird auch weiter der sicherste Hafen in Europa bleiben - gefragt“, sagt Piotr Bienkowski, Deutschland-Chef von BNP Paribas Real Estate. Getragen werden solche positiven Einschätzungen auch von Anzeichen, dass ausländische Investoren demnächst verstärkt hierzulande aktiv werden wollen. „Wir werden aus Fernost noch einmal viel Geld in Deutschland sehen“, erwartet Peter Schreppel, Deutschland-Chef von CBRE. Auch der milliardenschwere norwegische Ölfonds hat seinen Markteinstieg angekündigt (F.A.Z. vom 29. Juni).
An der strategischen Ausrichtung der großen Immobilieninvestoren dürfte sich auf absehbare Zeit nichts ändern. „Risikominimierung bleibt Trumpf“, sagt Helge Scheunemann, Chefanalyst von Jones Lang LaSalle für Deutschland. Die Preisschere zwischen den Spitzenobjekten und der „zweiten Garde“ werde sich sogar noch weiter öffnen.
