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Gewerbeimmobilien Die Finanzierung wird zum Flaschenhals

 ·  Deutschland ist der Wirtschaftsmotor Europas, die Zinsen sind niedrig, die Nachfrage nach Sachwerten steigt - und doch wird die Finanzierung großer Gewerbeimmobilien immer schwieriger. Das hat mit der Risikoscheu der Banken zu tun.

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Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien ist in den vergangenen zwölf Monaten schwieriger geworden. Das gelte vor allem für große Projekte, berichtet Jan Bettink, der Präsident des Verbands deutscher Pfandbriefbanken. Immer stärker macht sich der Rückzug einiger Institute bemerkbar, an erster Stelle der Beschluss der Commerzbank zur Jahresmitte, aus der Gewerbefinanzierung auszusteigen. Hier war die Bank über die Tochtergesellschaft Eurohypo der deutsche Marktführer. Doch auch die verbleibenden Finanzinstitute halten sich stärker zurück. Bettink begründet das unter anderem mit höheren Eigenkapitalanforderungen etwa durch das Bankenabkommen Basel III und die europäische Bankenaufsicht Eba.

Auch Nico Rottke, Immobilienwissenschaftler der Wiesbadener EBS, sieht eine zunehmende Scheu der Banken vor größeren Immobilienrisiken. Noch vor einigen Jahren sei ein Finanzierungsvolumen von 300 Millionen Euro nicht ungewöhnlich gewesen. Heute gehe es um 50 bis maximal 100 Millionen Euro, und vor allem legten die Banken größten Wert auf Syndizierung der Kredite gemeinsam mit zwei oder drei anderen Instituten, da die Neigung stark abnehme, größere Risiken allein zu übernehmen.

Sparkassen und Genossenschaften springen in die Bresche

Wolfgang Heid, Sprecher der Geschäftsführung des Immobilienunternehmens Fay Projects, begründet die gewachsene Risikoscheu der Banken auch mit schlechten Erfahrungen aus Engagements in den Boomjahren 2005 und 2006. Die aus Sicht der Kreditnehmer günstigen damaligen Kreditkonditionen, geschürt aus zu hohen Erwartungen, hätten später den Abschreibungsbedarf vieler Banken erhöht. Zudem gehe es bei vielen Projekten, die von 2002 an finanziert wurden, um Nachfinanzierungen; das schränke die Kapazität für Neufinanzierungen ein.

Zum Erliegen gekommen ist die Finanzierung von Gewerbeimmobilien - Gebäuden mit Büros, Ladenflächen, Hotels oder Lager - allerdings nicht. Teilweise sind Sparkassen und Genossenschaften in die Bresche gesprungen. Das gilt zunächst für kleinere Projekte bis zu 30 Millionen Euro, die etwa von lokalen Sparkassen finanziert werden. Für größere Objekte nennt Bettink als derzeit besonders aktive Finanziers die HSH Nordbank, die Nord LB/Deutsche Hypo und die Helaba, zudem die LBBW, die Bayern LB und die Berlin Hyp/Landesbank Berlin, also in erster Linie Landesbanken. Hinzu kommen die genossenschaftlichen Institute DG Hyp und WL Bank, die HVB (Unicredit) und die Pfandbriefbank München. Außerdem wende sich die Aareal Bank, bisher vor allem im Ausland engagiert, derzeit wieder stärker dem Inlandsgeschäft zu.

Damit schließt sich die Aareal Bank einer Entwicklung in Europa an, die Bettink als Renationalisierung charakterisiert - unter Druck geratene Banken sehen es als opportun an, sich in ihrem jeweiligen Inland zu engagieren, um die Politik, auf die sie angewiesen sind oder einmal sein könnten, nicht gegen sich aufzubringen. Auch damit hängt zusammen, dass kaum ausländische Finanziers für deutsche Gewerbeimmobilien zu finden sind.

Versicherungskonzerne orientieren sich um

Neben die Banken als klassische Immobilienfinanzierer treten nach den Erkenntnissen von Sonja Knorr von Scope Analysis dafür stärker die Versicherungskonzerne, für die die klassische Staatsanleihe unattraktiver geworden ist. Allerdings sei die Assekuranz ebenfalls höchst risikobewusst und halte sich von spekulativeren Anlagen etwa in Objekte ohne gesicherte Vermietung nach Bauabschluss zurück. Weitere alternative Finanzierungen, etwa durch Family Offices, gebündelte Kredite oder Kreditfonds, die in Amerika weit verbreitet sind, sieht Knorr auf dem Vormarsch, auch wenn sie heute noch relativ geringe Bedeutung hätten.

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